В столице Испании разгорелся спор вокруг выселения арендатора, который не забрал уведомление о завершении договора аренды. Апелляционный суд Мадрида (Audiencia Provincial de Madrid) в мае 2025 года встал на сторону муниципальной компании по управлению жильем (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, EMVS), признав действительным уведомление, отправленное через бурофакс, даже если адресат не получил его лично в установленный срок. Это решение отменило вердикт суда первой инстанции и стало предметом обсуждения среди юристов и владельцев недвижимости.
История началась с договора аренды, заключенного еще в 1987 году и несколько раз продленного — последний раз в 2017 году. Срок действия соглашения истекал 1 апреля 2023 года. За месяц до этого, 1 марта, EMVS отправила арендатору официальный бурофакс с уведомлением о прекращении аренды. Почта попыталась вручить письмо в тот же день, но адресат не открыл дверь. В итоге документ пролежал на почте до 17 марта, когда его наконец забрали.
Аргументы сторон
Суд первой инстанции посчитал, что уведомление не может считаться действительным, так как арендатор не получил его в течение положенного месяца. Однако апелляционный суд пересмотрел этот подход, ссылаясь на практику Верховного суда Испании. В решении отмечается: если адресат сознательно или по небрежности не забирает письмо, уведомление считается доставленным, а его последствия наступают независимо от факта получения.
Судьи подчеркнули, что для подобных уведомлений требуется минимальное участие получателя. Если человек не сообщает о смене адреса и не проявляет интереса к получению корреспонденции, ответственность за последствия ложится на него. В данном случае компания отправила письмо по адресу, указанному в договоре, а значит, все формальности были соблюдены.
Юридические нюансы
В решении суда отдельно отмечается принцип «автореспонсабилити» — сам несешь ответственность за свои действия или бездействие. Согласно статье 1119 Гражданского кодекса Испании, если кто-то сознательно препятствует выполнению условий договора, считается, что они выполнены. Судьи указали: арендатор не сообщил о смене адреса, а письмо было отправлено по согласованному месту жительства. Следовательно, не получение уведомления — исключительно его личная проблема.
Апелляционный суд отменил решение о взыскании судебных расходов с EMVS и обязал арендатора покинуть жилье. Если добровольного выселения не произойдет, последует принудительное. Кроме того, все судебные издержки теперь ложатся на плечи бывшего жильца.
Влияние на рынок
Это решение может стать прецедентом для аналогичных споров между арендодателями и арендаторами. Теперь отправка бурофакса с уведомлением о расторжении договора считается достаточной мерой, даже если адресат не спешит его получать. Для рынка аренды это означает ужесточение правил игры: формальное соблюдение процедуры становится ключевым фактором.
Юристы отмечают, что подобная практика защищает интересы собственников, позволяя им избежать нежелательных продлений договоров. В то же время арендаторам стоит быть внимательнее к почтовым уведомлениям и не игнорировать официальные письма, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.
Реакция и последствия
В профессиональном сообществе решение вызвало оживленную дискуссию. Одни считают его справедливым и необходимым для защиты прав владельцев жилья, другие опасаются, что арендаторы окажутся в уязвимом положении. В любом случае, теперь обе стороны должны проявлять максимальную осмотрительность при оформлении и расторжении договоров аренды.
Эксперты советуют арендодателям сохранять все подтверждения отправки уведомлений, а арендаторам — регулярно проверять почту и информировать о смене адреса. В противном случае даже формальное уведомление может привести к потере жилья.
Если Вы не знали, EMVS — это муниципальная компания Мадрида, занимающаяся строительством, управлением и сдачей в аренду социального жилья. Организация была создана для решения жилищных проблем в столице и поддерживает тысячи семей. В последние годы EMVS активно участвует в судебных процессах, связанных с арендой, и часто становится инициатором изменений в правоприменительной практике.