Девелоперы, чьи земельные банки включают в себя участки сельскохозяйственного назначения в Петербурге, должны будут заплатить в 5 раз больше налогов. Либо заняться реальным сельским хозяйством.
О желании города повысить ставку земельного налога с 0,3 до 1,5%, то есть в 5 раз, для участков сельхозназначения заявил вице–губернатор Алексей Корабельников на Налоговом форуме в начале ноября. По его словам, инициатива справедливого перераспределения налоговой нагрузки коснётся исключительно городов федерального значения.
"При анализе видов разрешённого использования (ВРИ) земель Петербурга создаётся впечатление, что мы — сельскохозяйственный регион. Такое ощущение, что у нас сейчас заколосится пшеница", — рассказал Корабельников. По его словам, такой ВРИ для городских земель — банальный способ ухода от уплаты налогов.
На сегодня, как уточнили "ДП" в комитете финансов Петербурга, эта инициатива находится на стадии обсуждения. Вопрос внесения изменений в налоговое законодательство РФ должен решаться на федеральном уровне, в связи с этим позиция городских властей направлена в адрес Совфеда, Минфина и в Госсовет.
По расчётам чиновников, на сегодня, если бы идея обложить сельхозземли повышенной налоговой ставкой уже была реализована, дополнительные доходы городского бюджета могли бы составить более 1,5 млрд рублей ежегодно.
Нельзя сказать, что бюджет без дополнительных поступлений земельного налога трещит по швам. Предполагаемая прибавка составляет менее 0,01% от общих доходов, запланированных на 2026 год. Для сравнения: от туристического налога планируется получить 1,3 млрд рублей.
Однако, сравнив суммы поступлений за 2023–й с плановыми на 2026–й, окажется, что объём земельного налога вырос в 2,3 раза, с 7,9 млрд до 17,8 млрд. И это уже 1,2% от всей доходной части, вместо 0,8% в 2024 году. И впервые сборы земельного налога должны превысить поступления по транспортному (по нему планируется начислить 14,5 млрд).
Город начинает активнее извлекать выгоду от земли, вернее, от её собственников. И если в 2026 году кадастровая переоценка вновь приведёт к кратному росту стоимости земельных участков, то и дополнительные ожидаемые 1,5 млрд в бюджет увеличатся пропорционально.
Как менялся подход к земельному налогу
В ноябре 2024 года Петербург без изменения величины налоговой ставки дифференцировал уплату земельного налога в зависимости от размера кадастровой стоимости. Закон был принят в короткие сроки.
Прежде собственники, как физические, так и юридические лица, платили единую ставку в зависимости от вида использования земли: 0,01% или 0,05%. С 1 января 2025–го всё изменилось: ставки сохранили при условии, что кадастровая стоимость земельного участка — менее 300 млн рублей, если выше — ставки вырастают до 1,5%.
Как ранее писал "ДП" (№ 49 от 07.05.2025), больше всего от нового подхода из–за роста налогов пострадали девелоперы. В Петербурге — 910 участков с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей и назначением, согласно Росреестру, "для многоквартирной застройки". Их общая площадь — 3,7 тыс. га, а общая кадастровая стоимость — 639 млрд рублей.
Нетрудно подсчитать, что если за 2024 год бюджет должен был получить с их владельцев 320 млн рублей, то в 2025–м — уже 9,6 млрд. При традиционной оговорке — если собственник не имеет права на льготы.
Кому принадлежат сельхозземли
Теперь очередь дошла и до владельцев сельскохозяйственной земли. Её кадастровая стоимость гораздо ниже. В Петербурге на сегодня общее количество земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, по предварительной оценке, составляет порядка 2,2 тыс. площадью более 14,5 тыс. га.
Исходя из данных Петростата, это 10% всей территории города, то есть каждый 10–й метр — сельскохозяйственный. На нём нельзя строить дома, торговые центры и дороги.
Тем не менее очень часто собственниками таких земель выступают юридические и физические лица, связанные с крупными девелоперскими компаниями.
Однако, повышая налог для таких собственников, город вовсе не подталкивает их к переводу земель под застройку. Напротив, Смольный зачастую блокирует такие попытки. Показательный пример был в 2023 году, когда принимался новый генплан Петербурга. Лица, аффилированные с застройщиком "Дальпитерстрой", попросили перевести из сельскохозяйственной зоны около 163 га в Шушарах, чтобы построить там жильё и различные социальные объекты. Комиссия по поправкам в генплан отказала заявителям.
При этом инициаторы повышения налоговой ставки земельного налога намекают, что для настоящих сельхозпредприятий будут предусмотрены субсидии из бюджета, чтобы снизить им налоговую нагрузку. Но механизм субсидирования, принцип перераспределения бюджетных средств и источники финансирования данной льготы будут разрабатываться только после внесения в Налоговый кодекс заявленных поправок.
Правда, сам Алексей Корабельников признался, что сельхозпроизводством в Петербурге занимаются всего две крупные компании и около десятка мелких. То, что большинство формально сельскохозяйственных земель фактически пустует, видно невооружённым глазом.
Что делать землевладельцам
Если квазиповышение налогов из–за увязывания ставок с кадастровой стоимостью в ноябре 2024–го было городом проведено в кратчайшие сроки, то сегодняшняя инициатива даёт девелоперам ровно год. За этот срок они могут пересмотреть свой земельный фонд и придумать схему, как минимизировать предполагаемый рост налоговой нагрузки. Перепродажа земли физлицу в данном случае не поможет: ставки для граждан и бизнеса одинаковы.
С другой стороны, и в стране, и в городе давно работает метод начисления налогов по фактическому виду использования земельного участка.
Как пояснили "ДП" в Комфине, в Петербурге с 2023 года проводится совместная работа УФНС, Росреестра и КИО по выявлению и пресечению случаев неправомерного использования земельных участков. То есть, если чиновники выявят использование земли с ВРИ "сельхозназначение" с иной целью, которая предполагает более высокую ставку налога, то и сумма к уплате будет выставлена большая.
При несогласии собственника с решением ФНС у него всегда есть право оспорить решение в суде. Однако для такого варианта необходимы совместные выезды, фиксация нарушений, определённые подсчёты, проведение переговоров с собственниками. Гораздо легче, быстрее и эффективнее просто увеличить налоговую ставку для определённой категории земель.
С моей точки зрения, эта идея неправильна. В рамках текущей правоприменительной практики уже применяется определение ставки земельного налога по фактическим ВРИ, то есть для получения ставки 0,3% на участке не должно быть иной, несельскохозяйственной деятельности. Речь идёт о принудительном увеличении земельного налога для тех, кто владеет участками сельхозназначения и не использует их вообще. Обычно это лендлорды, которые когда–то купили земли сельхозпредприятий и занимаются изменением территориальной зоны для возможности получения более интересных ВРИ и в итоге капитализации её стоимости. Таким способом хотят с "ожидающих" собственников брать больше налогов. Однако по пути окончательно убьют все те редкие, но ещё существующие сельхозпредприятия, так как такая ставка налога очень сильно ухудшает экономику для них. На практике собственники просто сменят ВРИ с сельхозназначения на "благоустройство" или иной ВРИ с минимальной кадастровой стоимостью и с наиболее выгодной налоговой ставкой. По факту предлагается применить меры, которые подменяют цель вовлечения сельхозземель в реальное использование, что можно достичь за счёт уже введённой ответственности за "неиспользование" механизмов увеличения налогового бремени. Однако это классическая "подмена" цели регулирования не даст заявленного эффекта в части решения вопросов с ВРИ.— Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры"
Повышение кадастровой стоимости с 0,3 до 1,5% — это фактически пятикратный рост налоговой нагрузки. При этом кадастровая оценка уже практически приближена к рыночной, и такое решение выглядит скорее как попытка индексации цен. Для девелоперов с земельным банком это оборачивается существенными суммами: налоговые платежи достигают десятков миллионов рублей ежегодно. Особенно болезненно это бьёт по бюджетам, если земля стоит под паром и не используется в проектах. Рост налоговой нагрузки вынуждает застройщиков либо избавляться от активов, либо входить в неподготовленные проекты, что повышает риски и снижает маржинальность. Административные процедуры, к сожалению, только удлиняются: дольше согласовывают банки, дольше выдаётся разрешение на строительство, создаются дополнительные сложности. Для участков в категориях сельхозназначения или ИЖС может добавиться ещё пара лет на подготовку градостроительной документации в рамках КРТ (комплексного развития территории). Поменять вид разрешённого использования в Росреестре — тоже длительная и сложная процедура. Всё это, безусловно, оптимизма не вселяет.— Игорь Карцев, генеральный директор ООО "Максимум Life Development"
Любое повышение налогов — кадастровых или каких–то других — неизбежно осложняет работу бизнеса. Логика здесь очень проста: все дополнительные издержки в итоге ложатся на потребителя. Поэтому рост налоговой нагрузки всегда негативно отражается на конечной продукции и способствует дальнейшему разгону инфляции.— Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний "КВС"
В нашем земельном портфеле нет участков с ВРИ "сельскохозяйственное использование", прямого влияния повышение ставки до 1,5% на налоговую нагрузку не окажет. После переоценки–2022 кадастровая стоимость участков выросла в среднем на 120–160%, что привело к аналогичному росту земельного налога при прежней ставке. Перевод ВРИ в Петербурге не требует дополнительных платежей, но остаётся длительной и трудоёмкой процедурой, если это приводит к необходимости внесения изменений в ПЗЗ, прохождения слушаний и согласований — в среднем от 12 до 24 месяцев. Инициативу по повышению ставки рассматриваем как стимул к эффективному использованию земель. Для её успеха важно параллельно ускорять градостроительные процедуры и обеспечивать предсказуемость регулирования.— Виталий Правдухин, директор инвестиционного развития, Холдинг AAG