Курортная недвижимость в России сегодня активно трансформируется. На смену "квартирам у моря" для личного отдыха пришёл инвестиционный формат — апартаменты под управлением отельных операторов. Это объект, который сразу после покупки сдается в аренду через управляющую компанию, принося владельцу пассивный доход.
Формат особенно популярен в Сочи и на всём Черноморском побережье. Его выбирают те, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не заниматься ни заселением, ни уборкой, ни ремонтом.
И здесь у инвесторов возникает ключевой вопрос:
Стоит ли переплачивать за “вид на море”, если покупаешь апартамент для сдачи?
_____
🧳 История инвестора: панорама, которая не окупилась
Алексей — частный инвестор из Москвы. Весной он приехал в Сочи, чтобы выбрать апартамент в новом комплексе с управляющей компанией. Программа — стандартная: объект сдаётся через оператора, прибыль делится по договору.
На просмотре ему предложили два варианта:
- апартамент с видом на зелёный двор, прохладный, тихий — 13,5 млн ₽;
- апартамент с панорамой на море, солнечный, с балконом — 17 млн ₽.
Менеджер сказал с паузой:
— Этот вид продаёт сам себя. Гости любят такие номера.
Алексей кивнул. Море выглядело впечатляюще. Он выбрал второй.
Но спустя год, когда пришёл первый отчёт, стало ясно: разница в доходе с соседом, у которого был апартамент “во двор” — всего 700 ₽ в сутки. При этом переплата составила 3,5 миллиона.
В этот момент Алексей понял, что покупал эмоции, а не инвестицию.
_____
💸 Разница в цене: до 40%, а в доходе — максимум 15–20%
На сочинском рынке курортной недвижимости апартаменты с видом на море всегда стоят дороже. Это правило.
В эконом-сегменте: разница может составлять от 15%
В среднем и бизнес-классе: от 25 до 40%, особенно на первой линии
Но при этом управляющие компании не поднимают ставку аренды пропорционально.
Пример:
•Стандартный номер с видом во двор — 6 000 ₽/сутки
•Тот же номер с видом на море — 6 800 ₽
Даже при хорошем уровне заполняемости — +800 ₽ в сутки дают около 200 000 ₽ в год допдохода.
Переплата в 3–4 миллиона при покупке окупается 15–20 лет, а то и дольше.
_____
🏨 Что говорят управляющие компании?
У большинства отельных операторов — фиксированные категории апартаментов. Вид на море может учитываться как надбавка к цене, но сам по себе не влияет на спрос радикально.
Когда турист бронирует жильё на юге, он смотрит на:
•цену;
•рейтинг объекта;
•наличие бассейна, кухни, парковки;
•расположение от пляжа;
•отзывы.
Вид из окна — приятный бонус. Но не решающий фактор при бронировании.
_____
📉 Аренда ≠ продажи. Инвестиции ≠ эмоции
В отличие от личной покупки “для души”, инвестиционная сделка требует расчёта. И здесь “вид” часто мешает рациональному решению.
Что нужно учитывать:
•Вид на море может исчезнуть — стройка впереди перекроет обзор
•Южные фасады с “морской стороной” перегреваются летом
•Затраты на кондиционирование выше
•Управляющая компания сдаёт апартамент по категории, а не по конкретному номеру — “вид” не всегда доступен туристу
В итоге: заполняемость одинаковая, цена покупки выше, доходность ниже.
_____
✅ Когда вид всё же имеет смысл
1. Если апартамент покупается для личного отдыха
Тут эмоции важнее расчётов. Вид на море может быть ежедневной терапией.
2. Если вид даёт уникальность
Например, угловое расположение, панорамные окна, высокий этаж — то, что сложно воспроизвести.
3. Если разница в цене небольшая
Иногда можно “поймать” выгодный вариант с видом по цене стандартного — тогда есть смысл.
_____
📌 Вывод: считать, а не мечтать
"Вид на море" — это красиво. Но для инвестора — не всегда выгодно.
Если цель — регулярный доход, особенно через управляющую компанию, лучше смотреть на:
•локацию объекта;
•надёжность девелопера и управляющей компании;
•затраты на обслуживание;
•сроки окупаемости;
•реальную загрузку комплекса.
Во многих случаях апартамент без вида, но в хорошем месте и по адекватной цене — принесёт больше чистой прибыли.
_____
💬 А что выбираете вы?
Были ли ситуации, когда вид стал решающим, но потом оказалось — это не даёт прибыли?
Стоит ли платить за эмоции, если недвижимость покупается под аренду?
Интересно узнать опыт — пишите в комментариях. Реальные кейсы помогают лучше понять рынок.