С 1 января 2026 года в Будапеште вступают в силу ограничения на краткосрочную аренду в шестом районе, куда входят проспект Андраши и Венгерская государственная опера. Местные власти решили убрать с рынка квартиры, сдаваемые посуточно, включая объекты на Airbnb, чтобы снизить туристическую нагрузку и сохранить исторический облик района.
Причины и подробности ограничений
Терезварош давно считается одним из самых насыщенных культурных районов столицы, но рост туристического потока изменил баланс. Количество предложений краткосрочной аренды выросло на 80% с 2020 года, а в отдельных домах до половины квартир сдавались через Airbnb. Мэр Тамаш Шопрони называет запрет необходимым шагом для восстановления жилой среды. Инициативу поддержали 54% участников онлайн-референдума.
Ограничение стало возможным после решения Верховного суда Венгрии, который одобрил право районов вводить такие меры. Запрет касается только туристических предложений: гостиницы, мини-отели и традиционные форматы размещения продолжат работу. Власти ожидают, что район станет тише и менее перегруженным, в то время как общий туристический поток город по-прежнему будет привлекать музеями, купальнями и историческими кварталами.
Влияние на туристов и рынок
Для туристов ситуация изменится тем, что вариантов размещения в центре станет меньше, а бронировать жильё придётся заранее, особенно летом. Эксперты прогнозируют рост цен и перераспределение спроса между гостиницами, официальными B&B и районами за пределами популярных маршрутов.
По данным Homever, владельцы, работавшие в краткосрочном сегменте, столкнутся со снижением доходности: часть клиентов уйдёт в гостиницы. Некоторым придётся переключиться на долгосрочную аренду.
Rentalscaleup приводит расчёты ассоциаций собственников: ожидаются потери доходов и снижение бизнес-активности. По прогнозу, налоговые поступления могут уменьшиться примерно на 1 млрд форинтов (2,6 млн евро) в год. При этом сами ассоциации считают, что ограничения не решат проблему нелегальной сдачи жилья.
Ранее власти уже ограничили выдачу новых лицензий, и теперь районы могут формировать собственные правила. Терезварош стал первым, кто воспользовался этим правом, что создаёт прецедент для других частей города.
Валовая и реальная доходность
Аналитики International Investment отмечают, что для инвесторов перемены означают необходимость готовиться к смене модели: переходить на среднесрочную аренду, искать районы с более мягким регулированием или выходить из сегмента. Эксперты подчёркивают, что рынок Будапешта и до введения ограничений отличался высоким порогом входа и умеренной доходностью, а новые правила дополнительно снижают привлекательность краткосрочного сегмента, который многие рассматривали как инструмент компенсации растущих расходов на содержание объектов.
Даже в туристическом районе Терезварош максимальный валовый показатель 5,59% – он возможен при покупке трёхкомнатной квартиры за 397 000 евро и арендной ставке 1 850 евро, по данным Global Property Guide и Real Estate Hungary. Жильё с одной спальней за 204 800 евро способно принести 4,63% годовых, студии – 4,44%. Однако чистая рентабельность оказывается значительно ниже из-за расходов на обслуживание, налоги, периодические простои и комиссионные. В большинстве случаев она составляет 2–3%, а при снижении загрузки может опускаться ещё ниже.
Валовая доходность в среднем по Будапешту оценивается в 5,03%, чистая – 3%, а по стране – 5,25% и 3,25% соответственно. В таких условиях инвесторы рискуют не только остаться без дохода, но и уйти в минус при любом отклонении графика заселения или увеличении эксплуатационных затрат.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Венгрия намерена проверить доходы за аренду жилья и продажу криптовалюты