Риелторы и покупатели бьют тревогу: ряд судебных решений, что продавец жилья, совершивший сделку под влиянием мошенников, может вернуть себе и квартиру, но при этом не вернуть деньги, буквально уничтожает рынок недвижимости. Жертв жуликов (в основном пенсионерок), которые отдали деньги преступникам, жаль, но разве не жаль тех, кто купил у них жилье.
Профессионалы ждут от государства ответственных шагов, чтобы проблемы отдельных людей не переросли в проблемы отрасли.
Словосочетание «схема Долиной» (джазовая певица Лариса Долина стала невольным «символом» подобных афер) за короткое время уже прочно ушло в народ. На днях Национальная палата недвижимости провела форум, посвященный безопасности сделок с недвижимостью, где подробно обсудила тему.
В мероприятии, очная часть которого состоялась в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, приняло участие 730 специалистов (большая часть онлайн).
Профессионалы с горечью признали: пока стопроцентной защиты от «бешеной бабушки» не существует. Проблемных сделок по данной теме не так много (десятые доли процента от всего рынка, по статистике – примерно 0,15%), но это та самая ложка дегтя, которая портит всю бочку меда. Так же среди жертв жуликов не только пожилые люди, но и молодежь. А так же не только люди малообразованные (страдают предприниматели, квалифицированные медики, даже экономисты).
Наконец, безнаказанность порождает соблазн стать преступником. Риелторы уже сталкиваются в людьми, которых деликатно называют «лжеведомыми». Последние имитируют, что стали жертвами мошенников, а на самом деле прячут выручку от проданного жилья, рассчитывая, что правоохранительная система и суд вернет им затем права на квартиру.
Важней всего…
Эффект Долиной в двух словах прост. Певица продала роскошную квартиру, деньги перевела преступникам. Затем артистка обратилась в правоохранительные органы и в суд. Преступников осудили, а квартиру постановили вернуть Ларисе Долиной, хотя покупательница была добросовестной. Также важно, что в момент совершения сделки, как показала экспертиза, продавец хоть и находилась под психологическим влиянием, но не утратила дееспособность. Гражданское дело прошло несколько инстанций, но точка не поставлена: сейчас процесс дошел до Верховного суда России.
На самом деле данное дело не является первым. Просто звездный характер любимой многими певицы и большое внимание телевидения поставили конкретный случай в центр внимания.
Сколько нас?
На проблему обратили внимание даже в Госдуме, там прозвучала цифра 5,7 тыс. претензий вокруг продаж квартир «ведомыми» (обманутыми гражданами), это по всей России. Хотя понятно, что большая часть проблем накопились в двух столицах и их областях.
Если предположить, что дело тянется два-три года, и что в России в год совершается около 500 тыс. сделок с недвижимостью, то вроде бы капля в море. Но ведь это семьи (или одинокие люди), которые так или иначе теряют все.
Жаль и одураченного продавца, но и покупателя (обычно с детьми) жаль не меньше. Так что разбираться надо не по жалости, а по закону.
«Официальной статистики по подобным процессам нет. Эксперты озвучивают цифры от 3 тыс. до 16 тыс. процессов вокруг подобных продаж»,– сказал президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
За последние два года суды Петербурга рассмотрели 52 иска о признании недействительными сделок с недвижимостью по схеме «эффекта Долиной», Из них в 29 случаях иски были удовлетворены: покупатель возвращал квартиру, продавец возвращал деньги. В 23 делах в удовлетворении требований о возврате квартиры судами было отказано», – сообщила на днях руководитель объединенной пресс-службы судов Санкт-Петербурга Дарья Лебедева в своем ТГ-канале.
Но тут, на взгляд автора, Дарья Лебедева несколько успокаивает. Дело в том, что решение судов о взаимном возвращении денег и квартир («двусторонняя реституция») может быть исполнено частично: жилье продавцу вернут, а он деньги нет. Но об этом кошмаре (для добросовестного покупателя) чуть ниже.
На форуме выступила врио начальника 6-го отдела Главного следственного управления ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области майор юстиции Мария Бучак.
6-й отдел отвечает за раскрытие преступлений в сфере информационно-телекоммуникационных технологий (ИТТ), телефонные мошенничества на его поле деятельности. В мегарегионе, включающем северную столицу и ее область, в 2024 году было возбуждено 45 подобных уголовных дел по сделкам с недвижимостью, в неполном 2025 году – уже 37 дел.
Конечно, если вспомнить, что только в Петербурге за 10 месяцев 2025 года Росреестр зарегистрировал 77,3 тыс. переходов прав собственности на жилые помещения, то десятки дел это вроде капли в море. Но повторю: каждый случай – подлинная трагедия.
Возврата нет
Вариант когда, суд выносит вроде справедливое решение, что сделка разрывается, а каждая из сторон возвращает полученное, не очень хорошо работает на практике.
Допустим, пенсионерка продала квартиру за 5 млн. рублей, которые отдала мошенникам. И через неделю написала заявление, что стала жертвой обмана. Квартиру арестовали, затем решили все отыграть назад.
Квартира – вот она. А где деньги? Они давно ушли (скорее всего, за границу).
Бабушка сбережений не имеет. Соответственно, возвращать она будет по несколько тысяч рублей из каждой пенсии.
Адвокат Екатерина Зернова говорит: «Сейчас продавец может уйти в личное банкротство и полностью очиститься от обязательств. Лариса Долина предлагает сейчас мировое соглашение, что она вернет покупательнице деньги, но за несколько лет и без индексаций. Но известная и до сих пор выступающая певица способна это сделать. А поставьте на ее место рядовую пенсионерку, пусть даже она продала жилье, которое в двадцать раз дешевле, чем элитная квартира в Москве».
До появления института личного банкротства в подобной ситуации у горе-покупателя был шанс дождаться правды. Как ни цинично это не звучит, но надо было просто дождаться смерти бабушки-должницы, а далее требовать погашения долга (или передачи квартиры) в рамках наследственных процедур.
Сейчас, если у бабушки есть какая-нибудь ушлая племянница, способная оплатить банкнотную процедуру, этот номер не пройдет.
70% возврата
Адвокат Зернова говорит: «Сейчас я веду 6 процессов, где защищаю интересы добросовестных покупателей жилья, которые судятся с продавцами, которых вели мошенники».
Полтора года назад Зернова получила первого клиента в подобных обстоятельствах. Человек покупал квартиру в Приморском районе Петербурга, с небольшой скидкой от рыночной оценки. Продавец отбывала на ПМЖ в Израиль, вещи вывезла из квартиры. Покупатель проплатил все деньги через аккредитив, был уверен, что все хорошо.
Но через неделю продавец написала заявление в правоохранительные органы, через месяц подала иск в суд. В заявлении указала, что деньги намерена не возвращать, потому что все деньги она передала мошенникам.
«То есть покупатель должен был, по ее мнению, остаться и без квартиры, и без денег», – отмечает Зернова. – «Я стала изучать базу. Есть решения судов в РФ и в пользу покупателей и в пользу продавцов. И тех и тех много, но 70% решений в пользу продавцов. Они ссылаются на 177, 178 и 179 статьи Гражданского кодекса РФ, они защищают стороны сделки, если кто-то находится под влиянием обмана или заблуждения, не понимает смысла своих действий и не руководит ими».
Какая основная идея у судов, если они решают в пользу покупателей? Адвокат отмечает шесть:
- Свобода договора.
- Решение продать квартиру было не одномоментным. Сбор документов для сделок с недвижимостью занимает долгое время.
- Продавец выполнил ряд целенаправленных действий (сбор документов, посещение психиатра и др.).
- Именно продавец ввел покупателя в заблуждение относительно своих намерений. Продавец утаил, что не намерен продавать, выселяться и пр.
- Покупатель не знал, что продавец действует в состоянии обмана.
- Покупатель был добросовестным, не связан с мошенниками.
- Заблуждение относительно мотива продавца само по себе не основание для расторжения.
- Факт возбуждения уголовного дела не является основанием для расторжения сделки.
Адвокат Зернова считает, что порочна практика, когда решающее слово по таким делам отдается психологам (а не психиатрам). А психолог субъективно может сделать вывод, что человек был нормален, но действиями своими не руководил.
Екатерина Зернова заявила с трибуны, что из ситуации должно быть три выхода:
- Покупатель добросовестный – сделку оставляем в силе. Нельзя поощрять глупость.
- Покупатель мог догадаться о ведомости продавца, сделка недействительна, но деньги возвращаем.
- Покупатель в сговоре с мошенниками, сделка недействительна, деньги не возвращаем.
Чем закончится дело Долиной
Адвокат Царскосельской коллегии адвокатов Елена Ракова рискнула сделать прогноз по громкому делу: «Я прогнозирую, что ВС РФ просто отменит конкретное дело и отправит на новое рассмотрение в Мосгорсуд. Потому что действительно в деле Долина против покупательницы квартиры Полины Лурье при рассмотрении были грубо нарушены нормы права, например, якобы непонятно передавались ли деньги, хотя очевидно, что передавались. Потом будет мировое соглашение, которое решит судьбу квартиры и денег. Но в этом мировом соглашении будет пункт, что условия соглашения останутся тайной. Почему я так думаю? Во-первых, надо снять напряжение в обществе. Во-вторых, судя по скорости действий ВС в последние недели, как было затребовано дело, когда назначено разбирательство, можно обоснованно предположить, что решение уже созрело. Эффект Долиной быстро сойдет на нет, уйдет за закрытые двери».
«Я лично, кандидат наук, с опытом работы риелтором боюсь продать свою квартиру, потому что покупать другую боюсь», – заявила Ракова. – «Нет волшебной таблетки по защите покупателя, если ему не повезет купить такую квартиру проблемную».
Заранее пройденный осмотр продавца у психиатра может быть перекрыт позднейшей судебной экспертизой. Фиксация действий на видео, мнение нотариуса, безналичная форма расчетов все это может быть отбито – да сделка была, но человек не понимал, что делает. И все.
Из компенсационного фонда Нотариальной палаты Ленобласти заплатили ущерб по 1 делу. И все. Не рассчитывайте на этот фонд, легче в лотерею выиграть.
В портфеле Елены Раковой сейчас одно типичное дело по квартире в Петергофе. Бабушка, бывшая медсестра, под давлением мошенников продала жилье. В ходе сделки риелтор заподозрила, что бабушку ведут мошенники. Вызвала наряд полиции. Тот прибыл, поговорил 20 минут за закрытыми дверьми. Решили: бабушку никто не ведет, все чисто. Через месяц та же бабушка пришла к тем же полицейским. Они ей: вы нам в глаза говорили другое, что сами решили продать. Но та уже была подготовлена со стороны жуликов, что говорить в такой ситуации.
Сейчас бывшая медсестра сидит в квартире, хоть она уже жилью и не хозяйка. А купила ее женщина с детьми, муж которой с ней в разводе и дал денег, полученные за участие в СВО, чтобы у его детей было нормальное жилье. Сейчас он спрашивает: где квартира, где деньги?
Выходит бабушку жаль, а детей нет?
Что можно сделать каждому покупателю
На конференции риелторы советуют тщательно проверять продавцов. Заставлять их заполнять анкеты, зачем продают жилье, куда уезжают. Причем заполнять здесь и сейчас, а не дома, где мошенники подскажут, что писать, где ставить галочки.
Так же нужно провести тщательное исследование: действительно ли человеку есть куда ехать.
Ну и уповать, что правоприменительная практика все же развернется и станет по-хорошему более формальной.
Петербург.
Автор: Алексей Миронов
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.