Случай с куплей-продажей квартиры известной отечественной певицы, который сегодня активно обсуждается, не напрямую, но косвенно касается страховой тематики. Мы задались вопросами следующего характера:
- Возможно ли защититься в подобной ситуации?
- Какие инструменты страхования существуют на рынке сейчас?
На первый взгляд в данной ситуации все просто: если сделка признается недействительной, стороны должны быть возвращены в исходное положение: покупатель — к своим деньгам, продавец — к своей квартире.
Отступление от этой логики создает в обществе ощущение несправедливости. Граждан возмущает даже не сам факт мошенничества или ошибки, а то, что механизм исправления очевидной несправедливости отсутствует или работает против тех, кто действовал добросовестно.
Естественно, покупка квартиры, как и любой недвижимости, всегда связана с рисками. По той же логике, если есть риски, то необходимо создавать цивилизованные инструменты их минимизации. Возможно некоторые из них, например, террористические акты или стихийные бедствия масштабного характера правильнее отнести к зоне государственной ответственности. Однако большинство угроз носят системный характер: мошеннические схемы, ошибки в документации, нарушения при оформлении сделок, проблемы с доверенностями и т.п. Именно от этих рисков требуется страховая защита. Страховое покрытие при покупке недвижимости и его страховании должно распространяться не только на физический ущерб (пожар, затопление и пр.), но и на убытки, возникающие из-за оспаривания законности сделки или претензий третьих лиц на объект.
В этой ситуации напрашивается необходимость внедрения обязательного страхования прав собственности на недвижимость по аналогии с системой обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО), которая уже давно работает и позволяет смягчить финансовые последствия от ДТП. Сравнение здесь возможно лишь на уровне обязательности, но не на уровне страхования ответственности или имущества, так как виды разные. Конечно, на первых порах система потребует настройки тарифной политики, доработки регуляторной базы и отладки процессов. Однако в долгосрочной перспективе такой механизм сможет предотвратить множество трагедий, подобных нашумевшей истории с известной певицей, когда честный покупатель лишился жилья из-за чужого правонарушения, не имея никакой защиты.
Чтобы ситуации с оспариванием сделок не становились нормой, необходим механизм, который гарантирует безопасность покупателя не по решению суда, а в рамках предсказуемой среды. Такой механизм существует на рынке в виде титульного страхования, но как обычно в наших реалиях не востребован до поры, до времени.
Титульное страхование – защита права собственности при полном или частичном прекращении права собственности. Ответственность по проверке правильности сделки лежит на покупателе, а в случае признания её недействительной, единственным вариантом защиты интересов покупателя является титульное страхование.
Данный вид страхования не сработает при повреждении или полном разрушении объекта покупки (недвижимости), но дает финансовые гарантии при покупке, например, квартиры на вторичном рынке.
Страхование сработает в случаях:
- мошенничества с документами при купли-продаже, а также сделок, совершенных под влияние обмана, угрозы и при тяжёлых жизненных обстоятельствах;
- проблем с наследством/наследниками;
- банкротства продавца;
- продажи совместного имущества супругов;
- нарушений при использовании материнского капитала;
- покупки у недееспособных или не осознающих своих действий граждан;
- ошибки в документах и прочее.
Срок страхования обычно составляет от 1 до 10 лет, что связано со сроками исковой давности по законодательству. Необходимо учесть, что чтобы признать сделку недействительной, нужно подать иск в течение трех лет с момента её заключения. Срок исковой давности для лица, которое не было стороной сделки, составляет 10 лет. Соответственно, страховой договор выгодно оформлять на период от 3 до 10 лет.
Титул покрывает сделки с недвижимым имуществом, а это в том числе земельные участки, жилые и нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства. При этом нельзя застраховать имущество: не имеющее собственника, собственник которого неизвестен, от которого отказался собственник, находящееся в аварийном состоянии, самовольные постройки, жилые помещения в здании, выведенном из жилого фонда.
Владение недвижимостью без подобной страховки должно со временем восприниматься как неприемлемое — как в социальном, так и в экономическом смысле. Несмотря на это, гражданам нет смысла ожидать первого шага в виде поддержки или вменения обязательств со стороны государства, а научиться закрывать свои риски самостоятельно с помощью вполне доступных инструментов. Свою историю мы пишем сами здесь и сейчас. В то же время страховому сообществу не стоит застаиваться, оперируя давно и хорошо известными продуктами, но регулярно создавать что-то новое и предвосхищающее как глобальные, так и локальные, бытовые риски.