ЦБ предлагает перестроить рынок новостроек по принципу «деньги в обмен на право собственности». Это может усилить защиту покупателей и одновременно усложнить жизнь девелоперам. Разбираемся, как может выглядеть новая модель и почему она вызывает споры.
Что именно предлагает ЦБ
В новом обзоре финансовой стабильности ЦБ предлагает передавать деньги застройщику только после регистрации права собственности на квартиру. Сейчас средства раскрываются, как только дом введен в эксплуатацию, и покупатель формально оплачивает жилье еще до получения документов.
Эксперты считают, что такая схема значительно повышает безопасность. Деньги останутся под контролем банка до завершения регистрации, а застройщику придется больше опираться на собственные ресурсы и банковские кредиты. Это делает рынок прозрачнее и снижает риск непрозрачных сделок и «серых» рассрочек, которые часто обходят контроль банков.
Как это повлияет на рынок новостроек
Архитектор Владимир Виноградов уверен: новая модель может упростить процедуру получения прав собственности и снизить вероятность мошенничества. Но у отрасли есть вопросы. На эскроу-счетах сейчас аккумулировано более триллиона рублей, и многие проекты строятся именно за счет этих средств. При этом уже сегодня часть девелоперов сталкивается с задержками финансирования и растущими обязательствами.
Переход на оплату после регистрации меняет динамику денежных потоков. Финансовый цикл удлиняется, и нагрузка на компанию растет. В такие моменты экономика проекта становится более уязвимой, особенно если строительство крупное или требует значительных первоначальных вложений.
Почему девелоперы опасаются новой модели
Срок регистрации права собственности может достигать нескольких месяцев. Все это время деньги покупателя остаются на счетах, а застройщик продолжает обслуживать кредиты. По словам Ильи Колунова из ГК «Садовое кольцо», такая задержка может ухудшить экономику проектов и привести к росту себестоимости. В итоге подорожание может переложиться на покупателей.
Девелоперы также опасаются, что новая система усложнит прогнозирование доходности, а значит, и планирование строительства.
Что будет с рассрочками
На фоне дорогой ипотеки рассрочки стали популярным способом покупки жилья. Но именно они, по словам экспертов, сформировали «серую» финансовую систему. Часто покупатели берут рассрочки без достаточной проверки платежеспособности, и это приводит к возвратам квартир и спорным ситуациям.
Сбер напоминает: рассрочка — не бесплатная альтернатива. Ее стоимость закладывается в цену, и проверка клиента в таких схемах зачастую слабее, чем при ипотеке. Если банковский контроль станет обязательным, рассрочки могут подорожать и потерять гибкость. Это снизит их привлекательность для покупателей, которые рассчитывали на более щадящие условия.
Почему внедрение может оказаться непростым
Юристы отмечают, что механизм потребует серьезной юридической настройки. Придется менять законодательство, перестраивать работу банков и инфраструктуру регистрации прав. Без этого новая модель может замедлить строительство и привести к дефициту оборотных средств у девелоперов.
При этом эксперты видят и плюсы. Например, исчезнут ситуации, когда деньги уже перечислены, а право собственности еще не оформлено. Процессы станут последовательнее и предсказуемее. Но сложность внедрения сравнивают с переходом к эскроу — долгим, болезненным и требующим доработок.
Что это значит для покупателей
Главный плюс — повышение безопасности. Деньги останутся в банке до полного оформления сделки, что снижает риск недостроев и спорных ситуаций. С другой стороны, не исключен рост цен из-за дополнительных расходов девелоперов, а также изменение условий рассрочек.
Пока ЦБ и Минстрой не раскрывают деталей, рынок лишь готовится к возможным изменениям.
Читайте полностью на сайте «Известий»: Ценой эскроу: реформа принципа расчетов защитит дольщиков от рисков