Как изменилась роль локации в недвижимости.
Долгие десятилетия формула location х 3 считалась абсолютом.
Как магическое заклинание, она объясняла всё: цену, ликвидность, престиж, разницу между «удачным выбором» и «ошибкой покупателя».
Казалось, достаточно оказаться в правильной локации – и успех обеспечен. Остальное приложится: жизнь, комфорт, статус, рост стоимости.
Но города взрослеют. А вместе с ними и люди. И сегодня эта мантра всё чаще звучит как реликт эпохи ковролина и рыночного оптимизма нулевых.
Откуда всё пошло – и почему тогда это работало
Фразу обычно приписывают британскому девелоперу Гарольду Самуэлю, который якобы в середине ХХ века сказал: «Есть три вещи, определяющие стоимость недвижимости: локация, локация и локация».
Была ли это реальная цитата или удачный PR-ход – уже не так важно. Важно другое: она идеально ложилась на логику урбанизации XX века.
Города росли быстро и неровно. Инфраструктура отставала. Комфорт концентрировался в отдельных точках. Чем ближе к центру, тем выше было качество среды: транспорт, сервисы, школы, парки, безопасность. Чем дальше – тем больше компромиссов.
На незрелом рынке выбор был ограничен, и престиж действительно коррелировал с адресом. Локация напрямую влияла на качество жизни и, как следствие, на стоимость недвижимости. В США, Великобритании, а позже и в России нулевых слово «локация» стало почти синонимом слова «качество».
Москва подхватила этот миф мгновенно. В прайсах и презентациях появились «Золотая миля», «в километре от Кремля», «с видом на ХХС». И тогда это работало.
Эти формулы были не просто маркетингом. В фрагментированном городе удачная точка на карте действительно обеспечивала иной уровень жизни.
Что изменилось
Сегодня география перестала быть синонимом статуса. Рынок повзрослел. Городская ткань уплотнилась. И люди начали выбирать не по координатам, а по ощущениям. Появилось множество факторов, которые влияют на выбор не меньше, чем адрес:
➔ Ориентация дома и освещённость
В нулевых мало кто задумывался, что в некоторых элитных домах солнце появляется на пару часов в день – из-за плотной застройки. Сегодня тело это чувствует сразу. И просто не соглашается.
➔ Шумовой и визуальный фон
Даже самый «статусный» район может давить на нервную систему: трафик, визуальный шум, перегруженная архитектура, постоянное напряжение.
➔ Плотность и масштаб
Центр может быть красивым и при этом тревожным. Для многих людей высокая плотность считывается телом как постоянная угроза.
➔ Удалёнка изменила логику
Раньше жили «рядом с офисом».
Сегодня выбирают пространство, где будут жить, а не просто пережидать будни.
➔ Новые районы начали предлагать больше
По качеству среды, логике дворов, инфраструктуре, человеческому масштабу. Иногда гораздо больше, чем «исторический престиж».
И в какой-то момент стало очевидно: в «правильной локации» человек может чувствовать себя хуже, чем в формально непрестижной. Миф дал трещину.
Локация больше не определяет качество. Качество определяет локацию
Это тонкий, но принципиальный сдвиг мышления. Раньше логика была простой: «Район хороший – значит, здесь будет хорошая жизнь». Сегодня она перевернулась: «Среда хорошая – значит, эта локация ощущается правильной».
Человек выбирает не координаты. Он выбирает состояние, которое эти координаты вызывают. Городская география перестала быть плоской. Она стала психогеографией. Мы воспринимаем место не только глазами, но и телом.
Что такое психогеография простыми словами
Психогеография – это то, как пространство влияет на состояние человека.
Пространство может:
● расслаблять или собирать,
● уводить в тревогу или возвращать в центр,
● давать ощущение перспективы или, наоборот, сужать внимание,
● создавать чувство безопасности или незаметного давления.
Мы все это прекрасно чувствуем, просто редко формулируем словами.
Нам и так понятно: «здесь дышится легче», «сюда приезжаю – и мне спокойно», «тут тесно – не моё», «в этом дворе хочется задержаться».
Это и есть психогеография. И сегодня она важнее, чем расстояние до Кремля.
Так локация всё-таки важна?
Да. Но не в традиционном смысле. Не как правило «чем ближе к центру – тем лучше». Не как сухая географическая координата. Локация теперь – это ощущение соответствия. Среда проживания: физическая, эмоциональная, телесная.
Локация – это отклик. Заходишь в дом – и телу становится легче. Или, наоборот, хочется сразу уйти. Это не про транспорт. Это про тишину, внимание, ритм, включённость.
Поэтому сегодня вопросы звучат иначе:
❌ Где самый престижный район?
❌ Где быстрее всего растёт цена?
❌ Где ближе к центру?
✔ Где мне спокойно?
✔ Где тело расслабляется, а не сжимается?
✔ Где я могу жить, а не только существовать?
✔ Где ритм района совпадает с моим собственным?
Цена важна. Транспорт важен. Престиж иногда тоже имеет значение. Но всё это вторично. Первично состояние.
Итого
Фраза location, location, location была абсолютно уместна для своей эпохи.
Но современный город сложнее. А запросы людей – тоньше. Сегодня важна не карта, а ландшафт восприятия. Не адрес, а состояние. Не престиж, а совпадение внутреннего ритма и среды.
Недвижимость перестала быть географией. Недвижимость теперь – это не про метры от центра. Это про совпадение с собой.
Ранее я писала о том, как психогеография помогает почувствовать язык формы и состояние места – почему в одном доме человек наполняется энергией, а в другом теряет её. Если пропустили – читайте здесь:
👉 Психогеография: пространство как зеркало сознания
Психогеографические разборы объектов элитной недвижимости читайте здесь:
👉 Лаврушинский. Когда форма становится дыханием
👉 Вилла Cameo. Другой ритм жизни в центре Москвы
👉 Пентхаус на 41-м этаже: инструкция по выживанию на небесах
Eщё больше о взаимодействии человека и пространства, кейсы из практики и личные истории – в моем Telegram-канале: https://t.me/mogilatova.
Пусть ваше пространство будет союзником, а не испытанием.
Автор: Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome | Создатель метода BodySpace
#психогеография #BodySpace #архитектуравосприятия #живоепространство