Введение
Предположим, мы составили смету на каркасный дом с мансардным этажом размерами 7,2х7,2 м2, и она получилась на 5,2 млн. рублей. Можем ли мы быть уверены, что эта сумма точно отражает стоимость строительства данного объекта? Вдруг при составлении сметы мы все-таки допустили грубую ошибку, из-за которой, например, потеряли в смете 900 тыс? Как это проверить?
Пожалуй, единственный возможный способ такой самостоятельной проверки - это сравнение текущей сметы с эталонной сметой на аналогичный объект по укрупненному показателю. Для зданий в качестве укрупненного показателя обычно принимают площадь объекта по полу.
Анализ сметы по укрупненным показателям
Например, если у нас есть смета на похожий дом, но размерами 8х9 м2, и сумма по смете на этот объект составила 7,1 млн, то мы можем посчитать и сравнить стоимость строительства квадратного метра на эти объекты:
Текущий объект: 5 200 000/(7,2*7,2*2)=50154 руб/м2
Объект для сравнения: 7 100 000/(8*9*2)=49 305 руб/м2
50154 ≈ 49305 - эти показатели сопоставимы
То есть, делаем вывод, что стоимость строительства квадратного метра текущего объекта получилась нормальной и, по-видимому, в смете нет грубых ошибок, которые бы значительно повлияли на итоговую сумму (Либо, эти ошибки все же есть, но так совпало, что они нивелировали друг друга. В любом случае, сумма по смете получилась корректной)
При кажущейся простоте подхода, в таком анализе есть свои подводные камни.
Сопоставимость объектов
Первое - а действительно ли наши объекты для сравнения сопоставимы? И если отличия все же есть, то насколько они существенны?
Стоимость строительства квадратного метра зданий по различным технологиям и различной комплектации может существенно отличаться. Кроме того, для больших зданий эта стоимость, при прочих равных условиях, ниже, чем для маленьких. И если, например, мы сравниваем сметы на объекты, у которых отличается материал подшивки софитов и кровельное покрытие, на сколько эти различия существенны для сравнения их сметной стоимости? Согласитесь, эта задача становится уже достаточно расплывчатой и объемной.
Чтобы не усложнять, для оценки сопоставимости объектов, следует сравнить следующие их параметры:
- Количество этажей (должно совпадать!)
- Технология фундамента (свайный, ленточный монолитный, монолитная плита и т.д.)
- Технология стен (каркасные, брус, легкие блоки и т.д.)
- Технология для каждого перекрытия (сборное железобетонное, монолитное, деревянное и т.д.)
- Площадь по полу (должна примерно совпадать, и следует учитывать, что чем больше здание - тем ниже будет стоимость строительства квадратного метра)
- Форма крыши (плоская с мягкой кровлей или скатная)
- Наружная отделка (отсутствует, бюджетная, средней стоимости или дорогая)
- Внутренняя отделка (тоже что для наружной)
- Инженерные сети (учтены ли в смете? Если да - то какие? Как вариант - можно исключить эти затраты из обеих смет при их сравнении)
Выше мы сделали сравнение текущей сметы по итоговому, самому важному показателю - стоимости строительства квадратного метра всего здания. Но можно по тому же принципу провести и более детальное сопоставление объектов, то есть сопоставить стоимость строительства на 1 м2 пола для следующих конструкций:
- Фундамент
- Перекрытие над фундаментом
- Стены
- Перекрытие над 1 этажом
- Крыша, кровельное покрытие
- Прочие затраты
- Итоговая стоимость (основной показатель)
В случае, если итоговая стоимость строительства за 1 м2 пола у сравниваемых объектов заметно отличается, такая детальная проверка поможет понять, где именно проблема. Кроме того, так вы сможете свести к минимуму вероятность того, что в текущей смете все же пропущены грубые ошибки, которые нивелировали друг друга.
Достоверность сметы на объект для сравнения
И, разумеется, не стоит забывать, что в смете для сравнения также могут быть свои грубые ошибки, и при обнаружении значительного несоответствия в стоимости за 1 м2, следует учитывать, что проблема может быть не в вашей смете.
Для сравнения следует выбирать максимально достоверную, проверенную смету. Идеально - если ее составляли вы или ваши коллеги, объект по этой смете уже построен, проведен анализ фактических затрат, и при этом они бьются с затратами, учтенными в смете.
Кроме того, цены на работы и на материалы со временем, как правило, растут. В случае, если максимально подходящая для сравнения смета составлена более шести месяцев назад, к ней следует применить коэффициент, чтобы учесть инфляцию.
Автоматический анализ текущей сметы в сметной программе
На рынке ПО для составления смет есть сегмент специализированных сметных программ-конструкторов, предназначенных для составления смет на индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Примером такой программы является Коттедж Автосмета.
В программе, среди прочего, реализована возможность автоматического детального сравнения текущей сметы со сметой на аналогичный объект по стоимости за 1 м2 площади пола.
При этом, программа сопоставляет параметры текущего объекта с параметрами доступных смет-эталонов для сравнения. Сопоставление идет по 32 показателям. Самый подходящий объект среди доступных, также выбирается автоматически
Далее, происходит детальное сравнение стоимости строительства на 1 м2 пола у выбранных объектов по каждому разделу сметы. В случае если отклонения в стоимости превышают указанные границы, эта ячейка выделяется красным цветом. Красный цвет не обязательно говорит об ошибке, а лишь привлекает наше внимание. Допустимые проценты отклонений также можно настраивать.
В данном примере в настройках программы допустимые границы отклонений заданы как -10%...+10% . Отклонения главного параметра - общая стоимость строительства одного квадратного метра не превышает допустимые пределы. А некоторые превышения по отдельным разделам не говорят об ошибке. То есть, можно сказать, что здесь в текущей смете не обнаружено грубых ошибок, оказывающих значительное влияние на ее стоимость.
Подробнее про анализ текущей сметы по укрупненным показателям в программе Коттедж Автосмета вы можете посмотреть в этом видео.
Заключение. Резюме
Чтобы проверить смету на грубые ошибки, необходимо сравнить ее со сметой на аналогичный объект по укрупненному показателю. Для зданий таким показателем обычно является площадь объекта по полу, и сравнение идет по стоимости строительства на 1 м2 здания.
Для более детальной проверки, можно также сравнить стоимость строительства по отдельным конструкциям здания (фундамент, перекрытие над фундаментом, стены, перекрытие над 1 этажом, крыша, кровельное покрытие, прочие затраты).
При этом, для сравнения следует выбирать объект, максимально сопоставимый с текущим по основным параметрам (технологии строительства, размеры и комплектация).
Кроме того, важно, чтобы эталонная смета на объект для сравнения не содержала грубых ошибок и в ней были актуальные цены на строительные работы и материалы. В случае, если максимально подходящая для сравнения смета составлена более шести месяцев назад, к ней следует применить коэффициент, чтобы учесть инфляцию.