В "плавающей" площади строящихся квартир не усмотрели недобросовестной конкуренции. Суд признал перерасчёт стоимости жилья обычной практикой.
Как стало известно "ДП", Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях признал незаконным решение городского Управления Федеральной антимонопольной службы (УФАС), которое оштрафовало ЗАО "Балтийская жемчужина" (дочерняя структура Шанхайской заграничной объединённой инвестиционной компании) из-за скандала с метражом квартир.
Антимонопольщики настаивали, что при продаже квартир в ЖК "Жемчужный каскад" в рекламе и договорах указывали площадь меньше фактической. После корректировки площади недвижимости по результатам проведения кадастровых работ между застройщиком и покупателем заключались дополнительные соглашения об увеличении цены. Компанию наказали за это на 52 млн рублей. Спор дошёл до Верховного суда, после чего вернулся в арбитраж, который в итоге встал на сторону девелопера.
Анализ подкачал
Изначально в ходе проведённого расследования комиссия УФАС не усмотрела разумных объяснений в изменении площади квартир, аргументы о строительной погрешности также не помогли. В ведомстве сочли, что действия девелопера позволили получить необоснованное преимущество и привлечь новых дольщиков.
"Застройщик намеренно ввёл в заблуждение потребителей, сообщая при заключении договоров необоснованно позитивную информацию о свойствах, цене и условиях приобретения реализуемых им квартир", — говорилось в заключении антимонопольщиков.
ЗАО "Балтийская жемчужина" выдали предписание устранить нарушение и заплатить в казну необоснованно полученный доход в размере 52,3 млн рублей.
Арбитражные суды трёх инстанций подтвердили доводы УФАС. В свою очередь, Верховный суд России пришёл к выводу, что надзорный орган не провёл надлежащего анализа рынка, равно как не представил доказательств недобросовестной конкуренции и её влияния на выбор потребителей.
Заключаемые ЗАО "Балтийская жемчужина" договора долевого участия (ДДУ) предусматривали 5%-ное отклонение площади и перерасчёт стоимости как в сторону доплаты со стороны приобретателя, так и возврат переплаты застройщиком.
"Изменение итоговой цены сделки за счёт необходимости доплаты за дополнительную площадь после завершения строительства произошло при сохранении фиксированной цены квадратного метра", — отмечается в решении высшей инстанции.
Таковы обычаи
Спор вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. На этот раз он признал указание в ДДУ ориентировочной площади квартир "практикой спорных правоотношений".
"Получение ЗАО "Балтийская жемчужина" преимуществ на товарном рынке за счёт иных участников рынка, наличие на стороне потребителей заблуждения, исключающего обращение к конкурентам, материалами дела не доказано", — констатировал суд, признавая решение и предписание УФАС незаконным.
К участию в деле в статусе третьих лиц привлекались семь активных дольщиков. "Балтийская жемчужина" также пригласила и четырёх конкурентов, в том числе ведущих строительство поблизости от спорного жилого комплекса (Setl Group, ЛСР, Legenda и "БФА-Девелопмент"). В суде как минимум некоторые из них активно поддержали позицию застройщика.
По мнению риелторов, политика "Балтийской жемчужины" укладывается в обычаи рынка.
"Условие перерасчёта площади по итогам строительства в том или ином виде включаются во все ДДУ. Не знаю ни одного застройщика, который бы отказался получить доплату за увеличенную площадь. Но на практике расхождения выявляются в незначительной доле сданных квартире и, как правило, не превышают одного-двух, максимум — трёх квадратных метров. Если же отклонения больше и носят систематический характер — к застройщику могут возникнуть вопросы", — полагает генеральный директор "ПИА-Недвижимость" Максим Ельцов.
Геометрия стен
Федеральный закон о долевом строительстве (известный под номером 214-ФЗ) делегирует застройщикам право в одностороннем порядке менять проект. Причём отклонения в пределах 5% не считаются существенными.
Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый считает разницу между проектной и фактической площадью квартиры нормальной технологической практикой.
"Проектная площадь всегда рассчитывается по чертежам, а фактическая определяется уже после завершения работ по обмерам БТИ. Эти обмеры фиксируют реальные контуры помещения, и даже небольшие отклонения, предусмотренные нормативами, дают разницу в конечных цифрах.
Например, ГОСТы и СП допускают отклонения по геометрии стен в пределах нескольких миллиметров на метр, а толщина штукатурки или стяжки пола может варьироваться в зависимости от используемой смеси и фактических условий на объекте.
В итоге дополнительный сантиметр штукатурного слоя или небольшие колебания в толщине перегородки формируют разницу в площади от нескольких десятых до одного-двух квадратных метров.
Именно поэтому корректировки в пределах 1-2% считаются отраслевой нормой. По этой причине в договорах долевого участия всегда указывается ориентировочная площадь, которая уточняется после ввода дома в эксплуатацию.
Суды также подтверждают законность такой процедуры, поскольку фактический метраж может быть известен только после выполнения работ и обмеров. Это неизбежная часть строительного процесса, а не свидетельство нарушения со стороны девелопера", — поясняет собеседник "ДП".
Более того, в прошлом году Конституционный суд России признал допустимым включение в оплату площади под межкомнатными перегородками и ограждениями вентиляционных шахт.
Чтобы избежать возникновения споров, высшая инстанция рекомендовала ещё на этапе заключения ДДУ согласовать площадь жилого помещения, включая занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.
Мнения экспертов
Начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина:
"В нашей практике разница между проектной площадью и фактической обычно не превышает 1 м2. В таком случае перерасчёты не производятся. Иногда в ходе строительства становится ясно, что 1-2 квартиры в проекте как-то изменятся, но это единичный случай, и такие квартиры можно просто вывести из продажи на время стройки и реализовать уже по фактическим обмерам и планировке ПИБ. Нарочно увеличивать или уменьшать реальную площадь квартиры — это не в интересах добросовестного застройщика, так как чревато судами, издержками и штрафами".
Директор инвестиционного развития холдинга AAG Виталий Правдухин:
“Перерасчёт площади после завершения строительства — стандартная процедура для рынка. Отклонения встречаются регулярно и обычно составляют от нескольких десятых до 1–2 м2 как в сторону увеличения, так и уменьшения. В соответствии с условиями ДДУ дольщик либо доплачивает разницу, либо получает возврат средств.
Суд подтвердил законность практики указывать в договоре ориентировочную площадь и закреплять механизм уточнения цены после строительства. Застройщик может не предъявлять требования о доплате, если отклонение минимальное и укладывается в установленный договором порог, либо если компания принимает решение оставить разницу в качестве меры лояльности к покупателям.
Также нередко дольщики проводят собственные переобмеры и оспаривают площадь, что регулируется экспертными замерами".