Что считается перепланировкой?
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. К перепланировке относятся:
- Перенос, демонтаж или возведение новых стен, перегородок.
- Устройство или ликвидация дверных проемов в стенах и перегородках.
- Объединение или разделение комнат (смежных квартир — только при согласии всех собственников).
- Устройство санузлов в помещениях, где они не были предусмотрены проектом
Также отдельно выделяется понятие переустройства – это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, перенос кухонной мойки, стояков отопления, раковины в санузле).
! ВАЖНО: Любая перепланировка или переустройство, затрагивающее несущие конструкции здания, инженерные коммуникации или интересы соседей, требует обязательного предварительного согласования с уполномоченными государственными органами.
Что можно и что нельзя: основные ограничения
Законодательство и нормативные акты устанавливают жесткие рамки для изменений в квартире.
По согласованию разрешается:
- Демонтаж перегородок, которые не являются несущими
- Устройство проемов в стенах, которые не являются несущими
- Объединение санузла (при условии наличия ванны и унитаза в разных помещениях на одном уровне).
- Перенос кухонной мойки в пределах сантехнической зоны (с соблюдением норм по гидроизоляции).
- Увеличение площади санузла за счет коридора или кладовой (с устройством гидроизоляции).
Строго запрещается:
- Демонтаж, частичный разбор или устройство проемов в несущих стенах и конструкциях без специального расчетно-проектного решения и экспертизы. Это угрожает безопасности всего здания.
- Устройство санузла над жилыми комнатами соседей снизу.
- Объединение жилой комнаты с кухней с газовой плитой (газопровод должен быть изолирован дверью).
- Увеличение площади санузла или кухни за счет жилой комнаты.
- Перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон, а также их остекление и утепление без согласования (изменяет фасад и тепловой баланс дома).
- Устройство теплого пола, подключенного к системе центрального отопления.
- Любые работы, ухудшающие условия эксплуатации здания, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям или нарушающие права соседей (затопление, задымление, шум).
Порядок узаконивания перепланировки до начала работ
Единственным законным и безопасным способом реализации задуманной перепланировки является ее узаконивание, и вот что для этого необходимо:
Шаг 1. Подготовка проекта и технического заключения.
- Для простых работ (снос перегородки) достаточно эскизного проекта.
- Для сложных работ (затрагивающих несущие конструкции, инженерные системы) необходим полноценный проект перепланировки, разработанный проектной организацией с допуском СРО.
- Если затрагиваются несущие конструкции, требуется техническое заключение от автора проекта дома или организации, имеющей соответствующую лицензию, о возможности таких изменений.
Шаг 2. Получение согласия.
- Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально.
- В некоторых случаях (объединение квартир) - согласие банка, если квартира в ипотеке.
- Для коммунальных квартир - согласие всех соседей.
Шаг 3. Обращение в уполномоченный орган.
После выполнения первых двух шагов необходимо подать пакет документов в жилищную инспекцию (Мосжилинспекция в Москве, Госжилнадзор в регионах) или через МФЦ. В пакет входят:
- Заявление по установленной форме.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН).
- Проектная документация или техническое заключение.
- Согласие членов семьи (собственников).
- Технический паспорт БТИ (или поэтажный план из Росреестра).
Шаг 4. Получение разрешения.
Рассмотрение занимает до 45 дней. При положительном решении выдается разрешение на перепланировку, которое действительно в течение года.
Шаг 5. Проведение работ и составление Акта.
Работы должны проводиться в строгом соответствии с утвержденным проектом. После их завершения необходимо пригласить представителя жилищной инспекции для составления Акта завершенной перепланировки.
Шаг 6. Внесение изменений в техническую документацию.
С Актом и другими документами нужно обратиться в БТИ для оформления нового технического плана. Далее новый план подается в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Узаконивание уже выполненной перепланировки (после факта)
Если же вы реализовали перепланировку до выполнения всех вышеописанных шагов, то узаконить эти изменения будет более сложно, но все также необходимо. Для этого нужно:
- Обратиться в проектную организацию. Нужно заказать проект и техническое заключение о безопасности уже выполненных работ. Если были затронуты несущие стены, потребуется обследование и расчеты, подтверждающие, что конструктивная надежность здания не нарушена.
- Собрать все недостающие документы (перечислены в Шаге 3)
- Обратиться в суд. Поскольку разрешение не получалось до выполнения работ, жилищная инспекция, как правило, отказывает в легализации после факта выполнения работ. Единственный вариант в данном случае - исковое заявление в районный суд о признании перепланировки законной. Ключевым аргументом будет положительное техническое заключение, подтверждающее, что работы выполнены по нормам и не представляют опасности.
- Исполнение решения суда: После получения положительного судебного решения, которое заменяет разрешение жилинспекции, необходимо так же составить Акт и внести изменения в ЕГРН через Росреестр.
! ВАЖНО: Суд может обязать вас привести квартиру в первоначальное состояние, если перепланировка признана опасной или нарушающей права других лиц.
Риски и последствия самовольной перепланировки
- Отказ в совершении сделок: Вы не сможете продать, подарить или завещать квартиру до узаконивания изменений. Нотариусы и покупатели требуют выписку из ЕГРН с актуальной планировкой.
- Штрафы:По ст. 7.21 КоАП РФ налагается административный штраф (для граждан - от 2 до 5 тыс. руб., для собственников - до 250 тыс. руб. в Москве и СПб) с предписанием устранить нарушения.
- Принудительный демонтаж: Если перепланировка признана опасной или неузаконенной по решению суда, вас обяжут за свой счет вернуть квартиру в исходное состояние.
- Проблемы с коммунальными службами: При возникновении аварий по вашей вине вся ответственность и ущерб лягут на вас.
Перепланировка квартиры - юридически значимое действие, требующее строгого соблюдения процедуры согласования. Наиболее правильный и менее затратный путь - получить разрешение до начала работ. Попытка сэкономить время и средства на согласовании почти всегда приводит к значительным финансовым потерям, судебным разбирательствам и снижению ликвидности объекта недвижимости. Перед началом любых работ рекомендуется получить консультацию у компетентного юриста и у профессионального проектировщика.
Если у вас возникли вопросы или сложности и требуется профессиональная юридическая помощь - отправьте свой запрос нашему юристу в WhatsApp/Telegram: 8(996) 959-71-15 (Лев).