Как выбрать участок под дом: самое важное, что нужно проверить до покупки

Выбрать участок — это самое первое и, пожалуй, самое важное решение. Ошибки здесь будут дорого стоить и в деньгах, и в нервах. Давайте разберем по шагам, на что смотреть в первую очередь, чтобы потом не кусать локти.

Шаг 1: Юридическая чистота — это основа всего

Без этого все остальное просто не имеет смысла.

• Проверьте документы. Попросите у продавца не только договор, а свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН. Посмотрите, чтобы в ней стояло именно его имя и не было обременений — например, участок не должен быть в залоге у банка.
• Уточните, что можно строить. В документах есть графа «Вид разрешенного использования». Для строительства обычного жилого дома, где можно прописаться, нужно «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) или «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство) в границах населенного пункта. Если написано «для садоводства» или «для дачного строительства» — могут быть ограничения. Это нужно уточнять в местной администрации.
• Сверьте границы. Лучше, если участок будет стоять на кадастровом учете. Приезжайте на место с кадастровым паспортом и посмотрите, совпадают ли заборы с теми границами, что указаны на плане. Часты случаи, когда реальные размеры меньше, а соседи уже «отхватили» кусок.

Шаг 2: Инфраструктура и дороги — без этого будет очень тяжело

Красивый вид — это здорово, но жить нужно с удобствами.

• Дорога. К участку должна быть нормальная подъездная дорога, по которой можно проехать круглый год. Зимой и весной грунтовки часто превращаются в непроходимое болото. Подумайте, как вы будете завозить материалы для строительства и как будете ездить сами.
• Электричество — это разговор номер один. Выясните, где ближайший столб и какая выделена мощность. Хорошо, если на границе участка уже стоит свой столб с счетчиком. Если электричества нет, узнайте, во сколько обойдется его проведение. Иногда это стоит десятки, а то и сотни тысяч рублей. Без света стройка даже не начнется.
• Вода. Есть ли центральный водопровод? Если нет, как с водой у соседей? Можно ли пробурить свою скважину? Подвозить воду в цистернах — дорого и неудобно для жизни. Пообщайтесь с местными, узнайте, на какой глубине у них вода и хорошего ли она качества.
• Канализация и газ. Центральная канализация — большая редкость за городом. Скорее всего, ставите септик. Узнайте про уровень грунтовых вод — если они высоко, с септиком будут проблемы. Газ — это хорошо, но не обязательно. Дом можно отапливать электричеством или твердым топливом, но газовая труба у границы участка сильно упростит жизнь.

Шаг 3: Что скрывает земля — геология и соседи

Это то, что не видно на первый взгляд, но определяет стоимость фундамента.

• Грунт — основа вашего фундамента. Идеально, если это песок. Он хорошо пропускает воду и не пучится зимой. Хуже, если это глина или суглинок — они задерживают воду, промерзают и могут «играть», треская фундамент. Самый верный способ — заказать геологическое исследование. Бурят несколько скважин, смотрят состав грунта и уровень грунтовых вод. Потратите 20-30 тысяч, но сэкономите 200-300 на неправильном фундаменте.
• Уровень грунтовых вод (УГВ). Если вода стоит высоко (метр-полтора от поверхности), будут проблемы с затоплением подвала, септиком и сыростью. Посмотрите летом, нет ли на участке болотной травы вроде камыша. Спросите у соседей, как у них с водой в колодцах.
• Познакомьтесь с соседями. Это не просто вежливость. Они расскажут главное: какова реальная обстановка в поселке, как зимой чистят дороги, не было ли краж, какие проблемы с коммуникациями. Их опыт бесценен.

Шаг 4: Личные ощущения и детали

После всех проверок включите здравый смысл и чувства.

• Рельеф. Сильный уклон — это сложно и дорого. Выравнивать участок, делать подпорные стенки, особый фундамент — все это дополнительные сотни тысяч рублей. Ровная площадка — идеальный вариант.
• Ориентация по солнцу. Посмотрите, где встает и где садится солнце. Где будет ваша веранда? Где лучше поставить спальни, чтобы утром солнце не будило? Куда будет падать тень от будущего дома и соседских строений?
• Что вокруг? Рядом лес — красиво, но могут быть клещи. Рядом поле — хорошо, но посмотрите, что на нем выращивают и чем поливают. Рядом производство или оживленная трасса — будет шум и пыль. Приезжайте на участок в разное время суток и в разные дни недели, чтобы понять реальную обстановку.

Главный совет: Все проверяйте сами. Поезжайте в местную администрацию, поговорите с будущими соседями, посидите полчаса на месте будущего дома и просто посмотрите вокруг. Участок — это как спутник жизни, его не поменяешь через пару лет без больших потерь. Лучше потратить месяц на поиски, чем потом годами решать проблемы.