Помните: правила, изложенные ниже, позволяют минимизировать риски, полностью их исключить сейчас невозможно, кто бы вам не говорил иного.
Приобретение жилья на вторичном рынке после нашумевшего дела Ларисы Долиной, запустившей целую серию исков по оспариванию продавцом договора купли-продажи квартиры - это сделка, нуждающаяся в особой осторожности и тщательной юридической оценке рисков, связанных в том числе с возможной подачей продавцом требования об оспаривании сделки в связи с тем, что продавец не понимал характера своих действий и не мог отдавать себе отчет в действиях (порок воли), а также с тем, что продавец находился под влиянием обмана со стороны третьих лиц.
Как защититься от этого?
Данный чек-лист создан для вашей безопасности. Он минимизирует угрозы оспаривания.
Эти риски нисколько не связаны с возрастом продавца, ошибочно полагать, что опасно покупать жилье именно у пенсионеров. В судах много дел по искам сорокалетних продавцов, якобы попавших под влияние мошенников и якобы передавших этим неизвестным лицам все деньги, полученные от покупателя.
Шаг 1: Первичный анализ наличия возможного порока воли продавца (покупателю важно понять, понимает ли продавец, что он делает).
Для начала просто пообщайтесь. Как ведет себя продавец? Четко ли отвечает на вопросы? Может ли объяснить причины продажи? Может ли объяснить, куда планирует вложить деньги, полученные после продажи? Спутанность мыслей или неадекватность — это явный сигнал тревоги. Ваша задача — принять взвешенное решение. Помните, порок воли (то есть временная неспособность человека понимать значение своих действий) не зависит от наличия либо отсутствием психических заболеваний и, тем более, с нахождением либо не нахождением продавца на учете в психоневрологическом диспансере.
Отсутствие порока воли в момент совершения сделки можно зафиксировать единственным способом – .освидетельствовании продавца врачом - психиатром на сделке. Существуют психиатры, которые выезжают на подписание сделки, подробно беседуют в продавцом, фиксирую его ответы на видео. Также можно обратиться в институт имени Сербского, в котором также проводятся амбулаторные освидетельствования с выдачей письменного медицинского заключения, но крайне важно сделать это в день сделки.
Разумеется, наличие документа о психиатрическом освидетельствовании продавца не исключает риски, но в очень существенной степени минимизирует их.
Временный порок воли не тождественен недееспособности (которая устанавливается решением суда), и не исключен, если человек не состоит на учете в ПНД, однако большинство решений судов по подобным искам выносится после проведения судебной психолого-психиатрической экспертизы того, отдавал ли продавец себе отчет в характере своих действий в момент совершения спорного договора. Наличие документа об освидетельствовании психиатром продавца в момент совершения сделки (обязательно психиатром со всеми лицензиями и сертификатами) в определенной степени будет доказывать отсутствие порока воли в момент совершения сделки. Как показывает судебная практика, при наличии освидетельствования психиатром в момент совершения сделки судебная экспертиза, как правило, тоже делает вывод об отсутствии порока воли у продавца.
Шаг 2: Желательно совершать сделку у нотариуса.
Сейчас закон не содержит императивного требования о нотариальной форме сделки, и ее вполне можно заключить в простой письменной форме и подать на государственную регистрацию.
Более того, нотариус не только не может проверять наличие либо отсутствие порока воли, но и не должен делать этого, поскольку не обладает специальными познаниями в сфере психиатрии (именно так нотариусы и заявляют в судах, и это правомерно). Польза нотариального удостоверения сделки, по сути, сводится к тому, что нотариус вправе записать сделку на видео (но не обязан), и на видео зафиксировать ответ продавца на вопрос, не находится ли он под влиянием каких-либо третьих лиц, не участвует ли в операции спецслужб. И все же если есть возможность оформить сделку нотариально, лишним это точно не будет.
Шаг 3: Фиксация на видео.
Попросите нотариуса вести видеофиксацию всего процесса совершения сделки. Если вы оформляете сделку в простой письменной форме – с устного явно выраженного согласия продавца ведите запись (запись, в которой продавец не заявляет о своем согласии на видеофиксацию, в суде использовать будет нельзя). Фиксируйте переговоры и сам процесс подписания. Особенно ценны кадры, где продавец ясно говорит о своем решении и о том, что он не находится под влиянием третьих лиц. Разумеется, это тоже не панацея, но в случае оспаривания сделки для формирования судебной позиции важен любой «кирпичик».
Шаг 4: Безопасный и документально подтвержденный расчет через аккредитив. Никаких ячеек!
Современный и относительно безопасный способ расчета – использование банковского аккредитива, на который покупатель перечисляет деньги в полном объеме. Продавец получает доступ к аккредитиву только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Конечно, это не панацея, но если вы проводили расчеты без аккредитива, то доказать факт получения продавцом денег может быть сложно.
Шаг 5: Обязательный опрос родственников продавца и их присутствие на сделке.
Часто лица, действующие под влиянием мошенников, боятся рассказать своим близким о продаже квартиры и перечислении денег третьим лицам. Если продавец не готов привести на сделку родственников, откажитесь от покупки. Конечно, во избежание прямого обмана проверяйте документы родственников, внимательно сличайте фото на паспорте с реальным человеком (были случаи кражи паспорта родственников и присутствия на сделке неизвестного лица с ворованным паспортом близкого родственника продавца). Задавайте им как можно больше вопросов о причинах продажи, о том, где продавец планирует жить после продажи, о планах относительно вложения денег. Если вас что-то насторожило, откажитесь от сделки.
Шаг 6: Подписание передаточного акта
Не игнорируйте эту бумагу. Подписывайте ее в день совершения сделки, а не после государственной регистрации. Немедленно вселяйтесь в квартиру. Помните, Лариса Долина отказалась выселяться из проданной квартиры. В акте укажите отсутствие взаимных претензий. Возможно, это вам поможет.
Шаг 7: Страхование риска утраты титула собственника.
Настоятельно рекомендуется заключить договор страхования рисков утраты права собственности на квартиру с ведущей страховой компанией. Обратить внимание на правила страхования. конкретного страховщика, проанализировать эти правила на предмет того, является ли страховым случаем потеря права собственности в результате судебного процесса, в рузультате того, что продавец не отдавал себе отчет в характере своих действий в момент совершения сделки, в результате мошеннических действий неустановленных лиц. Обязательно проверьте, когда страховая компания согласно правил страхования обязана выплатить вам страховое возмещение и не является ли приостановление уголовного дела основанием для отказа в выплате страхового возмещения. Тут много тонкостей, поэтому Правила страхования читать и анализировать необходимо.
Шаг 8. Не совершайте сделку, если объект продается с дисконтом свыше 7-10 % от реальной рыночной стоимости.
Часто продавцы оспаривают сделку в том числе по тому основанию, что сделка была заведомо невыгодна для продавца в подтверждение своего довода о том, что продавать квартиру они, на самом деле, не собирались, а действовали пов влиянием обмана со стороны «мошенников». Помните, если вы купили объект по заниженной цене, суд никогда не признает вас добросовестным покупателем. Разумеется, никогда и ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь на возможную просьбу продавца уменьшить в договоре цену продажи, а остаток передать по расписке.
Шаг 9. Приглашайте риэлтора и юриста на сделку, этим вы сможете косвенно подтвердить свою добросовестность при проведении юридической проверки документов и самого объекта.
Необходимо заключить договор с юристом и риэлтором письменно, зафиксировать в нем вознаграждение этих специалистов, потом этот договор вы сможете предъявить в суде в подтверждение того, что вы сделали все от вас зависящее для проверки и исключения возможных рисков.
Шаг 10. Никогда не совершайте скоропалительную сделку.
Часто продавцы в подобных схемах используют довод о том, что квартира была продана очень быстро, и продавец не понял, что он сделал, был запуган «мошенниками». Ведите с продавцом переписку через мессенджеры, как можно больше письменно спрашивайте продавца о причинах продажи, о мотивах, о том, может ли он написать телефон родственника, не находится ли продавец под влиянием третьих лиц. Не просто проговаривайте это с продавцом, фиксируйте все письменно. Если продавец торопит вас и настаивает на быстрой сделке – откажитесь от покупки.
Шаг 11. Никогда не рассчитывайте на то, что банк – кредитор в ипотечных случаях будет как-то особенно серьезно проверять вашего продавца и сам объект. Сейчас огромное число случаев, когда покупатели теряют квартиру и остаются с банковским кредитом и обязанностью по его выплате.
ИТОГ:
Главные моменты:
- Обязательно вызывайте на сделку психиатра либо в день сделки обращайтесь с продавцом в институт судебной психиатрии имени Сербского. Само собой, справки из психоневрологического диспансера также необходимо запросить у продавца.
- Нотариальная форма сделки предпочтительнее простой письменной.
- Обязательно попросите нотариуса вести видеофиксацию совершения сделки. Если все же совершаете сделку без участия нотариуса – ведите видеозапись сами или попросите третьих лиц. Обязательно зафиксируйте на видео согласие продавца на видеофиксацию.
- Обязательно пригласите на сделку родственников продавца. Убедитесь, что они в курсе сделки.
- Оплачивайте недвижимость только с использованием банковского аккредитива. Его открытие вовсе не дорого.
- Никогда не занижайте стоимость сделки в договоре.
- Заключайте письменный договор с риэлтором и юристом.
- Обязательно заключайте договор страхования утраты титула собственника. Обязательно изучайте правила страхования.
- Обязательно фиксируйте основные моменты сделки в мессенджерах, главное – задавайте продавцу письменно как можно больше вопросов, просите у него телефоны родственников, копии их паспортов.
- Проверяйте, выставлена ли квартира на ЦИАН. Если сделка для продавца является явно скоропалительной, не совершайте ее.
- Помните, ипотека – не гарантия сохранности сделки. Квартиру у вас могут забрать по решению суда, а обязанность по выплате кредита останется на вас.
Ваша цель — стать собственником окончательно. Стать собственником навсегда. Грамотная подготовка — это лучшая гарантия спокойствия.
Взято на ФБ