Помимо споров, связанных с определением границ земельных участков, одними из наиболее часто встречаемых категорий «земельных» споров являются вопросы, связанные со взысканием денежных средств на содержание общего имущества СНТ (или иного подобного образования). При этом также может возникать вопрос о понуждении лиц, имеющих земельный участок на территории СНТ заключить договор о пользовании объектами общей инфраструктуры.
До 2012 года судебная практика исходила из того, что понудить частное лицо заключить такой договор невозможно. В частности, мне довелось вести подобное дело в Одинцовском городском суде Московской области.
Объединение обратилось с иском в суд с требованием о взыскании задолженности за электроэнергию и об обязании заключить договор, определяющий порядок пользования объектами инфраструктуры лиц, которые членами такого объединения не являлись.
В обоснование своих требований истец указывал на следующие обстоятельства:
- в 2000 гг. за счет общих средств индивидуальных застройщиков были построены КТП и электросеть, предназначенные для обеспечения электроэнергией их домов застройщиков, среди которых были ответчики;
- через 3 года было создано объединение, которое является правопреемником группы индивидуальных застройщиков и которое на основании договора с ОАО «Мосэнергосбыт» производит оплату за электроэнергию, потребленную индивидуальными застройщиками, включая ответчиков;
- в связи с отказом ответчиков оплачивать потери в сетях и инфраструктурное потребление электроэнергии, связанное с эксплуатацией ворот и КНС, а также нежеланием объединения принимать от ответчиков частичные платежи в счет затрат электроэнергии по счетчику домовладения, истец был вынужден производить оплату за них, в связи с чем у ответчиков образовалась задолженность;
- поскольку собранием членов объединения было принято решение о заключении с ответчиками договоров о порядке пользования инфраструктурой и иным имуществом, находящемся в собственности и оперативном управлении истца, он настаивал на заключении договоров с ответчиками на предложенных им условиях.
Ответчики не согласились с требованиями истца, указав на следующее:
- они не имеют перед объединением задолженностей по оплате за потребленную электроэнергию, так как согласно имеющемуся в материалах гражданского дела Договору энергоснабжения его стороной является не истец, а группа индивидуальных застройщиков, в лице представителя, который в последствии стал председателем истца. Осуществлять за ответчиков оплату электроэнергии, потребленной по Договору энергоснабжения в любом случае могли лишь субъекты гражданского права, являющиеся стороной Договора, а именно индивидуальные застройщики, но никак не самостоятельный субъект гражданско-правовых отношений, которым является истец. Договор энергоснабжения был заключен между каждым из индивидуальных застройщиков, действующим через общего представителя, и ОАО «Мосэнергосбыт». То есть какие-либо претензии по якобы имеющейся у ответчиком задолженности могли бы предъявляться ОАО «Мосэнергосбыт», но не истцом, которое даже не является стороной Договора энергоснабжения. Даже если можно было бы допустить наличие солидарной ответственности индивидуальных застройщиков перед ОАО «Мосэнергосбыт» по Договору энергоснабжения, лишь застройщики, полностью исполнившие солидарную обязанность, имели бы право регрессного требования к остальным должникам в равных долях (ч. 2 ст. 325 ГК РФ).
- в связи с провокационными действиями председателя истца, который, выступая представителем индивидуальных застройщиков по вопросам энергоснабжения, периодически отказывается принимать от ответчиков текущие платежи за электроэнергию, либо принимает их не выдавая расписок о получении денежных средств, ответчики, являясь стороной Договора энергоснабжения, стали производить оплату на счет ОАО «Мосэнергосбыт» не через представителя, а лично;
- требование истца об обязании ответчиков заключить предложенный им Договор о порядке пользования объектами инфраструктуры является необоснованным, поскольку согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством;
- статья 8 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», на которую ссылается истец, действительно предусматривает возможность заключения договоров на использование объектов инфраструктуры и иного имущества общего пользования такого некоммерческого объединения. Однако, указанная статья предусматривает право граждан, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке потребовать у некоммерческого объединения заключить соответствующий договор. Обязанность же по его заключению возлагается на некоммерческое объединение. Так, ст. 8 Закона предусматривает, что «граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов некоммерческого объединения. В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования». Указанное выше толкование ст. 8 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» подтверждается судебной практикой, допускающей рассмотрение вопросов понуждения к заключению таких договоров, лишь по иску гражданина, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке.
Заслушав обе стороны спора и исследовав представленные ими доказательства, суд отказал истцу в удовлетворении его требований, в том числе, со ссылкой на отсутствие у частных землевладельцев обязанности заключать договор на пользование объектами общей инфраструктуры.
Как указано выше, дело это рассматривалось давно и суд применял положения Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которые в настоящее время утратили силу в связи с принятием нового Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. Кроме того в 2012 году вышли разъяснения Верховного Суда РФ, в которых была дана иная трактовка статьи 8 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а именно, была признана обязательность заключения договора на пользование объектами общей инфраструктуры не только для объединения, но и для граждан-индивидуалов.
Поэтому когда через некоторое время ко мне обратились с похожим делом я заранее объяснила клиентке (собственнице земельного участка), что есть все шансы получить решение суда о заключении подобного договора с СНТ, но вот определение его условий будет осуществляться судом с учетом нашей позиции и объективных расходов, возникающих на содержание общего имущества СНТ.
Обстоятельства этого дела были следующими:
СНТ обратилось в суд с иском к собственнице земельного участка о понуждении заключить договор о порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом СНТ. Исковые требования были основаны на том, что ответчик является собственником земельного участка, находящегося на территории СНТ и пользуется объектами инфраструктуры и общего пользования, не являясь при этом членом СНТ и не производя никакой оплаты.
Ответчиком были представлены суду возражения на иск, согласно которым требования СНТ являются необоснованными, поскольку:
1) Отсутствуют основания для заключения договора на пользование объектами инфраструктуры и иным имуществом СНТ. В связи с приобретением в собственность земельного участка ответчик обратилась с заявлением в СНТ о приеме в члены товарищества. Также в кассу СНТ ответчиком были оплачены членские взносы. После подачи заявления о приеме в члены СНТ на протяжении трех лет СНТ принимало у ответчика денежные средства в качестве целевых и членских взносов. При этом никакого решения об отказе в приеме в члены СНТ ответчику не вручалось, СНТ принимало у нее денежные средства как от члена СНТ.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" основанием для заключения договора на пользование объектами инфраструктуры является ведение гражданином садоводства, огородничества или дачного хозяйства на территории СНТ в индивидуальном порядке.
В силу ч. 2 ст. 18 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Таким образом, поскольку к ответчику по договору купли-продажи перешли права на земельный участок от являвшегося членом СНТ продавца, то на основании ее заявления она должна была быть принята в члены СНТ, что исключает возможность заключения с ней договора в порядке ст. 8 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
2. Условий Договора, представленного СНТ, явно не обоснованы, так как предусматривают завышенный размер неустойки (фактически 60 % годовых); позволяют навязывать в одностороннем порядке пользователю услуги, которые ему могут быть не нужны; производить ничем не мотивированное отключение пользователя от объектов инфраструктуры. В связи с указанными замечаниями, ответчиком был подготовлен и предоставлен суду протокол разногласий к Договору.
Кроме того, ответчиком был заявлен встречный иск с требованием признать за ней преимущественное право на вступление в члены СНТ и обязать СНТ включить ее в свои члены. При этом она указывала, что узнала о том, что до сих пор не является членом СНТ только после получения копии искового заявления о понуждении к заключению договора.
В итоге рассмотрения данного дела суд принял довольно спорное решение об отказе в удовлетворении как требований истца, так и встречных требований ответчика. В конечном итоге это устроило клиента и обжаловать это решение мы не стали.
Согласно действующему Федеральному закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 217-ФЗ от 29.07.2017 г., садоводческие или огороднические объединения могут создаваться лишь в форме некоммерческого товарищества, которое является видом товарищества собственников недвижимости.
В силу статьи 5 Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 г., ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия (членства) в товариществе может осуществляться собственниками садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.
Указанные лица вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества. При этом они обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
Суммарный ежегодный размер такой платы устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. В случае невнесения платы, она взыскивается товариществом в судебном порядке.
Таким образом, согласно действующему законодательству, заключение договора на использование объектов инфраструктуры не обязательно, поскольку взыскание платы за пользование возможно по ставкам, действующим для членов товарищества.
В Обзоре судебной практики № 2 за 2023 год, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.07.2023 г. Верховный Суд РФ дал важные разъяснения по вопросу обоснованности предъявляемых в таких случаях претензий. Так, одно из дел, которое вошло в Обзор, касается взыскания задолженности с собственника индивидуального дома, расположенного в коттеджном поселке.
Товарищество собственников жилья обратилось в суд с иском к собственнику дома в коттеджном поселке о взыскании с него задолженности по взносам на содержание и ремонт общего имущества ТСЖ.
Суд первой инстанции взыскал указанную в иске задолженность. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с вынесенным решением, при этом они указали, что у ответчика, как у собственника жилого дома, расположенного в коттеджном поселке, на основании решения общего собрания есть обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества ТСЖ, определяемых решениями общего собрания ТСЖ.
Верховный Суд не согласился с указанными выводами и отменил решения нижестоящих судов. По мнению ВС нижестоящие суды подошли к рассмотрению данного дела формально, приняв в качестве оснований для взыскания платы лишь наличие решений общего собрания ТСЖ.
При этом Верховный суд РФ подчеркнул, что при рассмотрении таких споров судам надо выяснять не только наличие решений общего собрания ТСЖ, но также:
- факт действительного оказания услуг ответчику, которые связаны с содержанием и эксплуатацией общего имущества,
- какими услугами фактически пользуется ответчик,
- соответствуют ли расходы ТСЖ принципам экономической обоснованности и разумности.
По мнению Верховного Суда РФ, если не выяснить все эти обстоятельства, то нельзя исключить навязывания услуг, работ и расходов, в которых ответчик не нуждается.
Данный правовой подход соотносится с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении № 55-П от 28 декабря 2021 года, из которого следует, что ввиду отсутствия законодательного регулирования отношений по пользованию общим имуществом в коттеджных поселках, при разрешении споров о взыскании платы, надо оценивать виды, объем оказываемых услуг, их необходимость, а также порядок и условия взимания платы за эти услуги. Также надо определять состав и размер платы с точки зрения ее обоснованности и разумности.
Таким образом, за последние двадцать лет подход законодателя и судебной практики к регулированию данного вопроса значительно изменился. При этом он колебался от отсутствия необходимости заключения договора на пользование объектами общей инфраструктуры, до признания обязательности их заключения, в конечном итоге просто признав обязанность индивидуальных «пользователей» нести затраты на общее имущество, независимо от наличия или отсутствия подобного договора.