«Дело Долиной» продолжает сводить с ума общественность. Особенно тех, кто надеется в какой-то перспективе приобрести себе квартиру. И не хочет по примеру Полины Лурье, покупательницы квартиры Долиной, вместо жилья получить лишь долгие судебные разборки.
В пятницу Лариса Долина в эфире телепрограммы «Пусть говорят» заявила, что готова вернуть Полине Лурье 112 миллионов рублей, уплаченных за пресловутую квартиру. Но вместо того, чтобы поставить в нашумевшем деле точку, это заявление породило множество новых вопросов.
1. ЧТО ДОЛИНА И ЛУРЬЕ ТРЕБОВАЛИ ДРУГ ОТ ДРУГА В СУДЕ
Начало истории знают, наверное, все. Народная артистка Лариса Долина, как и многие обычные россияне, стала жертвой телефонных мошенников. Осознала это, когда уже продала свою пятикомнатную квартиру в элитном столичном районе, а деньги, вырученные от продажи, передала мошенникам. Суд вернул квартиру в собственность певицы, покупательница же этого жилья Полина Лурье осталась и без квартиры, и без денег.
Известны и неожиданные последствия этого, вроде бы частного, но широко обсуждавшегося дела. Суды по всей стране стали гораздо чаще принимать решения в пользу пожилых продавцов, оказавшихся (или якобы оказавшихся жертвами мошенников) на том основании, что те «находились в заблуждении». А покупатели жилья, которые о мошенничестве и знать не знали, - оставаться и без квартиры, и без денег.
Соцсети теперь кипят от страстей и многочисленных предположений: а что было бы, если бы Полина Лурье изначально повела себя как-то по-другому. Почему она, например, сразу на суде денег с Долиной не потребовала? Может, все сложилось бы по-другому?
- В суд были поданы два иска, - отматывает пленку назад адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - Один - от первоначальной собственницы (Долиной) о признании недействительными предварительного договора и договора купли-продажи квартиры, заключенных под влиянием заблуждения и/или в состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий. И второй иск - покупательницы (Лурье) к Долиной и другим зарегистрированным в квартире лицам о прекращении права пользования и выселении. Этот иск был основан на ее (Лурье) праве собственности, которое возникло после регистрации сделки в Росреестре.
Грубо говоря, обе стороны — а точнее, их адвокаты — действовали, исходя из сложившихся на тот момент обстоятельств. Лурье требовала освободить купленную и уже оформленную на нее квартиру. А Долина — хотела эту квартиру себе вернуть. Суд удовлетворил иск Долиной, лишив Лурье прав на спорную квартиру. Апелляция и кассационный суд оставили это решение в силе.
В деле есть нюанс, над которым уже не одну неделю ломают головы юристы.
- Обычно, если суд признает сделку недействительной, он должен вернуть стороны в исходное положение: покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Но в данном случае суд почему-то этот принцип не применил. И тем самым отказал Лурье в ее праве на возврат денежных средств. Подобное решение было бы логичным, если бы, например, у суда были основания подозревать покупательницу в соучастии в мошенничестве, - рассказала в эфире Радио «Комсомольская правда» юрист по имущественным спорам Елена Кульпина.
Кстати, именно поэтому некоторые юристы считают, что Лурье будет оспаривать такое решение суда до упора и не соглашаться на иные варианты — просто чтобы защитить свою репутацию как честного человека.
Дальше — судебных загадок прибавилось.
Апелляционная судебная инстанция предложила Лурье взыскивать ущерб именно с мошенников, а не с Долиной. Аргументы апелляции такие: «обратное бы (требование к Долиной вернуть деньги) образовало на стороне истца (Долиной) обязанность по возврату денежных средств, которые получены третьими лицами в результате противоправных действий». Все обманутые бабушки, в очередь в суд становись — покупатели платят!
2. «РАЗУМНАЯ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ» - ЭТО КАК?
В иске от лица Ларисы Долиной указывалось, что Полина Лурье, «заключая оспариваемые договоры, не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истца».
Поскольку суд иск удовлетворил, ничего другого не остается, как предполагать, что он с этим утверждением согласен. Но что именно «неразумного» совершила покупательница, в решении суда не уточняется.
Последствия не заставили себя ждать. Сейчас участники рынка уже требуют чуть ли не законодательно закрепить четкий список критериев добросовестного покупателя и того, что он в рамках «осмотрительности и осторожности» должен проверить. И чтобы это был такой «последний и окончательный» список: выполнил все — купленную квартиру точно никто не отберет!
Но отмотаем опять немного назад. Что считалось разумной осмотрительностью со стороны покупателя на момент, когда про «бабушкины схемы» еще известно не было, а Полина Лурье только решила купить квартиру Ларисы Долиной?
- Стоит иметь в виду, что сделки со статусными продавцами имеют свои особенности, - рассказал KP.RU вице-президент Гильдии риелторов Московской области Роман Вихлянцев. - Требование справки из психдиспансера — не говоря уж о дополнительном освидетельствовании - может вызвать скандал на тему: «Я же такой-то, в Кремле выступаю, вы что, считаете меня недееспособным»? Или: «Вы что, думаете, я, такой-то всем известный, от вас сбегу с наличными?» Поэтому к Полине Лурье сложно предъявлять претензии — что разумно было в той ситуации с учетом громкого имени продавца, она сделала. Она обратилась в риелторское агентство — обращение к профессионалам обычно трактуется судами как признак осмотрительности. Было проверено все, что полагается проверить в таких случаях. Был заключен предварительный договор. Она лично смотрела квартиру, лично общалась с продавцом — это тоже признак добросовестности покупателя.
А как на счет денег за квартиру наличными? Сейчас это называется как один из «красных флагов» - если продавец настаивает на таком, надо от него быстро бежать.
- Передача денег за квартиру наличными рискованнее, чем по безналу. Но это не было и сейчас не запрещено законом. Главный риск здесь обычно заключается в том, что продавец потом заявляет, что деньги не получил. Но в случае Долиной-Лурье меры предосторожности на этот счет как раз были соблюдены. Деньги передавались через банк, под видеокамерами. Видеосъемкой подтверждены все важнейшие моменты снятия и получения средств. Да Долина и не отрицает, что деньги получила, - поясняет Роман Вихлянцев.
3. ДОЛИНА ПРЕДЛАГАЕТ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ. ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ЮРИДИЧЕСКИ?
- Устное обещание, пусть даже публично озвученное с телеэкрана, не имеет никакой юридической силы, - говорит Светлана Жмурко. - Чтобы обязательство стало реальным, стороны должны заключить мировое соглашение. Это письменный документ, его утверждает суд, который прекращает спор. В соглашении должны быть четко прописаны все условия: точная сумма (например, 112 млн. рублей), конкретные сроки и график выплат, а также последствия неисполнения соглашения. Предложение Долиной по мировому соглашению, о котором пишут СМИ — вернуть деньги без учета инфляции в рассрочку на несколько лет — было отвергнуто Лурье из-за неконкретности и невыгодных условий.
Здесь есть момент, который касается не только Долиной и Лурье.
- Если стороны заключат мировое соглашение и представят его в Верховный Суд до заседания по этому делу, суд его утвердит и в этом случае не будет давать никаких пояснений по существу спора и правомерности решений предыдущих судов. Прецедент, которого так ждут тысячи участников рынка жилья, создан не будет,- поясняет Жмурко.
4. ПОЧЕМУ ВСЕ ТАК ЖДУТ РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА?
Решения в пользу покупателей жилья, которое у них пытаются отсудить жертвы мошенников, уже есть. Чем же нам тут всем, а особенно покупателям квартир, поможет именно Верховный суд? Заседание его коллегии по жалобе, поданной адвокатом Полины Лурье, будет уже совсем скоро — 16 декабря.
- Выводы Верховного Суда по этому делу могут стать основой при вынесении решений по аналогичным спорам, - объясняет Светлана Жмурко. - ВС, в частности, может ответить на главный вопрос: должен ли добросовестный покупатель нести риск того, что продавца обманули третьи лица? Общественный резонанс («эффект Долиной») показывает, что нынешняя судебная практика, когда покупатель остается и без денег, и без жилья, воспринимается как глубоко несправедливая. Есть и ряд других юридических моментов, связанных с этим делом, разъяснений по которым все ждут.
Получается, что если вдруг Долина и Лурье договорятся миром, ответов на эти вопросы мы так и не дождемся? Есть варианты.
- Если это дело завершится мировым соглашением, Верховный суд может сформулировать свою позицию, рассмотрев другой аналогичный спор, а затем включить ее в Обзор судебной практики, - обнадеживает Светлана Жмурко. - Еще вариант - постановление Пленума ВС с детальными разъяснениями о применении статей 177-179 ГК РФ (это те, на которые ссылаются суды в «бабушкиных схемах» - Ред.) в подобных ситуациях.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Лурье «попалась» на большую скидку?
Один из важных моментов дела Долиной-Лурье. «Нехорошая квартира» вроде как была выставлена на продажу с огромной скидкой. И это, по идее, должно было насторожить Полину Лурье — как разумного и добросовестного покупателя. Как утверждала в эфире «Пусть говорят» сама Лариса Долина, реальная рыночная цена ее квартиры на момент продажи была в районе 200 миллионов рублей. Лурье же ее купила за 112 миллионов. И правда, впечатляет.
- Рыночная цена — это та, по которой кто-то эту недвижимость согласен купить, - логично напоминает Роман Вихлянцев. - Начнем с того, что агентство, которое занималось продажей квартиры Долиной, два месяца не могло ее продать. Скидка в таких ситуациях — вполне логична. При этом вся сделка заняла порядка трех месяцев. То есть тут сложно говорить об импульсивной продаже с дисконтом сразу в 40%, которая должна бы насторожить. Честно говоря, квартира там обычная, просто в достаточно элитном месте в Хамовниках. Я бы ее сейчас оценил примерно миллионов в 160 — с учетом, что на волне интереса к этой судебной истории цены в этом и других соседних домах выросли. Но Лариса Долина по такой цене эту квартиру продать не сможет. Потому что это жилье с «судебной историей» - вот его-то сейчас покупать рискованно.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Треть жильцов сбежали, дом обклеивают черепами: после скандала с домом Долиной происходит чертовщина
Комсомолка на MAXималках - читайте наши новости раньше других в канале @truekpru
Автор: Елена АРАКЕЛЯН