Неверная оценка торгового помещения в Москве — одна из самых частых причин финансовых потерь собственников на своем объекте. Недооценили объект — продали ниже рынка или не получили нужную сумму кредита. Завысили цену за недвижимость — покупатели пропадают, арендаторы не интересуются, а банк может вовсе отказать в принятии отчета.
Эти ошибки совершают больше 70% владельцев, которые пытаются оценить объект «на глаз» или обращаются к непроверенным специалистам. Чтобы избежать убытков за свои площади, важно понимать, как проходит оценка торговой недвижимости, что учитывают оценщики и почему так важно доверять работу экспертам. Ниже — подробная и понятная инструкция, которая поможет пройти процесс оценки торгового объекта уверенно и получить точный результат.
Какая бывает торговая недвижимость
Торговая недвижимость — это широкий набор объектов, каждый из которых оценивается по своим правилам.
Основные разновидности оценки торговых помещений:
1. Помещения стрит-ритейла
Первый этаж, отдельный вход, витрины, высокий трафик. Используются под магазины, кофейни, аптеки, салоны красоты.
2. Торговые центры (ТЦ, ТРЦ)
Многофункциональные комплексы с арендаторами и инфраструктурой. В оценке объекта учитываются доходность, заполняемость и поток покупателей.
3. Магазины формата «у дома»
Небольшие объекты в жилых кварталах. Всегда востребованы, быстро находят арендаторов и покупателей.
4. Супермаркеты и гипермаркеты
Большие площади недвижимости, склады, логистика, повышенные требования к инженерии.
5. Павильоны и киоски
Экономичный формат с высокой мобильностью, но со строгими нормами размещения объекта.
6. Рынки и торговые комплексы
Смешанные форматы торговли, важны сезонность, трафик, конкурентное окружение.
7. Помещения общепита (кафе, рестораны, фуд-корты)
Особые требования по вентиляции, мощности, логистике продуктов.
8. Склад-магазины (cash&carry)
Комбинация склада и торговой зоны. Оценка площади учитывает доступность, зонирование и инфраструктуру.
Зачем проводится оценка торгового объекта
Оценка недвижимости необходима для:
- продажи или покупки помещения;
- получения кредита и залога;
- определения арендной ставки;
- суда и разрешения споров;
- налоговой отчётности;
- раздела имущества;
- инвестиций и расчета доходности.
Точная рыночная стоимость оценки торговой недвижимости защищает собственника от финансовых потерь.
Пошаговая инструкция по оценке торговой недвижимости
Шаг 1. Подготовка документов
Основные документы:
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт или план БТИ;
- поэтажный план и экспликация;
- договоры аренды (если есть арендаторы);
- данные о доходах от аренды;
- информация о ремонтах и инженерных системах.
Полный и точный пакет ускоряет выполнение оценки площадей и минимизирует риски ошибок.
Шаг 2. Осмотр объекта
На выезде(либо удаленно по фотографиям) оценщик фиксирует:
- фактическое состояние помещения;
- планировку;
- отделку и техническое обеспечение;
- наличие входных групп и витрин;
- пешеходный и автомобильный трафик;
- окружение и конкурентов.
Осмотр — ключ к тому, чтобы отчет был принят банком и не вызвал вопросов.
Шаг 3. Анализ рынка
Проводится глубокое изучение:
- аналогов в данной локации;
- реальных сделок (а не только объявлений);
- спроса на тип объекта;
- уровня ставок аренды;
- рыночной динамики;
- ликвидности торговых помещений.
На этом этапе формируются корректные аналоги и модели стоимости оценки торговых площадей.
Шаг 4. Расчёт стоимости
Применяются три метода:
- Сравнительный метод
Оценка на основе рыночных аналогов с корректировками.
- Доходный метод
Если объект приносит доход, рассчитывается:
- чистый операционный доход,
- риски,
- ставка капитализации,
- будущая доходность.
а также
- Затратный метод
Определяется стоимость строительства аналога с учетом износа.
Итоговая стоимость — согласованная и юридически значимая в оценке торговой недвижимости.
Шаг 5. Подготовка профессионального отчета об оценке торговой недвижимости
Отчет включает:
- описание объекта и его характеристик;
- цели и дату оценки;
- фотофиксацию;
- анализ рынка;
- расчеты и обоснования;
- итоговую стоимость.
Документ составляется по ФСО и принимается всеми банками, судами и госорганами.
Шаг 6. Передача отчета и консультация
Вы получаете:
- PDF-файл отчёта;
- печатный экземпляр;
- рекомендации, как применять результат.
Мы объясняем, как выгодно использовать оценку торгового помещения в сделке, переговорах, арендных отношениях или судебном процессе.
Почему стоит обратиться именно в «Первое бюро оценки и экспертизы»
Мы работаем с коммерческой недвижимостью ежедневно и знаем все её подводные камни. Наша задача — чтобы вы не потеряли деньги и получили точный результат с первого раза.
Отчеты принимают все банки и государственные структуры
Работа оценщиков строго по ФСО, без замечаний и доработок.
Узкая специализация — коммерческая недвижимость
Мы оцениваем магазины, ТЦ, павильоны, общепит, склады — сложные объекты, где важна экспертиза.
Абсолютная прозрачность расчётов
Вы понимаете, за счёт чего формируется стоимость.
Быстрые сроки — от 3 дней
При необходимости — ускоренная подготовка.
Сопровождение до результата
Помогаем пройти банковские проверки и объясняем, как использовать отчёт в свою пользу.
Прайс-лист на оценку недвижимости
Оценка торговой недвижимости
- Стрит-ритейл — от 15 000 ₽
- Магазин или офис до 200 м² — от 20 000 ₽
- Объекты свыше 200 м² — от 30 000 ₽
- Торговый центр / ТРЦ — от 50 000 ₽
Оценка коммерческой недвижимости
- Офисные помещения — от 15 000 ₽
- Складские помещения — от 15 000 ₽
- Производственные базы — от 15 000 ₽
Оценка для аренды (расчет рыночной арендной ставки)
- Объекты до 150 м² — от 15 000 ₽
- 150–500 м² — от 20 000 ₽
- Крупные объекты, ТЦ — индивидуально
Итог: как избежать финансовых потерь
Большинство владельцев компаний теряют деньги не из-за плохой сделки, а из-за неправильной оценки торговых помещений. Точность стоимости определяет, примет ли отчёт банк, удастся ли быстро найти покупателя, правильно ли будет рассчитана арендная ставка и не возникнут ли споры.
Обращаясь в «Первое бюро оценки и экспертизы», вы получаете:
- объективную рыночную стоимость;
- документ, который принимают везде;
- экспертные рекомендации;
- поддержку до конечного результата.
Мы помогаем собственникам бизнеса принимать финансово грамотные решения и получать максимальную выгоду от своей недвижимости.
Пишите нам для бесплатной консультации!
