Невзирая на медиаволну негатива в отношении сделок на вторичном рынке, сегмент по-прежнему на коне. И все его ноябрьские показатели ушли в плюс практически в каждом из 36 крупнейших городов страны
Ну кто бы мог подумать, что одна-единственная сделка способна наделать столько шума, породить эффект собственного имени и запустить механизм законодательного переустройства целого сегмента рынка недвижимости! Однако поди ж ты: об «эффекте Долиной» сегодня рассказывают из каждого утюга, саму певицу — будто какого-то серьезного эксперта! — уже пригласили принять участие в думском круглом столе, посвященном правовым механизмам защиты участников сделок на рынке вторичного жилья, власти всех уровней обсуждают нормотворческие шаги — от введения нотариального заверения купли-продажи и обязательной для продавцов психиатрической экспертизы до установки семидневного, а то и более продолжительного «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью, а по рынку гуляют конспирологические теории — дескать, застройщики специально подогревают страхи вокруг вторички, чтобы вернуть покупателей на рынок новостроек, хотя на самом деле масштаб проблемы сильно преувеличен.
«Создается впечатление, что каждая вторая квартира — мошенническая, но это не так. Большинство сделок проходят без нарушений. Просто на фоне громких историй возникает паника, а в итоге страдает весь вторичный рынок. Этот страх работает на застройщиков, которым сейчас сложно продавать новостройки. Медиаволна напрямую влияет на покупательское поведение. Страшась «опасной вторички», люди чаще выбирают новостройки, где сделки кажутся надежнее. Как только начинается разговор о рисках и «черных риелторах», интерес к готовому жилью падает, а к застройщикам растет. Это четкая корреляция, которую мы видим по клиентам», — добавляет генеральный директор АН «Невский простор» Алла Шинкевич*.
Эксперт не отрицает наличие проблемы, но еще раз подчеркивает, что реальная статистика далека от представленной в прессе: «СМИ выносят на первые полосы редкие случаи, создавая эффект массовости. В результате люди начинают бояться даже обычных сделок». И кстати, по наблюдениям Аллы Шинкевич, чаще всего жертвами мошенников становятся вовсе не пенсионеры, а люди 30-40 лет, которые переоценивают свои юридические знания.
Она убеждена: решать вопрос нужно не страхом, а грамотной профилактикой. «Связка риелтор, психолог и страховая компания — это реальная модель безопасности. А вот поток устрашающих новостей о «черных схемах» — это не защита, а манипуляция страхом людей», — уверена Алла Шинкевич.
По счастью, убить сегмент подобному «потоку страшилок» не под силу. Более того, по статистике ЦИАН*, за октябрь в крупных городах страны число сделок с готовым жильем выросло на 13% относительно показателей сентября. «На рынке вновь обновлен рекорд продаж с конца прошлого года. На рост спроса влияют сезонность и смягчение ипотечных условий», — поясняют эксперты ЦИАН.
Если углубляться в конкретику, то 36 крупнейших вторичных городов-рынков России все вместе вышли на октябрьский показатель 60 тысяч реализованных квартир. Темпы роста ускорились, за месяц спрос увеличился на 7%, а относительно майских минимумов был зафиксирован рост в 1,5 раза. Положительная динамика зафиксирована в 33 из 36 локаций, по которым есть данные (месяц назад плюс наблюдался в 28). Максимальные темпы роста в Тольятти (+29%), Московской области, Ярославле и Самаре (по +22%). Москва расположилась на 13-м месте по увеличению числа сделок (+15%), Санкт-Петербург — на 11-м (+16%).
Как подчеркивают в ЦИАН, средняя цена квадратного метра потихоньку растет и относительно ноября 2024 года цены выше на 8%: не сверхмощный результат, но тут, как говорится, важен не уровень — важна динамика. Причем темпы ценового роста в последние два месяца — максимальные с марта 2024 года: цены увеличиваются на фоне роста активности покупателей и снижения объема доступного предложения (в первую очередь с рынка уходят наиболее дешевые квартиры, а средние цены в остатках растут).
Согласно подсчетам ЦИАН, городов с положительной динамикой (где рост за месяц превысил 1%) теперь 19 из 40 (в начале лета было шесть, в октябре — 18). Особенно сильно цены увеличились в Сочи (+6%), а также в Уфе, Владивостоке, Ижевске и Чебоксарах (более 2%). В Москве рост, наоборот, замедлился — за последний месяц цены почти не изменились. Но в данный момент в России нет ни одного города крупного города, где квадрат в ноябре подешевел бы более чем на 1%. А вот за год вторичка наиболее заметно подорожала в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Оренбурге (на 12-16%), и только в Новокузнецке цена квадратного метра ушла вниз на 4%.
Наконец, объем вторичного предложения за последний месяц сократился на 3%. Выбор уменьшается пятый месяц подряд, особенно заметно месячное снижение (более чем на 10%) во Владивостоке и Волгограде, а относительно ноября прошлого года выбор ниже уже на 21%.
«К концу года вторичный рынок оживился — увеличиваются темпы роста спроса и цен, сокращается доступное предложение. В декабре вектор изменения ключевых показателей сохранится. Более быстрое восстановление ограничено ипотечными ставками, которые хотя и стали ниже, но все равно далеки от комфортного уровня», — резюмирует ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»