Кто такой созаёмщик по ипотеке и зачем он нужен

Когда гражданин планирует взять ипотеку, банк может предложить добавить в договор созаёмщика — второго участника кредита. Он нужен, если доходов основного заёмщика не хватает для одобрения нужной суммы или если банк хочет перестраховаться. Чаще всего созаёмщиком становится супруг, близкий родственник, реже друг, готовый разделить ответственность за кредит.

Подключение созаёмщика повышает шанс одобрения ипотеки, но несёт риски для обеих сторон. Расскажем, какие права и обязанности накладывает статус созаёмщика на человека по закону, в каких случаях лучше от него отказаться и о каких последствиях важно знать до того, как подписывать кредитный договор.

Кто такой созаёмщик по закону

Созаёмщик — это человек, который вместе с основным заёмщиком подписывает кредитный договор. Банк рассматривает созаёмщика как второго платёжеспособного человека, который поможет вернуть долг в случае, если основной заёмщик не сможет платить. Созаёмщик не просто поручается за заёмщика, а несёт одинаковую с ним ответственность (ст. 323 ГК РФ)

Банки предлагают оформить созаёмщика по жилищному кредиту в следующих случаях:

• У заёмщика недостаточно дохода для одобрения нужной суммы.
• У покупателя квартиры нет официального трудоустройства или стажа, который устроил бы банк.
• Будущий кредитор имеет большую финансовую нагрузку из-за других долгов.

Важно не путать созаёмщика и поручителя:

• Поручителем может быть и юрлицо, а вот вторым заёмщиком — только лицо физическое.
• Поручитель подписывает договор поручительства, а не кредитный.
• Платить по кредиту поручителю придётся, только если должник перестал это делать.
• Долг появится в кредитной истории поручителя, только когда обязанность платить ипотеку перейдёт к нему.

Кто может стать созаёмщиком

Кредитные организации предъявляют к созаёмщикам строгие требования. Они должны соответствовать критериям банка, чтобы снизить риск невыплаты ипотеки:

• Возраст — от 18 до 65 лет. Часто банки устанавливают возрастной порог в 70 лет на момент погашения ипотеки.
• Гражданство РФ. Доходы иностранцев сложнее проверить.
• Официальное трудоустройство и стабильный доход. Минимальный стаж на последнем месте — от 3 месяцев.
• Хорошая кредитная история. Просрочки по предыдущим кредитам могут стать причиной отказа.

Титульный (основной) заёмщик может выбрать второго участника самостоятельно. Чаще всего созаёмщиками оформляют тех, кто уже связан с покупателем квартиры личными отношениями или финансовыми обязательствами:

• Супруга. Мужа или жену чаще всего включают в ипотечный договор, если жильё приобретается в браке. А по семейной ипотеке с 15 октября 2025 года участие обоих супругов обязательно.
• Ближайших родственников — родителей, взрослых детей, братьев и сестёр.
• Сожителей — так проще узаконить равную ответственность за кредит, если пара не жената.
• Близких друзей, которые готовы разделить финансовую ответственность.

Вторым заёмщиком не может быть только продавец объекта, на который берут кредит. В этом случае в ипотеке откажут.

Банк может ограничить максимальное число созаёмщиков по одной ипотеке. Обычно их не больше 3 человек, в некоторых кредитных организациях — до 6.

Обязанности и права созаёмщика

Созаёмщик несёт с заёмщиком равную ответственность за выплату ипотеки. Оба обязаны вносить платежи, даже если на словах договорились, что платить будет только владелец квартиры (ст. 322 ГК РФ).

Право второго заёмщика на квартиру зависит от того, фигурирует ли он в договоре на приобретение жилья. Если созаёмщик вписан в ДКП и получает долю в собственности, он становится одним из владельцев и может распоряжаться недвижимостью. Если его в этих документах нет, он только помогает выплачивать ипотеку, но не претендует на жильё.

Если созаёмщики — супруги, неважно, на кого оформлена недвижимость. Квартира становится их совместной собственностью, если в брачном договоре не указано иное. При этом не имеет значения, чья зарплата идёт на погашение ипотеки.

Если созаёмщик использует жилищный сертификат для приобретения жилья, он становится хозяином части квартиры, а если применяет материнский сертификат, должен выделить доли также и своим детям.

В остальном второй должник по кредиту имеет те же права, что и титульный:

• Подать заявку на рефинансирование.
• Узнать у банка, как выплачивается ипотека, есть ли по ней просрочки.
• Оформить налоговый вычет, если получает долю в недвижимости и вносит деньги на погашение долга.

Какие риски берёт на себя созаёмщик

Второй участник кредита несёт финансовую ответственность за ипотеку. Это создаёт несколько рисков:

• Если основной заёмщик прекратит платить, банк начнёт взыскивать деньги с созаёмщика на тех же условиях.
• Любая просрочка по ипотечным платежам отражается на кредитной истории созаёмщика.
• Между заёмщиком и созаёмщиком может возникнуть конфликт, если они договорились только на словах и не зафиксировали разделение ответственности в кредитном договоре.
• Если созаёмщик стал собственником доли в квартире, из-за его долгов это имущество могут арестовать. Его долю включат в конкурсную массу при банкротстве, даже если основной заёмщик исправно платит ипотеку.

Поэтому становиться созаёмщиком стоит только при полной уверенности, что второй участник справится со своими финансовыми обязательствами.

Плюсы и минусы наличия созаёмщика

Плюсы для заёмщика:

• Легче получить большую сумму у банка.
• Чем выше совокупный доход, тем ниже риски для банка — ставка может быть снижена.
• Больше шансов на одобрение ипотеки.

Минусы для заёмщика:

• Созаёмщик может отказаться от участия в выплатах, если это не прописано в договоре.
• Споры о правах на жильё или о платежах по ипотеке могут усложнить отношения с другом или родственником.
• При продаже квартиры придётся договариваться с совладельцем.

Плюсы для созаёмщика:

• Возможность получить часть собственности, которую он не смог бы купить целиком. Например, стать владельцем доли в квартире в Москве, прописаться в ней и получать льготы, доступные москвичам.
• Помощь близким. Участие в ипотеке — способ поддержать родных или друзей.
• Возможность оформить налоговые вычеты.

Минусы для созаёмщика:

• Финансовые риски, что чужой долг придётся закрывать самостоятельно.
• Участие в ипотеке может ограничить возможность брать новые кредиты.
• Если основной должник допустит просрочки по ипотеке, это ухудшит кредитную историю второго участника.

Как оформить созаёмщика по ипотеке

Созаёмщика включают в ипотечный договор на этапе его оформления или позже, если банк одобрит.

Чтобы стать созаёмщиком, нужно подтвердить свою личность, уровень доходов и финансовое положение, предоставив в банк документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Справку о доходах.
• Выписку из трудовой книжки или договор.
• Данные по другим кредитам и займам.
• Сведения о семейном положении.

Банк проверит:

• размер ежемесячного дохода и его стабильность;
• кредитную историю;
• долговую нагрузку.

Порядок действий такой же, как при оформлении ипотеки на одно лицо, если созаёмщик подписывает документы вместе с титульным заёмщиком.

Если второго участника добавляют позже, потребуется одобрение банка и серьёзные основания, например:

• болезнь основного плательщика;
• развод или замужество;
• признание должника недееспособным.

Коротко о главном

Созаёмщик помогает банку снизить риски при выдаче ипотеки, но сам при этом берёт на себя большие обязательства. Перед тем как подписывать договор, важно понимать:

• Созаёмщик несёт равную с заёмщиком ответственность перед банком за выплату кредита.
• Если основной заёмщик перестанет платить ипотеку, это повлияет на кредитную историю и финансовые планы второго участника.
• Созаёмщик становится собственником жилья, если вписан в договор на его покупку. В противном случае он только отвечает за ипотеку, но на жильё не претендует.