Мнение участника: «Форум «Управдом» в Пушкинском прошел мимо реальных проблем жителей»

Переход на «прямые» договоры, электронные платежки и голосование в ГИС ЖКХ — об этом говорили на заключительном форуме «Управдом» в Пушкино. Но говорит ли это о решении проблем? Автор статьи, опытный председатель совета дома Татьяна Максимовна Федченко, доказывает: ключевые темы форума обсуждались в отрыве от реального закона. Представитель «Мосэнергосбыта» анонсировал схему, не имеющую оснований в ЖК РФ, а надзорные органы промолчали. В статье — подробный юридический разбор, почему творится хаос с платежами, кто на самом деле должен взыскивать долги и зачем чиновники игнорируют годовые собрания собственников. О заключительном Форуме «Управдом» в городском округе Пушкинский. 25 ноября в городском округе Пушкинский состоялся форум «Управдом». В средствах массовой информации, как всегда, от организаторов появились только положительные отзывы по его проведению. Однако, не все так гладко и успешно было на этом мероприятии и после него. Члены Президиума или ничего не поняли, или сделали вид, что не поняли. И это подтверждается в информации об итогах проведении форума. Так, в информации Министерства по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области подчеркивается, что ключевыми темами стали три важных нововведения. С 1 декабря 2025 года начинается переход на прямые договоры с энергосбытовой компанией «Мосэнергосбыт». Также обсуждался переход на электронные платежные документы через портал госуслуг и правила проведения общих собраний собственников в государственной информационной системе ЖКХ. В комментарии Анны Дунаевой, руководителя муниципального отделения Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Московской области в г,Ивантеевке, предложено собственникам и советам многоквартирных домов соответствовать текущим требованиям жилищного законодательства. И она отметила, что форум стал площадкой для получения ответов на актуальные вопросы в рамках действующего законодательства. Во всех публикациях отмечается, что ключевой темой обсуждения стал переход на прямые договоры клиентов АО «Ивантеевская Энергосбытовая Компания» на обслуживание к АО «Мосэнергосбыт» с 1 декабря этого года согласно распоряжению Министерства энергетики региона. А что фактически произошло на форуме? Представитель АО «Мосэнергосбыт» в присутствии заместителей руководителей органов местного самоуправления, члена Координационного Совета Ассоциации председателей советов МКД Московской области, представителя непонятно какой общественной палаты, объединенной до настоящего времени нет (Ред: на форуме присутствовали Дмитрий Мельник, председатель комиссии по ЖКХ Общественной палаты Пушкинского городского округа, объединенная палата округа действительно до сих пор не сформирована и это уникальный случай в Московской области, а также Валерий Тимофеев, член Общественной палаты Московской области), рассказал жителям округа о том, как с 1 декабря 2025г. эта областная ресурсоснабжающая организация будет совершать действия, абсолютно противоречащие Жилищному Кодексу Российской Федерации. То, о чем рассказывал представитель АО «Мосэнергосбыт», ни одной нормой ЖК РФ не предусмотрено. Никакого законного права у этой ресурсоснабжающей организации предоставлять с 1 декабря 2025 года коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов г.Ивантеевки НЕТ. Просто удивительно! С 2018 года (более, чем за семь лет) ни РСО, ни чиновники от государственной власти и местного самоуправления не могут разобраться в одной статье и нескольких пунктах, внесенных в ЖК РФ Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ. В связи с этим единственно законным действием АО «Мосэнергосбыт» может быть заключение с 1 декабря 2025г. договоров ресурсоснабжения с управляющими организациями по каждому МКД. И только в тех МКД, где ранее были приняты решения общих собраний, на основании которых был заключен один договор собственников МКД с АО «Ивантеевская Энергосбытовая Компания» может быть сохранен порядок предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией. На противоречащую Жилищному Кодексу информацию никак не отреагировал представитель государственного жилищного надзора. Напомню, что в соответствии со статьей 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах. А участников форума (жителей) интересовали вопросы представления платежных документов, порядок снятия показаний приборов учета, необоснованные, во много раз завышенные, начисления по оплате электроэнергии на ОДН, законность выставления отдельного платежного документа ООО «Тепловодоснабжение» в Красноармейске и многие другие. Кстати, ни в одной публикации в СМИ об итогах форума ни слова о том что волновало жителей, находящихся в зале, то есть мнении тех, для кого это мероприятие проводилось. На мой вопрос о законности перехода АО «Мосэнергосбыт» на «прямые» договоры с собственниками ответа не было. Ответ пришлось давать мне. Еще в 2020 году совет дома выяснил, что в нашем МКД, как и во всех остальных домах Красноармейска, не было ни договоров УК с РСО, ни договоров собственников помещений с РСО. Но считалось, что все МКД на этих самых «прямых» договорах. Для приведения в соответствии с ЖК РФ порядка предоставления коммунальных услуг собственники нашего дома на годовом общем собрании в соответствии с п.4.4 ч.2 ст.44 и ст.157.2 ЖК РФ приняли абсолютным большинством голосов решение: «О заключении собственниками помещений, действующими от своего имени, договора холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с каждой ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами» и об определении даты заключения этих договоров. В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ протокол Общего собрания собственников помещений с решением был направлен во все РСО и регоператору для того, чтобы они приняли со своей стороны решение о заключении договора с собственниками нашего дома. Вместо решения на 2 строчки о дате заключения договора с собственниками, совет дома получил от всех РСО письма на 2 – 3 страницы, подтверждающие, что они даже не открывали Жилищный Кодекс. Совет дома вынужден был направить письма с разъяснением положений, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ и получил следующие аналогичные письма, А эта норма предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг между собственником помещения в МКД и РСО считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно с даты, определенной в решении общего собрания. По решению РСО и регоператора указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении они уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. В результате через три месяца совет дома направил во все РСО и регоператору, что в связи с неисполнением ими ч.7 ст 157.2 ЖК РФ договор считается заключенным с 1 сентября 2020 года. С чем все согласились. Коротко о том, что было и что изменилось после введения в действие статьи 157.2 ЖК РФ. До введения в действие положений этой статьи при управлении многоквартирным домом управляющей организацией коммунальные услуги представляла управляющая организация (ст.161 и ст.162 ЖКРФ). РСО продавали УК коммунальные ресурсы. Управляющая организация обязана была заключить договор с каждой РСО и регоператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – регоператор) в соответствии с ч.1.2 ст.157 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами». В Постановлении Правительства РФ, в частности, предусматривается, что в случае получения отказа от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, не предусмотренным Правилами, утвержденными этим Постановлением, сторона, направившая заявку (оферту), вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны, для которой заключение такого договора является обязательным, к заключению договора ресурсоснабжения. То есть у УК обязательно должны быть договоры на предоставление коммунальных услуг по каждому МКД. Собственники за все коммунальные услуги оплачивали УК по единому платежному документу. А УК оплачивала РСО за коммунальные ресурсы. До введения ст.157.2 собственники могли оплачивать за коммунальные услуги, которые предоставляла управляющая организация, напрямую в РСО. Для этого должно было быть принято решение ОСС или должен быть заключен договор УК с РСО об оплате собственниками услуг УК напрямую в РСО. Введением в действие ст.157.2 была предоставлена возможность РСО не только продавать ресурсы, но и предоставлять коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов по заключенному с ними договору. И перечислены случаи их заключения. Случай первый: 1) при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса. То есть, только на общем собрании каждый собственник принимает от своего имени решение о заключении договора с каждой РСО. И никаких индивидуальных «прямых» договоров по каждой квартире не может быть. Был один договор УК с РСО, остаётся один договор собственников с РСО. Случай второй: 2) при прекращении заключенных между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 157.2. Эта часть предусматривает, что РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с УК договора ресурсоснабжения при наличии у УК, признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Но просто отказаться от договора нельзя. ЖК РФ предусматривает процедуру этого отказа. Примечание: этот случай к АО «Мосэнергосбыт» не может быть применен, так как еще не может быть у УК перед ними задолженности. Случай третий: 3) если между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО заключены договор ресурсоснабжения на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации. (обратите внимание: «собственниками» – во множественном числе, а «договор – в единственном числе). Никаких других случаев законодательство не предусматривает. То, о чем доложил представитель ресурсоснабжающей организации, не вписывается ни в один из этих случаев А в настоящее время в вопросе предоставления коммунальных услуг настоящий хаос. Безосновательно считается, что все МКД на «прямых» договорах. А, фактически, договоров, заключенных собственниками на ОСС единицы, договоров с УК, вообще нет. Некоторые УК не провели собраний собственников, а на своих сайтах просто написали, что не предоставляют коммунальные услуги, а РСО в ГИС ЖКХ просто разместили формы типовых договоров вместо настоящих договоров. И, соответственно, участников форума интересовали вопросы уплаты за коммунальные услуги. В этом вопросе тоже сплошная неразбериха. Если МКД на «прямом договоре», то собственники рассчитываются за коммунальные услуги с РСО и работу с задолжниками должны проводить РСО. Управляющая организация получает только плату за предоставление коммунальных услуг на ОДН и проводит работу с этими задолжниками. Если решение ОСС не принималось, то собственники (даже, если оплачивают напрямую РСО) рассчитываются с УК за все коммунальные услуги. И работу по погашению задолженности в этом случае проводит УК. Все МКД считаются на «прямых» договорах, а работу с задолжниками необоснованно требуют от УК и даже при определении рейтинга учитывают задолженность по плате за коммунальные услуги. Нужно как – то уже определиться кто за что отвечает и кто в чем виноват? На вопросы по выставлению намного завышенных платежей по электроэнергии на ОДН никто из Президиума Форума не ответил. А причина все та же – игнорирование закона и путаница в полномочиях УК и РСО. Все обязанности необоснованно возложили на УК. С УК требуют оплату за коммунальные ресурсы не только ОДН, но и за все остальные. От этого зависит рейтинг УК и они задолженность за все услуги прибавляют к данным по ОДН и представляют добросовестным собственникам завышенные платежи. А по этому поводу ЖК РФ предусматривает следующее: В случае «прямых» договоров информацию о показаниях индивидуальных приборов учета ресурсоснабжающие организации обязаны передавать УК (ч.10 ст. 157.2 ЖК РФ). А информацию, необходимую РСО для начисления платы за коммунальные услуги, должна представлять управляющая организация (ч.11 ст.161 ЖК РФ). И если бы это выполнялось, то РСО сами бы занимались задолженностью за свои услуги. А у управляющих организаций не было бы возможности и необходимости добавлять несуществующие расходы электроэнергии на общедомовые нужды. У потребителей (собственников жилых помещений) нет договоров с ЕИРЦ. Никакие документы ни в ЕИРЦ, ни в ресурсоснабжающие организации они не должны представлять . И давно пора прекратить «гонять» жителей, особенно пожилых, с документами в ЕИРЦ и РСО, которые находятся в других городах. Это относится и к Администрации го Пушкинский. Очень хочется надеяться, что Администрация, используя в том числе возможности муниципального жилищного контроля, разберется и наведет порядок. А органы государственного надзора не будут поддерживать нарушения закона, что произошло на этом форуме, а будут контролировать его исполнение. Об электронном платежном документе Следующим обсуждался вопрос о преимуществах электронного платежного документа. Он напрямую связан с первым вопросом и «хаосом» в предоставлении и оплате коммунальных услуг. О каком электронном платежном документе можно говорить, если не исполняется статья 154 ЖК РФ о едином платежном документе, в который должна включаться плата за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плата за все коммунальные услуги. Сегодня плательщики получают по 2 – 3 – 5 платежных документов. Некоторым коммунальные услуги приходится оплачивать, вообще, без платежного документа и т.д. Законных оснований для выставления отдельных платежных документов У РСО нет. Все эти нарушения создают проблемы жителям, особенно пенсионерам. Обязанности по работе с задолжниками игнорируются. Эти нарушения приводят к другим нарушениям. Так собственники одной квартиры более трех лет не оплачивают начисления по платежному документу из ЕИРЦ. Им отключили в квартире свет. Они теперь оплачивают только за свет. Если бы данные по оплате были в едином платежном документе, то не было бы возможностей для этих хитростей. ВЫВОДЫ: нужно сначала привести плату за жилое помещение в соответствии со ст.154 ЖК РФ, а потом испытывать на людях программы, которые создаются в кабинетах чиновников с помощью технических специалистов и далеки от реальной жизни и положений законов. О заочном голосовании в ГИС ЖКХ. Об общих собраниях в электронном виде. Программа очень несовершенная. Актуальных реестров нет. В квартире несколько собственников - приходит сообщение одному. Вопросы в повестке дня формулируются не в соответствии со статьей 44 и другими статьями ЖК РФ. На каком основании Администрация рекомендует включать в повестку дня вопрос об обязательном проведении общих собраний только в электронном виде? Это грубое нарушение прав собственников, предусмотренных ст. 45 ЖК РФ. Почему не предусмотрен основной документ для голосования – решения (бюллетень) с формулировкой вопросов и грамотными решениями для голосования. Именно его должны и в электронном виде заполнять собственники, а не отвечать на какие - то вопросы и так далее. Решения общего собрания являются официальными документами, как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества (ст.46 ЖК РФ). И не надо их превращать в пустую формальность ради рейтингов. А самое главное, почему столько внимания уделяется внеочередным электронным собраниям? Забыли о годовых общих собраниях и роли советов домов в их проведении ( п.2 и 3 ч,5 ст.161.1 ЖК РФ). Пошли по легкому пути. Главными в проведении собраний собственников сделали не совет дома, а управляющую организацию. При такой организации УК вынуждены тратить время и деньги собственников для участия в этой бессмысленной работе ради рейтинга. Чиновников не интересуют собрания по вопросам проведения текущего и капитального ремонта, выборы обязательных органов советов домов и их председателей, заключения договоров собственников с РСО, вопросы благоустройства и т.д (ст. 44 и другие ЖК РФ). С 2019 года в нашем МКД ежегодно проводятся годовые общие собрания в форме очно - заочного голосования. С 2021 года в собраниях принимают участие более 90 % собственников частных квартир. И именно благодаря их решениям общее имущество дома и придомовая территория приобрели совершенно иной облик, стали более благоприятными для проживания. С 2019 года нам предлагают перейти на электронные собрания. Мы еще тогда приняли решение не использовать электронную систему для голосования. И это себя оправдало на практике. Собственники при проведении очного голосования и, даже голосуя заочно, имеют возможность задать вопросы. Председатель собрания информирует о причинах и цели внесения вопроса. А главное – чувство единого коллектива, от которого зависит состояние обшего имущества. Поэтому, в небольших МКД очно – заочное голосование - самая лучшая форма. Об организации этого форума «Управдом». По непонятным причинам не проведены форумы во втором и третьем квартале. Без учета мнения советов домов г.Красноармейска непонятно кем было принято решение о проведении объединенного форума в г. Пушкино. Кто определял вопросы для обсуждения? Почему проигнорировано участие представителей г. Красноармейска в подготовке этого мероприятия? Форумы «Управдом» это мероприятия Ассоциации председателей советов МКД при поддержке государственных и муниципальных органов. С 2022 года отделение Ассоциации г. Красноармейска вносит предложения по созданию единого отделения. Эти предложения блокируются Администрацией и руководителем отделения Ассоциации г.Ивантеевки, депутатом совета депутатов округа Дунаевой А.Н. Красивые слова расходятся с делом. Предлагает собственникам и советам домов соответствовать требованиям Жилищного законодательства. А сама, получая зарплату в органе местного самоуправления, в течении четырех лет нарушает Положение о муниципальных отделениях Ассоциации, федеральный закон об общих принципах организации местного самоуправления. Уж за это время можно было бы определиться: зарплата или общественная руководящая работа с советами домов. Не случайно вводятся эти запреты. И в нашем округе это ярко проявилось. Получая зарплату в органе местного самоуправления, защищаются не интересы собственников, а интересы чиновников. Работа с советами домов не проводится, да и сколько их по – настоящему работающих осталось? В Красноармейске при активном участии Анны Николаевны непонятная ситуация с отделением Ассоциации. То ли оно есть, то ли – нет? Более года Председателем Координационного Совета Ассоциации О.В. Тыщенко не представлены документы на единогласное решение членов муниципального отделения г. Красноармейска об освобождении руководителя отделения и утверждении руководителя и заместителя руководителя отделения, давших согласие на выполнение этой сложной общественной работы или, хотя бы, назначении исполняющего обязанности. Выводы: никому не нужны такие мероприятия для «галочки», после окончания которых ничего не изменяется. А информация должна быть достоверной. Важных вопросов и проблем в повышении роли собственников в управлении МКД ещё очень много. И на этих форумах нужно рассматривать и конкретные вопросы по обмену опытом работы советов домов. Председатель совета многоквартирного дома N19 по ул.Морозова в г.Красноармейске Татьяна Максимовна Федченко Фото - скриншоты видео из тг-канала PUSH KA