С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу важные изменения в программе семейной ипотеки. Эти нововведения призваны сделать господдержку более адресной, исключить спекулятивные схемы и вернуть программе её социальную суть. Разбираемся, как именно изменятся правила, кого это коснётся и какие последствия это повлечёт за собой.
Теперь «одна семья — один кредит»
Раньше супруги могли оформить по отдельному льготному кредиту каждый, фактически приобретая два объекта недвижимости на условиях господдержки. С февраля 2026 года вводится строгое правило: в рамках одной семьи выдаётся только один ипотечный договор, и оба супруга обязаны быть созаемщиками по нему. Это полностью исключает возможность покупки двух квартир или дома и квартиры одновременно за счёт льготной ставки.
Цель — не ограничить семьи, а направить ресурсы туда, где они действительно нужны: на решение жилищного вопроса, а не на коммерческую перепродажу.
Запрет на «донорские» схемы
Ранее нередко встречались случаи, когда к сделке привлекали третьих лиц — родственников или знакомых — в качестве формальных созаемщиков. Это позволяло использовать льготу даже тем, кто не соответствовал критериям, а затем быстро перепродавать недвижимость.
С февраля 2026 года участвовать в программе смогут только сами супруги, имеющие право на льготу. Третьи лица больше не смогут выступать в роли «доноров».
Исключение остаётся только одно: если доходов семьи недостаточно для одобрения кредита, допускается привлечение близких как дополнительных созаемщиков, но без права замены основных участников.
Упрощение рефинансирования комбинированных кредитов
Многие семьи используют комбинированные программы, где часть кредита выдаётся под льготную ставку (6%), а часть — по рыночной.
Теперь банки обязаны чётко разделять эти части в документах и предоставлять заемщику прозрачную информацию о каждом сегменте кредита. При этом:
- Количество рефинансирований не ограничено;
- Льготная ставка сохраняется на соответствующую часть долга;
- Рыночная часть пересматривается по текущим условиям банка.
Это упрощает управление долговой нагрузкой и делает условия более предсказуемыми.
Кого коснутся изменения?
Новые правила применяются только к договорам, заключённым после 1 февраля 2026 года. Все ранее оформленные кредиты продолжат действовать в прежнем режиме.
Не смогут воспользоваться льготой семьи, в которых один из супругов:
- имеет задолженности, зафиксированные в базе Федеральной службы судебных приставов;
- имеет просроченные кредиты;
- имеет низкий кредитный рейтинг из-за нарушений по выплатам;
- признан банкротом;
- имеет судимость и другие ограничения.
Для таких пар остаётся сложный выбор: либо искать альтернативные варианты жилья, либо, в крайнем случае, юридически разводиться, чтобы оформить кредит на одного из супругов. Это может спровоцировать рост разводов и искажение статистики семейных отношений.
Что остаётся неизменным?
Несмотря на ужесточение правил, базовые условия программы сохраняются:
- Льготная ставка — 6% годовых;
- Минимальный первоначальный взнос — 20%;
- Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей (в регионах) и до 12 млн рублей (в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих территориях);
- Возможность комбинировать льготную и рыночную части кредита.
Ожидается ли ажиотаж на рынке?
Эксперты прогнозируют краткосрочный всплеск спроса в конце 2025 — начале 2026 года. Многие семьи, уже готовые к покупке, постараются заключить договоры до вступления новых правил в силу.
Однако:
- Застройщики уже повышают цены, пользуясь моментом;
- Существует риск приобретения дорогого и неликвидного жилья в погоне за «последним шансом»;
- Реальный спрос по-прежнему сдерживается высокими ценами, платёжеспособностью населения и дороговизной ипотеки на вторичном рынке.
Будущее программы: новые идеи и неопределённость
Власти рассматривают возможность введения дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Однако частая смена условий делает программу непредсказуемой для потенциальных заемщиков.
Покупатели вынуждены не планировать, а реагировать, что порождает панику, поспешные решения и рост рисков.
Заключение
Новые правила семейной ипотеки — это попытка защитить социальную суть программы от спекулянтов и недобросовестных схем. Они делают механизм помощи более прозрачным и адресным, но одновременно ограничивают возможности для некоторых семей, особенно с финансовой или юридической нагрузкой на одного из супругов.
Если вы планируете воспользоваться льготной ипотекой — сейчас самое время проверить свою готовность. Но не стоит торопиться ради самого факта «успеть». Прежде всего — оцените реальную потребность, финансовую устойчивость и качество жилья, а не только выгоду от ставки.
Господдержка — это инструмент, а не цель. Главное — чтобы ваша семья получила достойное и безопасное жильё, а не просто воспользовалась льготой в ущерб будущему.
Ставьте палец вверх, если статья была полезной, и подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать важные новости о финансах!
Мы в соцсетях:
#НародныйФронт #Ипотека #СемейнаяИпотека #Жильё #Господдержка #Россия #ЖилищныйВопрос #Экономика