Когда управляющая организация сталкивается с отказом ГЖИ внести изменения в реестр лицензий, это вызывает не только тревогу, но и ощущение несправедливости. Особенно когда требования выполнены, документы собраны, а реестр продолжает содержать ошибки. Такое давление может серьёзно сказаться на работе УО и даже привести к репутационным потерям. ⚖️
Иногда отказ выглядит формальным — ГЖИ ссылается на мелкие недочёты, которые фактически не влияют на законность процедуры. Бывает и так, что отдельные сотрудники органов жилищного надзора заинтересованы в сохранении "нужной" управляющей компании. Это неприятная, но к сожалению, реальная практика.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, важно заранее учитывать, какие ошибки чаще всего становятся причиной отказа:
🔹 недокомплект документов;
🔹 отсутствие уведомления собственников об ОСС;
🔹 отсутствие уведомления прежней УО о расторжении договора управления;
🔹 несвоевременное размещение протокола и приложений в ГИС ЖКХ;
🔹 нарушение регламента подачи заявления;
🔹 непредоставление решений собственников и протокола ОСС.
Если ГЖИ всё же отказала — не стоит опускать руки. Суд может признать её действия незаконными, и такие решения встречаются нередко. Главное — грамотно подготовить жалобу и собрать доказательства. 📄✨
Эксперты Правового агентства “Комфортный дом” делятся образцом административного искового заявления, в рамках разбирательства по которому суды уже признавали действия органа жилищного надзора незаконными:
“В (наименование районного, городского суда)
Административные истцы:
(ФИО и данные собственников помещений в МКД)
Административный ответчик:
(наименование и данные органа жилищного надзора)
Заинтересованные лица:
(наименование и данные старой и новой УК)
В соответствии со ст. 24 КАС РФ административный иск подаётся по месту жительства административных истцов
Гос. пошлина – 3000 рублей.
Административное исковое заявление
о признании Распоряжения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий незаконным
(в порядке ст. 218 КАС РФ)
Административные истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: …
В июле 2024 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: … (протокол от …), собственниками помещений были приняты следующие решения: о выборе способа управления, об отказе от договора управления, заключенного с предыдущей управляющей организацией, о выборе новой управляющей организации, утверждении условий договора управления с новой управляющей организацией. Все документы по проведенному собранию переданы в орган жилищного надзора.
(Новая УК) обратилась в орган жилищного надзора с соответствующим заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.
Однако, (дата) органом жилищного надзора вынесено Распоряжение №… об отказе во внесении изменений в реестр лицензий и возврате заявления.
Административные истцы считают, что указанным Распоряжением нарушены не только их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов, но и права иных собственников, принявших участие в общем собрании собственников и голосовавших за выбор новой управляющей компании (тем более, что таких собственников в многоквартирном доме большинство, так как решение о выборе новой управляющей компании принято большинством голосов).
В соответствии со 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Изменение способа управления, равно как выбор управляющей организации многоквартирного дома является исключительным правом жителей этого дома.
Ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решения общего собрания собственников являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Управляющая организация приступает к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Распоряжение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий создает препятствия к реализации волеизъявления собственников общего собрания, голосовавших за смену управляющей компании, а также прав, свобод и реализации законных интересов Административных истцов, так как нарушает право на свободный выбор способа управления/управляющей организации в многоквартирном доме, закрепленное в ст. 44 ЖК РФ.
Таким образом, с учетом изложенного, Административные истцы считают, что вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании Распоряжения, срок на обжалование, предусмотренный ст. 219 КАС РФ, на настоящий момент не истек.
Относительно незаконности Распоряжения … Административные истцы поясняют следующее.
Так, в обоснование своего отказа во внесение изменений в реестр лицензий орган жилищного надзора указал: "Отказать во внесении изменений в реестр лицензий и вернуть заявление (новой УК), в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным подпунктом "б" пункта 5 Порядка, выявленным по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 Порядка, а именно: в части оформления документов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: …; не соблюден действующий порядок расторжения договора управления многоквартирными домами по адресу: …; не представлены сведения, предусмотренные частью 4.1 ст. 48 ЖК РФ в отношении многоквартирного дома по адресу: ….
Распоряжение … является незаконным, вынесенным с нарушением Порядка №938/пр.
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр "Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации" (в действующей редакции).
Согласно Порядка, изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (заявитель), заявления о внесении изменений в реестр. Рассмотрение заявления и документов, указанных в пункте 3 настоящего Порядка, и принятие одного из решений, указанных в пункте 7 настоящего Порядка, осуществляется органом государственного жилищного надзора и не может превышать десяти рабочих дней с даты поступления заявления и документов.
В ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий: а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка; б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка; в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям; г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя; д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По итогам проверки заявления и документов, представленных заявителем, оформляется заключение, в котором указываются результаты проверки по каждому из условий, указанных в пункте 5 настоящего Порядка, и предложения для принятия органом государственного жилищного надзора соответствующего решения в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка. По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений: а) о внесении изменений в реестр; б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов; в) о приостановлении рассмотрения заявления.
Согласно пункту 9 Порядка, основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов являются:
а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г" - "е" пункта 5 Порядка;
б) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "б" и "в" пункта 5 Порядка, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 Порядка.
Иных оснований для отказа в удовлетворении заявления управляющей организации во внесении многоквартирных домов в реестр лицензий законодательство не содержит. Решение об отказе во внесении изменений в реестр должно содержать мотивированное обоснование принятия такого решения.
Относительно довода органа жилищного надзора о нарушении порядка расторжения договора управления с действующей управляющей компанией Административные истцы поясняют следующее.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается управляющей организацией с собственниками помещений на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет.
Договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, иным основаниям, установленным законом, а также в случаях, определённых соглашением сторон.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г. утверждён обзор судебной практики Верховного суда РФ №3 (2017 г.), в котором содержится вывод о том, что на отношения между гражданами, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, и управляющей компанией распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей".
Исходя из положений указанного закона граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей. Таким образом, потребители (собственники помещений) вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с предыдущей УК в порядке статьи 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I "О защите прав потребителей".
Исходя из общих требований законодательства, договор управления многоквартирным домом прекращается с момента получения уведомления о расторжении договора (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450.1 ГК РФ); уведомления о расторжении договора управления направлены в адрес (старой УК) (даты).
Относительно довода органа жилищного надзора о непредставлении в отношении многоквартирного дома сведений, предусмотренных частью 4.1 ст. 48 ЖК РФ, Административные истцы считают необходимым пояснить следующее.
В соответствии с ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
По мнению органа жилищного надзора, собственниками не определён порядок передачи инициатору общего собрания бланков собственников.
Между тем, согласно п. 5 Приказа Минстроя №938/пр от 25.12.2015 года орган жилищного надзора проверяет документы исключительно на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Кворум у собрания имелся, "за" смену управляющей организации проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, заполненные собственниками бланки решений по вопросам, поставленным на голосование, передавались инициатору собрания по указанным им адресам, в соотв. со ст. 165.1 ГК РФ и п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, доказательств иного органом жилищного надзора не представлено, признаки ничтожности, перечисленные в ст. 181.5 ГК РФ, у решений ОСС отсутствуют.
Следовательно, отказ во внесении изменений в реестр лицензий по мотивам, связанным с порядком и способом передачи инициатору общего собрания бланков решений собственников, не является законным и противоречит требованиям действующего законодательства.
Таким образом, законных оснований для отказа во внесении в реестр лицензий необходимых изменений в связи с началом (наименование новой УК) деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: … у органа жилищного надзора не имелось; все необходимые документы и сведения были предоставлены, оспариваемое Распоряжение органа жилищного надзора, содержащее отказ во внесении в реестр лицензий субъекта Российской Федерации необходимых изменений, незаконно, так как нарушает права и законные интересы Административных истцов и всех жителей многоквартирного дома по адресу: … “.
Если вы сталкиваетесь с подобными отказами и чувствуете давление, мы можем помочь разобраться и защитить ваши интересы.
✍ Напишите ваш вопрос в сообщения группы
🙂 Правовое агентство "Комфортный дом"
📘 Юридическая помощь ТСЖ, УК, ЖСК, ТСН, ГСК, ЖК
🌍 Работаем по всей РФ
📞 Телефон: +7 (991) 180-70-20
📍 Адрес: Москва, шоссе Энтузиастов, д. 10/2
🌐 Наш сайт
Хотели бы вы узнать, как повысить шансы на успешное внесение изменений в реестр?
