Эффект Долиной: суть, последствия и меры защиты

Что такое эффект Долиной

«Эффект Долиной» (также — «схема Долиной» или «бабушкина схема») — это мошенническая схема с недвижимостью, при которой продавец после получения денег за квартиру пытается через суд оспорить сделку, заявляя, что стал жертвой мошенников. Ключевая особенность: продавец возвращает себе жильё, но не возвращает покупателю деньги.

Название связано с резонансным делом певицы Ларисы Долиной (август 2024 г.):

• Долина продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн руб. покупателю Полине Лурье.
• Затем заявила, что её обманули телефонные мошенники: убедили «фиктивно» продать квартиру и перевести деньги на «безопасный счёт».
• Суд вернул Долиной право собственности, но отказался от двусторонней реституции: Лурье должна была вернуть квартиру, а деньги ей предписали взыскивать с мошенников.

Как работает схема

1. Продавец заключает договор купли‑продажи и получает деньги.
2. Позже заявляет, что действовал под влиянием обмана/угроз, и подаёт иск о признании сделки недействительной (ст. 177, 178 ГК РФ).
3. Суд удовлетворяет требование о возврате квартиры, но не обязывает продавца вернуть деньги покупателю.
4. Покупатель остаётся без жилья и без средств (часто — с непогашенным ипотечным кредитом).

Масштабы явления

• Осень 2025 г. — схема получила массовое распространение.
• За 2025 год — более 3 000 семей стали жертвами отменённых сделок (преимущественно с пожилыми продавцами).
• Рост судебных споров на 15–20 % (по данным Российской гильдии риелторов, ноябрь 2025 г.).

Последствия для рынка недвижимости

• Снижение доверия к продавцам вторичного жилья (особенно пожилого возраста).
• Усложнение сделок: покупатели требуют дополнительных гарантий, включают в договоры особые пункты, приглашают на сделки родственников.
• Рост спроса на новостройки (где продавец — застройщик, а риски ниже).
• Панические настроения на вторичном рынке.

Правовые инициативы для защиты покупателей

1. «Период охлаждения»:
   госрегистрация сделки через 7 дней после подписания договора;
   деньги продавцу — только после регистрации перехода права и на банковский счёт;
   запрет наличных расчётов.
2. Залоговый механизм:
   аннулирование записи о сделке только после возврата денег продавцу.
3. Рабочее группа в Госдуме (декабрь 2025 г.):
   в составе — депутаты, юристы, представители Росреестра, банков, риелторов и страховщиков;
   задача — выработка мер защиты покупателей вторичного жилья.

Как снизить риски при покупке квартиры

1. Проверяйте документы:
   свидетельство о праве собственности;
   выписку из ЕГРН;
   паспорт продавца.
2. Убедитесь в чистоте объекта:
   отсутствие долгов и обременений;
   проверка через Росреестр.
3. Используйте безопасные расчёты:
   нотариальное удостоверение сделки;
   оплата через банк;
   аккредитив (деньги продавцу после регистрации права).
4. Анализируйте поведение продавца:
   неясные причины продажи;
   отсутствие планов на новое жильё;
   резкие скидки и требования наличных.

Почему схема стала возможной

• Пробелы в законодательстве: суды часто встают на сторону продавца, ссылаясь на его «обман», но не обеспечивают возврат денег покупателю.
• Сложность доказывания добросовестности покупателя в таких делах.
• Отсутствие механизмов принудительного взыскания средств с первоначальных мошенников.

Эффект Долиной обнажил серьёзные проблемы в защите прав покупателей недвижимости. Пока законодательные инициативы находятся в разработке, ключевым способом обезопасить себя остаётся тщательная проверка сделки и использование надёжных финансовых инструментов (нотариус, банк, аккредитив).