При оценке элеватора обычно смотрят на емкость, но это самый обманчивый параметр – стоимость двух элеваторов с одинаковым объемом, расположенных в одном регионе, может отличаться на десятки процентов. На нее влияет не только год постройки и тип сооружения.
Секрет №1: Что дороже – силосы или логистика?
Представим, что есть два объекта:
- элеватор А емкостью 50 000 т, без железнодорожной ветки;
- элеватор Б емкостью 30 000 т, с современной ж/д станцией, автоматическими весами и собственной лабораторией.
Какой из них с большей вероятностью будет дороже? Вердикт оценщика – элеватор Б.
Дело в том, что стоимость элеватора формируется не за счет резервуаров, а за счет его способности выполнять функции логистического хаба. Возможность принимать и отгружать зерно быстро, дешево и разными видами транспорта – главный драйвер денежного потока. Инфраструктура может формировать до 70% стоимости такого объекта.
Секрет №2: Цена простоя, или миф о "заполненности".
Загрузка элеватора может доходить до 100%, но это еще не говорит о том, что он должен оцениваться дороже других. Играет роль и то, как долго она может оставаться на таком уровне. К примеру, если элеватор загружен на 100% в течение 3 месяцев после урожая, а в остальное время года загрузка будет на уровне 20%, то среднегодовая составит всего 40%.
Именно среднегодовой показатель определяет стоимость – модель денежного потока составляется на 12 месяцев. Элеватор со стабильной загрузкой на уровне 60% круглый год будет стоить дороже, чем тот, что 3 месяца работает на износ, а потом простаивает.
В следующей публикации разберем самый главный секрет – какой вид услуг приносит реальную прибыль и как он влияет на стоимость элеватора.