Цена недвижимости. Это стоит прочитать каждому, кто покупает или продает жилье.
На неделе участвовал в кругом столе «Безопасные сделки с недвижимостью». Разговор был на одну из самых частых тем: занижение цены в договоре. Хочу поделиться с вами конспектом доклада нотариуса из Санкт-Петербурга: это стоит прочитать каждому, кто покупает или продает жилье.
📜 Главное правило: цена — это не формальность
При покупке квартиры мы думаем о планировке, ремонте и соседях. Но один из ключевых пунктов договора — цена. И это существенное условие. Если в договоре нет четко согласованной и прописанной цены, он считается незаключенным с точки зрения закона.
Важно: цену нельзя «вынести за скобки», указать в расписках или «дополнительных соглашениях». Она должна быть четко и единообразно зафиксирована в самом договоре купли-продажи.
❓ Почему нотариус спрашивает про цену?
При заверении сделки нотариус обязательно спросит: «Стороны, вы определили объективную, рыночную цену?». Часто помогает отчет независимого оценщика от риэлтора. Этот вопрос — не просто формальность. Сокрытие реальной цены влечет серьезные риски для обеих сторон.
⚠️ Чем грозит занижение цены?
Сделка, в которой цена сознательно занижена (или завышена), может быть признана мнимой (то есть совершенной «для вида»). Последствия:
· Сделку признают недействительной.
· Стороны возвращаются в исходное положение: продавец должен вернуть деньги, а покупатель — квартиру.
· Все, что было «сэкономлено» на налогах, обернется большими проблемами.
🧮 Зачем люди идут на занижение? (Спойлер: налоги)
Основная причина — желание продавца уменьшить налог.
· С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (13-22%).
· Налог при продаже платится, если квартира в собственности менее 5 лет (общий срок) или менее 3 лет (льготный срок для унаследованного или подаренного жилья).
· Как считается налог? Берется разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку. Если квартира досталась бесплатно, можно использовать вычет в 1 млн рублей.
Пример: Купили за 4 млн, продали за 6 млн. Налоговая база = 2 млн руб., к уплате — 13% (260 тыс. руб.). Продавец видит эту сумму и ищет способ ее не платить, предлагая покупателю указать в договоре, например, 4 млн.
🔥 Какие РИСКИ несет покупатель, соглашаясь на занижение?
К счастью, все меньше людей на это идут, потому что риски колоссальны:
1. Потеря статуса добросовестного покупателя. Этот статус — ваша главная защита. Если у продавца возникнут проблемы (например, квартиру захотят отсудить наследники), у добросовестного покупателя нельзя изъять жилье. Но если вы участвовали в схеме с занижением, суд признает вас недобросовестным, и квартиру могут забрать. Компенсацию от государства в этом случае вы не получите.
2. Признание сделки недействительной. Если сделку оспорят (например, из-за банкротства продавца или притязаний третьих лиц), вам вернут только сумму, указанную в договоре. Все, что вы доплатили наличными «в черную», доказать будет практически невозможно. Расписки сейчас судами учитываются редко.
3. Банкротство продавца — катастрофа. Финансовый управляющий проверяет все сделки банкрота за 3 года. Если обнаружится, что квартира была продана дешевле рыночной стоимости на 20% и более, сделка оспаривается.
· Квартира возвращается в конкурсную массу.
· Вы, как покупатель, становитесь кредитором четвертой очереди.
· С июля 2023 года есть послабление: вы можете либо получить назад деньги по договору (заниженные!), либо доплатить разницу до рыночной цены, чтобы сохранить квартиру. То есть заплатить дважды.
4. Проблемы с вашей будущей продажей. Вы купили квартиру с занижением. Через год решили продать. Ваша налоговая база (разница между ценой продажи и покупки) необоснованно увеличится, и вы заплатите больше налогов, чем если бы изначально действовали честно.
💎 Вывод от нотариуса
Честность и прозрачность — лучшая стратегия. Рыночная цена в договоре защищает и покупателя (сохраняя его права и статус добросовестного), и продавца (избавляя от риска оспаривания). Налоги — это законная часть сделки. Попытка сэкономить на них ведет к рискам, которые многократно перекрывают любую возможную «выгоду».
Делитесь этим постом с друзьями, кто планирует сделку. Пусть это убережет их от роковых ошибок.
#недвижимость #покупкаквартиры #налог #сделка #нотариус #договоркуплипродажи #инвестиции #риски