Представьте: вы копили годами, наконец купили квартиру мечты, но внезапно суд забирает её и возвращает прежнему владельцу. При этом ваши деньги не возвращаются — их "забрали мошенники". Именно такая шокирующая ситуация сложилась на российском рынке недвижимости после громкого дела Ларисы Долиной, создавшего опасный прецедент, который уже повторили тысячи продавцов по всей стране.
"Суд допустил ошибку": юристы о беспрецедентном решении в деле Долиной
В 2024 году народная артистка Лариса Долина продала свою московскую квартиру, а затем заявила, что действовала под влиянием мошенников. Суд встал на сторону певицы, вернул ей жилье, но при этом не обязал вернуть деньги покупателю.
«Суд посчитал, что Долина находилась под влиянием заблуждения. Ответчик заявлял о том, что нужно применить двустороннюю реституцию — это понятие, которое говорит о том, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние. То есть ему должны быть возвращены деньги, квартира должна быть возвращена. Но, к сожалению, в деле Долиной этого не произошло. Суд вернул квартиру, а деньги не вернул. И это основной нонсенс»,
— объясняет адвокат, представитель бизнес-омбудсмена в Тюмени Дмитрий Шандурский.
Это решение вызвало шквал критики в юридическом сообществе. Эксперты единогласно считают, что суд нарушил основополагающий принцип гражданского права — двустороннюю реституцию, когда обе стороны сделки возвращаются к исходному положению.
"Три тысячи аннулированных сделок": как "эффект Долиной" парализовал рынок вторичного жилья
После решения суда по делу Долиной российские суды аннулировали более трёх тысяч аналогичных сделок. В большинстве случаев продавцы — пожилые люди, которые внезапно "вспоминают", что продали квартиру под влиянием мошенников.
«Я недавно столкнулась со сделкой, она была даже моя личная, и я выступала на стороне продавца. И я на себе почувствовала, что люди немножко опасаются. Если раньше мы могли провести межрегиональную сделку, когда я как продавец находилась в Тюмени, а они как покупатели в Екатеринбурге, то из разговора с ними я поняла, что они настолько напуганы, что сказали — только личное присутствие»,
— делится специалист по недвижимости Нургуль Жахина.
Паника на рынке вторичного жилья привела к тому, что покупатели требуют от продавцов беспрецедентных гарантий. Приходится демонстрировать личное присутствие, брать с собой детей, чтобы создать образ "ответственного продавца", и даже предоставлять справки о психическом здоровье.
"Новостройка — это безопасно": куда уходят покупатели с вторичного рынка
Страх перед "эффектом Долиной" уже изменил предпочтения покупателей жилья. Многие теперь предпочитают переплатить за новостройку, но быть уверенными в юридической чистоте сделки.
«Многие покупатели идут на то, чтобы выбирать рынок первичной недвижимости. Раньше все боялись, что новостройки не достроятся. Сейчас уже на это никто не смотрит. Просто чтобы свои деньги сохранить, чтобы жильё осталось твоим жильём»,
— отмечает Нургуль Жахина.
Ирония ситуации в том, что ещё недавно главным риском считались именно новостройки из-за проблемы долгостроев. Однако сейчас эскроу-счета защищают покупателей новостроек, а вот вторичное жильё стало зоной повышенного риска.
"Стена Долиной": как покупатели жилья пытаются защититься от мошенников
Ситуация породила даже городские легенды. В Москве появилась так называемая "стена Долиной" — место, куда покупатели вторичного жилья несут талисманы перед сделкой.
«Покупатели вторичной недвижимости несут к дому Долиной разные сувениры, игрушки, замки, свечи, и, конечно, тапочки — символ домашнего уюта. По легенде, если перед покупкой квартиры принести их к дому Долиной, то сделка пройдёт хорошо. Продавец не окажется под влиянием мошенников и потом не будет требовать квартиру назад»,
— рассказывают участники рынка.
Конечно, подобные суеверия не могут заменить реальной юридической защиты. Специалисты советуют более рациональные методы защиты своих интересов при покупке вторичного жилья.
"Проверяйте справки и снимайте сделку на видео": реальные способы защититься на рынке вторички
В ожидании законодательных изменений юристы и эксперты по недвижимости рекомендуют покупателям предпринимать дополнительные меры безопасности.
«Мы предлагаем ввести всегда видеофиксацию, допустим, передачи денег, подписание документов, чтобы это было зафиксировано на видео и на фотосъёмках, чтобы это оставалось в истории»,
— советует адвокат Дмитрий Шандурский.
Видеозапись процесса сделки может стать дополнительным доказательством в суде, что обе стороны действовали осознанно и без принуждения. Особенно это важно при сделках с пожилыми продавцами, которые чаще всего становятся участниками таких споров.
«Стандартный пакет всегда идёт — справка формы 40, которая свидетельствует, если это недвижимость, которая была в момент приватизации, то нужно проследить всех проживающих, которые имеют право бессрочного пользования квартирой. Сейчас ещё есть новая тенденция — с каждой девушки, даже мужчины, у которого есть супруга, нужна справка о том, был ли использован материнский капитал»,
— дополняет Нургуль Жахина.
Эксперты также рекомендуют обращать особое внимание на возраст продавца при выборе квартиры. Сделки с более молодыми продавцами считаются менее рискованными с точки зрения "эффекта Долиной".
"Ищем законодательное решение": как государство планирует исправить ситуацию
Ситуация стала настолько серьёзной, что потребовала вмешательства на государственном уровне. В Госдуме создали антикризисную группу для борьбы с так называемой "схемой Долиной".
«На наш взгляд, однозначно нужно дополнить нормы в части запрета на оспаривание сделок по истечению определённого количества времени. Конечно, мы ждем разъяснений на уровне Верховного суда в виде обзора судебной практики, куда можно добавить ответ на эти вопросы, что делать в ситуации, когда возникло такое»,
— предлагает Дмитрий Шандурский.
Первое заседание рабочей группы должно состояться 17 декабря. Ожидается, что она выработает комплексное решение проблемы, которое защитит интересы как продавцов, так и покупателей недвижимости.
Пока законодатели работают над системным решением проблемы, эксперты советуют не отказываться от покупки вторичного жилья, но проявлять максимальную осторожность. Проверка всех документов, видеофиксация сделки и, возможно, даже психиатрическая экспертиза продавца могут стать дополнительными гарантиями безопасности.
А ещё лучше — обратиться к профессиональному риелтору или юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. В конце концов, "эффект Долиной" — это временное явление, которое будет преодолено, как только Верховный суд выработает единую позицию по таким делам.
#РынокЖилья #ОРФ #ЛарисаДолина