Доброго дня вторника, друзья!
Новую неделю предлагаю начать с завершения темы "Эффекта Долиной" и "Трагедия добросовестного приобретателя" — сегодня поговорим о том, как не стать жертвой эффекта! Читаем, друзья!
Так каковы же основные советы? Важно начать с того, что если вы покупатель, ваша стратегия должна измениться. Стандартной проверки «выписки из ЕГРН» больше недостаточно!
Вот мой чек-лист для безопасности в 2025 году:
1. Психиатрическое освидетельствование — это база
Не просто справка из диспансера (ее можно купить или она может быть устаревшей). Требуйте освидетельствования в день сделки. Врач-психиатр должен дать заключение, что продавец понимает значение своих действий. Это сильнейший аргумент в суде против тезиса о «подавленной воле».
2. Личный контакт и «допрос» продавца
Никаких сделок по доверенности, если есть хоть малейшие сомнения. Вы должны поговорить с собственником наедине, без риелторов. Задайте вопросы:
— Почему вы продаете квартиру?
— Где вы будете жить?
— Кто вам помогает в сделке?
— Не звонили ли вам «сотрудники ФСБ/ЦБ»?
Запишите этот разговор на видео (с согласия). Если человек отвечает заученными фразами, смотрит в телефон, нервничает — бегите.
3. Цена в договоре
Только полная рыночная стоимость. Любое занижение («давайте напишем меньше, чтобы уйти от налогов») автоматически делает вас недобросовестным приобретателем в глазах суда. Вы лишаетесь права на компенсацию от государства.
4. Прослеживаемость денег
Используйте только аккредитив или сервис безопасных расчетов. Деньги должны уйти лично продавцу, а не третьим лицам.
5. Нотариус как свидетель
Даже если закон не требует нотариуса (например, один взрослый собственник), настаивайте на нотариальной сделке. Нотариус обязан вести видеофиксацию. В суде запись, где нотариус спрашивает: «Вас никто не принуждает? Вы понимаете, что лишаетесь жилья?», станет вашей броней.
6. Титульное страхование
Это страхование риска утраты права собственности. Внимательно читайте условия: страховая должна покрывать случаи признания сделки недействительной из-за мошенничества третьих лиц. Это стоит денег, но в случае с квартирами за десятки миллионов рублей — это необходимость.
7. Проверка «цифрового следа»
Сейчас юристы начинают проверять продавцов через базы данных утечек и кредитных историй. Если на продавца внезапно оформлено 5 микрокредитов за неделю до продажи квартиры — это красный флаг. Он уже под влиянием мошенников.
📌 — Резюме
Ситуация с Ларисой Долиной показала нам, что право собственности в цифровую эпоху стало более хрупким. Судебная практика сейчас находится в точке бифуркации, но гуманизм по отношению к обманутым жертвам (продавцам) часто оборачивается финансовой катастрофой для покупателей.
Как адвокат в сфере сделок с недвижимостью, я призываю вас к гиперосмотрительности. Добросовестность теперь нужно не просто декларировать, ее нужно доказывать каждым шагом, каждой бумажкой и каждой видеозаписью.
Помните: лучше отказаться от «выгодной» сделки и потерять время, чем потерять десятки миллионов и годы жизни в судах, пытаясь вернуть деньги, которые уже давно исчезли в офшорах.
Берегите себя и свои активы.
🤍 С уважением, адвокат Ольга Богославцева.
