На волне долинского хайпа, решили поучаствовать в общероссийском развлечении наши законодатели. Последние годы с работой у них все печально, функции нашего "взбесившегося принтера" сводятся к штамповке поступающих от президента и правительства законов (назвать их законопроектами сложно), вот и ищут они себе занятие по душе. Заодно решили и на Долиной пропиариться и напомнить о своем существовании.
Увы, уровень законопроектов таков, что хочется попросить "ребята, не лезьте сюда, а? Ну не ваше это!".
Например, предлагают очередной "период охлаждения" - запретить продавцу получать деньги раньше 7 дней со дня подписания договора. Что-то такое я предлагал, но зачем это устанавливать законом? Если покупатель хочет "подстраховаться" - никто ему не запрещает неделю подождать, но у нас до сих пор нередко жилье продается "по цепочке", когда продавцу нужно деньги за квартиру немедленно передать следующему покупателю и во что эти цепочки превратятся, если исполнения каждой сделки ждать неделю? И чем эта неделя помешает мошенникам принципиально?
Или вот, мое любимое - при признании сделок недействительными не возвращать продавцу квартиру, пока он не возвратит полученные деньги. Нюанс в том, что закон для этого менять не надо. Суд и сам вправе при применении реституции установить порядок исполнения решения (статья 203 ГПК РФ), в том числе руководствуясь нормами о встречном исполнении обязательств (статья 328 ГК РФ). Проблема в том, что все ситуации - уникальны и любая обязаловка тут невозможна. Например, в чем смысл вообще признавать сделку недействительной, если у продавца денег нет и явно никогда не будет? Представим себе действительно не способную осознавать свои действия бабулю, которая продала квартиру, отдала деньги очередному "МММ", а потом судебная экспертиза установила у нее наличие старческой деменции и полную неспособность совершать сделки? Предположим, что ничего кроме проданной таким образом квартиры и пенсии у бабули нет. Вы действительно предлагаете признавать сделку недействительной и обязывать покупателя вернуть квартиру только после возврата бабулей всех денег? А в чем смысл такого решения суда? В его полной неисполнимости? Так стоило ли вообще огород городить?
Предлагают также ввести обязательное страхование титула по таким сделкам. Дело, конечно, хорошее, только вот в чем нюанс - невозможно страховую компанию заставить заключать договор страхования, равно как невозможно заставить банк дать кому-то кредит. В страховой компании есть определенная, основанная на установленных методиках, процедура оценки рисков и если эти методики говорят "нам такое страхование невыгодно", то пытаться обязать страховщика выдать полис - это значит пытаться сломать всю систему имущественного страхования.
Особенно веселит и предложение обязать все сделки по продаже жилья осуществлять только через риэлторов. Нет, риэлторы-то конечно двумя руками "за", но вот в чем проблема - Долина-то продавала квартиру именно через риэлторское агентство, причем, судя по всему, достаточно солидное. Сильно ей это помогло? Ведь риэлтор совершенно ничего не гарантирует - почитайте любой договор, риэлтор оказывает информационные услуги: ищет выгодные варианты, консультирует по правильному оформлению документов, но вовсе не гарантирует, что залез в голову сторонам сделки и убедился в их добросовестности.
Я уж молчу про предложения "ввести" имущественную ответственность нотариусов и Росреестра за утрату покупателями жилья. Чтоб вы знали, у нас и так нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина (статья 17 Основ законодательства о нотариате), вот только ключевое слово тут вина. А в чем вина нотариуса, удостоверившего заключенный Долиной договор? В том, что не выявил факт преступного влияния на народную артистку мошенниками? А должен был? Если должен, то как именно?
Аналогичная ситуация и с государственными регистраторами - часть 2 статьи 66 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает ответственность казны РФ за убытки, причиненные ненадлежащим исполнением органом регистрации своих функций - вот только в деле Долиной никаких претензий к регистратору нет, он добросовестно выполнил свою работу, а залезать в голову продавцу он не умеет и не должен уметь.
Интереснее всего предложение запретить отчуждение единственного жилого помещения. То есть "легким движением руки" предлагается ограничить собственника в распоряжении собственным имуществом. Вот только случаи бывают разные, как говорит бородатый анекдот. А если человек продает свою единственную квартиру в связи с эмиграцией? Или в связи с переездом к родным? Описаны самые типичные и банальные примеры. Кстати, судя по сообщениям СМИ, проданная Долиной квартира вовсе ее единственным жильем не является.
На самом деле, мы свидетели нашей классической российской проблемы - пытаться неспособность правоприменителя применять право лечить изменением самого права.