Квартиру нашли, всё нравится, цена устраивает — и тут в квитанциях всплывают долги за коммуналку.
Кто будет их платить: вы или бывший хозяин? Можно ли сделать так, чтобы «хвосты» не испортили покупку и не съели часть вашего бюджета уже после въезда?
Разберём по шагам, как проверить долги перед сделкой и понимать, за что реально отвечает новый собственник.
1. Зачем вообще проверять коммуналку перед покупкой
Коммунальные долги — это не просто «бумажки из почтового ящика».
Из-за них:
- могут начислять пени
- управкомпания и ТСЖ устраивают неприятные письма и звонки
- бывает сложнее продать квартиру дальше — новый покупатель увидит те же хвосты
Нормальная практика перед сделкой — проверять не только собственников по ЕГРН, но и состояние лицевых счетов по квартире.
2. Какие справки и квитанции запросить у продавца
Минимум, что стоит попросить:
- свежие квитанции за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) за последние месяцы
- справку об отсутствии задолженности из УК/ТСЖ или ресурсной компании
- отдельную справку или выписку по взносам на капитальный ремонт
Обратите внимание:
- суммы в справках и квитанциях должны совпадать
- если есть рассрочки/реструктуризации — это тоже нужно увидеть
- фраза «всё оплачено, справку не успел взять» — повод насторожиться, а не верить на слово
Микро-пример
Покупательнице показали свежий ремонт и «чистые» последние квитанции. Когда она попросила справку из УК, всплыл долг почти за год: хозяин платил только текущие счета, старые хвосты так и висели.
3. Кто за что отвечает: коммуналка vs капремонт
Важно разделять два типа долгов:
- Обычные коммунальные услуги и содержание
Вода, свет, отопление, содержание жилья и т.п.
По общему правилу долг за эти услуги остаётся за прежним собственником: новый владелец платит с момента регистрации права, а не за прошлые годы. - Взносы на капитальный ремонт
Это отдельная строка. По закону обязанность платить за капремонт привязана к квартире, а не к человеку.
При смене собственника неисполненные взносы по капремонту переходят к новому владельцу — именно с них чаще всего и начинают требовать оплату после сделки.
Поэтому долги по капремонту нужно проверять особенно внимательно.
4. Как зафиксировать долги и договориться о том, кто их гасит
Даже если вы готовы закрыть часть долгов в обмен на скидку,
это должно быть не «на словах», а в документах.
Варианты:
- продавец гасит все долги до сделки и показывает подтверждающие квитанции
- размер задолженности учитывается в цене: квартира дешевле на сумму долга, а вы сознательно берёте его на себя
- в договоре прописывается, что продавец обязан погасить конкретные суммы (особенно по капремонту) к определённой дате
Полезно отдельно отразить в ДКП или акте:
- «на дату передачи квартиры задолженность по ЖКУ — отсутствует»
- «задолженность по взносам на капремонт в размере ___ руб. продавец обязуется погасить до ___ числа»
Микро-пример
Покупатель увидел, что по капремонту висит 40 000 ₽. Продавец не успевал закрыть долг до сделки. Они договорились: цену снизили на эти 40 000 ₽, в акте приёма-передачи зафиксировали наличие долга, и покупатель уже сам его погасил после регистрации, понимая, что именно он берёт на себя.
5. Что делать, если долг всплыл уже после покупки
Иногда долги обнаруживаются, когда вы уже въехали и получили первые квитанции.
Алгоритм:
- Уточнить в УК/ТСЖ/у регоператора, за какой период долг, и кому он относится.
- Если речь об обычных коммунальных услугах до даты покупки —
требовать перерасчёта и переоформления долга на прежнего собственника или обращаться к нему с требованием погасить (особенно если в договоре было условие о «квартире без долгов»). - Если это долг по капремонту за прошлые годы —
формально его могут взыскать с вас как с нового владельца; дальше уже вопрос, сможете ли вы потребовать компенсацию от продавца на основании условий договора.
В сложных или спорных случаях имеет смысл проконсультироваться с юристом по недвижимости, особенно если сумма долга крупная.
Коммунальные долги перед сделкой — это не повод в панике отказываться от квартиры, но точно повод всё проверить.
Справки из УК и по капремонту, понимание, какие долги «идут» за квартирой, а какие — за продавцом, и чёткие формулировки в договоре помогут не платить потом за чужую неаккуратность.
Если статья была полезной — подпишись на «Метры и Миллионы». Здесь простым языком о том, как покупать и оформлять жильё так, чтобы потом не было сюрпризов в квитанциях.
А ты бы предпочёл(а) торговаться из-за долгов или искать вариант без хвостов совсем? Напиши в комментариях.