Друзья, "казус Долиной" возмутил не только юридическое сообщество, но всех. Добросовестные покупатели остаются без жилья и без денег. Но почему решение не очень сложного вопроса видно рядовым юристам, но не видят, обладающие государственной властью, судьи?
Если сделку суд признает недействительной, то в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Нельзя на добросовестного покупателя взваливать проблему взыскивать деньги с мошенников, ибо не они обманули добросовестного покупателя и не добросовестный покупатель относил деньги мошенникам.
Добросовестный покупатель не пытает, не мучает продавца, не обманывает его. Сделка не кабальная, на явно невыгодных продавцу условиях, а по рыночной справедливой цене. А как обманутая "бабушка" распоряжается полученными за квартиру деньгами, ее личное дело - отдала ли мошенникам, или на все деньги купила кошачий корм и отвезла в приют для животных.
Можно сказать больше - Если бабушка подписывала договор купли-продажи квартиры, а на самом деле не намеревалась квартиру реально продать, что "ей мошенники сказали, продажа не на всегда, что квартиру потом снова на нее переоформят", то в таком случае сама бабушка выступает мошенницей в отношении добросовестного покупателя. Добросовестный покупатель попадает в очень плохую жизненную ситуацию. Он для покупки квартиры взял кредит в банке, деньги отдал бабушке и по факту остался без денег, без квартиры, но с обязанностью долгие годы платить по кредиту. Ведь у бабушки нет денег, ибо она отдала их мошенникам. Да и отдала ли? И мошенникам ли, а не своим родственникам? Как бы такой семейный бизнес по отъему денег у ничего не подозревавших добросовестных покупателей квартир! Даже при решении суда о недействительности договора купли-продажи квартиры и о двусторонней реституции, бабушка будет отдавать долг тысяч по десять в месяц (а то и меньше) из своей пенсии. Что никак не устроит добросовестного покупателя, уплатившего бабушке 15-20 миллионов рублей.
Вспоминается справедливое решение американского суда в Лос-Анджелесе по подобному делу. Продавец дома Карл Уэскотт, хитрый старичок, попытался аннулировать сделку с певицей Кэти Перри. Он заявил, что был под воздействием обезболивающих препаратов из-за операции не хотел расставаться с домом, но его обманули. Суд встал на сторону девушки! Суд пришёл к выводу, что старик находится в здравом уме и не представил «убедительных доказательств того, что он не был дееспособен при заключении договора купли-продажи». Ну и хитрый старик должен был выплатить девушке 1,8 миллиона долларов в качестве возмещения ущерба за долгую судебную тяжбу.
Полагается, что нашим судам следует смелее выносить решения, справедливые в отношении добросовестных покупателей недвижимости. Если цена договора рыночная, если одна сторона не принуждает другую сторону к совершению сделки, то нет причины признавать такие договоры недействительными. Балее того, если квартиру бабушка по аналогичной схеме продает более одного раза, следует конфисковывать квартиру в доход государства как орудие преступления, а на продавцов квартиры возбуждать уголовные дела.
Но как защитить бабушек от утраты жилья, а добросовестных покупателей от казуса Долиной? Это не сложно! Запретить Росреестру регистрировать переход права собственности на единственное жилье у продавца. Спросите, как быть, если обладательница единственного жилья намерена его продать и потом купить другое, например, более комфортное? Тоже не видится проблем! Росреестр регистрирует одновременно обе сделки! А если временной разрыв между сделками? Тоже есть выход - нотариально удостоверенное заявление от родственников, что бабушка будет проживать у них.
А вы как считаете, можно ли решить проблему казуса Долиной и каким образом?