Смысл этой статьи в том, что сейчас покупатели квартир действительно не защищены законом: нечёткие правовые нормы создают почву для злоупотреблений, облегчая совершение коррупционных схем. Предлагаем разобраться насколько такое явление, как схема по лекалам дела певицы, опасна для рынка недвижимости и определить истинную юридическую природу того, на каких основаниях у вас могут забрать квартиру, копируя "дело Долиной".
Насколько вообще часто встречаются дела о признании сделок купли-продажи квартир недействительными?
В среднем за год на вторичном рынке недвижимости происходит около 2 миллионов сделок. По официальной статистике Судебного департамента за 2024 год было рассмотрено 3 118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Из этих исков 2 130 рассмотрены в пользу истцов полностью, 287 — частично (то есть примерно 3/4 исков, дошедших до суда, удовлетворяются). Но, конечно, не все эти дела — «пенсионерские».
То есть дело Долиной не является уникальным: каждый год в суд поступает несколько тысяч исков об оспаривании сделок с недвижимостью. 3 тысячи дел — это примерно 0,15 % от общего двухмиллионного количества сделок на вторичном рынке, и примерно 75 % из них удовлетворяются. Этот невысокий процент не может обрушить рынок вторичной недвижимости, несмотря на активно раздуваемый вокруг громкого дела ажиотаж. Но нескольким тысячам пострадавших от скама семей от этого не легче. А если порочная практика не будет исправлена, под угрозой окажется весь институт собственности — ведь любой сможет заявить, что заблуждался, и не выполнять условия сделки. Пока государство медлит, мы все остаёмся в зоне риска отмены любой сделки.
Поэтому очень важно разобраться, каким именно образом у вас могут отобрать собственность и в каких случаях даже ваша абсолютная добросовестность не будет иметь значения для суда.
Юридическая аргументация, используемая судом в таких делах
Причиной изъятия квартиры может быть либо реституция в результате признания конкретной сделки недействительной (если продавец был обманут, заблуждался или не был способен понимать, что происходило), либо виндикация по ещё более ранней сделке (в которой вы вообще не участвовали).
Конечно, лучше вообще не попадать в такую ситуацию. Если продавцом по вашей сделке выступает пожилая женщина, которая срочно хочет продать квартиру подешевле и за наличные, при этом не хочет общаться с вами лично и не может внятно объяснить причины продажи — от такой сделки следует отказаться, поскольку высока вероятность того, что вы общаетесь с мошенниками. Обязательно рассчитывайтесь по безналичному расчёту и постарайтесь сделать так, чтобы продавец выехал и выписался из жилья до оформления сделки. Потому что визит к нотариусу, как показала практика, в подобных ситуациях вас не спасёт. И сохраняйте как можно больше письменных доказательств согласования с продавцом условий сделки на случай, если же ваша сделка всё-таки попадёт в суд.
Юридический ликбез
С точки зрения закона любая сделка — это единство двух элементов: воли (в данном случае — внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В случаях с пожилыми людьми, действительно обманутыми мошенниками, подпись (волеизъявление) может быть, а реального желания лишиться жилья (воли) — нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» — то есть приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена не на продажу квартиры, а, например, на «спасение её от мошенников» или «участие в поимке мошенников».
Сейчас ситуация такая, что суд может признать пороком воли ситуацию, когда человек подписал договор на продажу квартиры с целью её сохранить, невзирая на отсутствие в такой сделке элементарной логики.
Решения судов об изъятии квартир у покупателей и их возврате продавцам из-за порока воли можно разделить на две большие группы.
Реституция
Реституция — это последствия недействительности сделки.
Если суд признал сделку недействительной, предполагается, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние, в котором они находились до сделки. То есть по умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца — вернуть деньги; это называется двусторонней реституцией.
На практике в делах с пенсионерами суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией. То есть обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не требуют от продавца возврата денег. В таких случаях суд может сослаться, например, на пункт 4 статьи 167 ГК РФ, где говорится, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В этих странных случаях даже если суд, признавая сделку недействительной, не обязал продавца вернуть деньги, можно подать отдельный иск к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. Это то, что предстоит юристам Полины Лурье (покупателя по делу Долиной), когда они перестанут проигрывать все процессы.
Какие основания может указать суд для применения реституции?
• Статья 170 ГК РФ (мнимая и притворная сделка): недействительность сделки, заключённой лишь для вида или для прикрытия иной сделки.
• Статья 179 ГК РФ (обман): применяется, когда сделка совершена под влиянием обмана, и воля одной из сторон имела лишь формальное выражение.
• Статья 178 ГК РФ (заблуждение): применяется, если у продавца были ложные представления о сделке; в отличие от обмана, здесь не требуется умысла другой стороны.
• Статья 177 ГК РФ (недееспособность / бессознательность): предусматривает недействительность сделки, совершённой гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (включая временные состояния: стресс, горе, страх, влияние алкоголя и т. п.).
От оснований, указанных в статье 177, защищаться сложнее всего. Суд может назначить посмертно или постфактум психологическую экспертизу — они часто дают расплывчатые результаты, и оценка таких данных во многом зависит от усмотрения суда. «Дело Долиной» это наглядно показало.
Но даже получив по суду двустороннюю реституцию и вернув квартиру продавцу, покупатель может инициировать процедуру банкротства, где его единственное жильё по закону не подлежит взысканию, и тем самым получить фактическую защиту. Такие действия в совокупности с другими признаками следует рассматривать как дополнительные доказательства мошенничества и при наличии оснований инициировать уголовные дела по статье 159 УК РФ — такой подход исправил бы ситуацию по крайней мере до того момента, когда государство устранит пробел в законах.
Виндикация
Виндикация (ст. 302 ГК РФ) — это истребование имущества из чужого незаконного владения. Применяется в тех случаях, когда конечный покупатель приобрёл квартиру не у первоначального собственника (например, пенсионера), а у кого-то другого, кому продавец успел её продать ранее. Виндикация возможна при сочетании двух условий:
• квартира успела сменить владельца более одного раза (между текущим владельцем и первоначальным продавцом нет прямого договора купли-продажи);
• первоначальная сделка между пенсионером и предыдущим покупателем была признана судом недействительной.
Неприятность виндикации заключается в том, что вы как конечный покупатель могли просто идеально проверить юридическую чистоту сделки, но если на предыдущем шаге где-то отметился сверхдоверчивый пенсионер, который сможет оспорить ту самую первую сделку (проходившую вообще без вашего участия), то квартиру у вас всё равно отберут.
Защита от виндикации заключается в том, что при покупке объекта желательно изучить его историю «вглубь» как минимум на несколько лет, чтобы убедиться, что и в предыдущих сделках всё выглядело прилично. Если дело дойдёт до суда, ваш единственный шанс — доказать добросовестность и правомерность первой сделки. Но тут необходимо учитывать, что предыдущий покупатель в таких спорах нередко не заинтересован в активной защите своей правовой позиции.
Добросовестность не спасёт вашу квартиру
В народе бытует мнение, что квартиры забирают только у недобросовестных покупателей, а добросовестный приобретатель защищён. К сожалению, это не так. Даже если суд признает вас добросовестным приобретателем, это не помешает суду истребовать у вас квартиру и вернуть её продавцу — ни в случае реституции, ни при виндикации. По закону нарушенная воля пенсионера в таких обстоятельствах зачастую имеет превалирующее значение. И оказывается, что у суда пока еще есть законное право так поступать с ни в чем не виноватым покупателем.
Однако если суд всё-таки признаёт вас добросовестным приобретателем, при виндикации это может помочь вам получить денежную компенсацию от государства по статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также это может сработать, если вы оформили титульное страхование.
Неутешительные выводы:
К сожалению, юридический анализ показал, что права добросовестных покупателей в ряде случаев оказываются не защищены. И опытные юристы, представляющие якобы заблуждающихся пенсионеров, при слабой позиции покупателя (как в деле певицы) действительно могут получить через суд нужные бумаги и лишить вас квартиры. Расплывчатые формулировки в законах и широкие возможности для усмотрения суда (особенно при назначении постфактум экспертиз) создают условия, в которых возможны злоупотребления и коррупционные схемы. До тех пор, пока государство не внесёт поправки в законодательство и не выработает однозначную судебную практику (включая ограничения на ретроспективное применение сомнительных экспертиз, обязательность настоящей двусторонней реституции в типичных ситуациях, действенные механизмы защиты добросовестных приобретателей, более строгий надзор над регистрацией сделок и с уголовной оценкой фиктивных банкротств), единственной защитой против организованных мошенников остаются только реальные уголовные дела. Это не идеальное решение — но только так удастся восстановить справедливость там, где гражданско-правовые механизмы оказались бессильны.
Необходимы законодательные реформы и системные изменения в практике — иначе тысячи семей будут продолжать терять жильё, а институт собственности окажется под угрозой. Но пока реформ нет, единственный действенный путь — оперативное уголовное преследование организованных мошенников и активная позиция добросовестных юристов, защищающих потерпевших.
Список литературы
— Отчёты и статистика Судебного департамента РФ — итоги 2024 года (раздел по спорам об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость).
— Гражданский кодекс Российской Федерации: статьи 167, 170, 177–179, 302.
— Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части компенсации добросовестному приобретателю — ст. 68.1 и смежные нормы).
— Практика Верховного Суда РФ и разъяснения по делам о недействительности сделок и виндикации.
— Обзорные публикации и комментарии к ГК РФ по вопросам недействительности сделок и спорам о праве собственности.