Современный рынок жилой недвижимости переживает фундаментальную трансформацию: эпоха избыточного маркетинга с эффектными, но малопрактичными решениями завершается.
Эксперты «СтройфакЪ» проанализировали трансформацию рынка жилой недвижимости и выделили ключевые тезисы для открытой дискуссии: «Отказ от «вау‑эффектов» меняет правила игры, какие решения станут конкурентным преимуществом в ближайшие годы«.
Девелоперы всё чаще делают ставку на функциональность, эргономику и долгосрочную эксплуатацию, а не на зрелищные «фишки». Этот переход — не временная мода, а системное изменение, подкреплённое статистикой, экономическими расчётами и запросами покупателей.
Что ушло в прошлое: «вау‑элементы», которые не прижились
Ещё 5–7 лет назад застройщики активно продвигали:
- панорамные обсерватории на крышах;
- outdoor‑кинотеатры во дворах;
- бьюти‑зоны с зеркалами и подсветкой;
- арт‑инсталляции в лобби;
- многоуровневые водные комплексы.
Почему они не оправдали ожиданий?
- Низкая частота использования. По данным опроса ДОМ.РФ (2024), лишь 12 % жителей регулярно пользуются «премиальными» общественными зонами. Остальные отмечают: «красиво, но не нужно каждый день».
- Высокие эксплуатационные затраты. Содержание таких объектов требует:дополнительного персонала;
регулярного техобслуживания;
повышенного энергопотребления. - Конфликт с повседневными сценариями. Например, уличные кинотеатры мешали тихому отдыху соседей, а бьюти‑зоны занимали пространство, нужное для хранения колясок.
«Обсерватории на крыше, чилл-зоны, будуары для мейкапа, уличные кинотеатры — часть этих решений на практике оказалась невостребованной. Мы накопили статистику, и стало ясно: многие фишки не прижились у жителей», — коммерческий директор Atlas Development Анастасия Стройкова
Драйверы перемен: что заставило рынок переосмыслить подход
1. Данные эксплуатации
Аналитики «Циан.Аналитики» (2024) приводят статистику:
- 68 % жильцов ценят шумоизоляцию выше, чем дизайн лобби;
- 57 % готовы платить больше за удобную планировку, а не за «эксклюзивные» зоны;
- 43 % называют ключевым критерием качество инженерных систем (вентиляция, водоснабжение).
2. Экономическая рациональность
По расчётам НКР (Национального рейтингового агентства), отказ от некритичных «фишек» позволяет:
- снизить себестоимость проекта на 3–5 %;
- перенаправить средства на:улучшенную звукоизоляцию (рост затрат на 1–2 %, но +15 % к удовлетворённости жильцов);
энергоэффективные решения (экономия до 20 % на ЖКХ в долгосрочной перспективе);
безопасные дворы без машин (+10 % к ликвидности квартир).
3. Изменение портрета покупателя
Согласно исследованию ВЦИОМ (2024):
- 72 % покупателей выбирают жильё для постоянного проживания, а не «для статуса»;
- 61 % семей с детьми ставят во главу угла безопасность и удобство дворов;
- 54 % молодых профессионалов ищут интеграцию с цифровыми сервисами (умные домофоны, онлайн‑оплата ЖКХ), а не декоративные элементы.
«Раньше продавали воздух в хрустальных люстрах, теперь — тишину в тройных стеклопакетах. И знаете что? Второй вариант продаётся лучше. Тренд оправданный: люди устали от декораций. В проектах «Нового уровня» отказ от избыточных “фишек” позволил снизить себестоимость на 4 %, но при этом повысить удовлетворённость клиентов на 20 %. Это и есть доказательная польза нового подхода», - Денис Мартиросов "Новый уровень".
Новые приоритеты: на что делают ставку девелоперы
1. Логистика и сервисы доставки
Пример: в проектах ГК «ПИК» (2024–2025) заложены:
- отдельные почтовые зоны в холлах с камерами хранения;
- маршруты курьеров, изолированные от детских площадок;
- цифровые системы уведомления о доставке.
Эффект: снижение жалоб на шум и беспорядок в местах общего пользования на 40 %.
2. Инженерные системы как «невидимый премиум»
Лидеры рынка инвестируют в:
- приточно‑вытяжную вентиляцию с рекуперацией (экономия тепла до 30 %);
- двойные стеклопакеты с шумоизоляцией от 40 дБ;
- умные счётчики с автопередачей данных (снижение ошибок в квитанциях на 90 %).
По данным Ассоциации застройщиков Москвы, такие решения повышают лояльность жильцов на 25 % и снижают отток арендаторов на 15 %.
3. Эргономика повседневных сценариев
Примеры успешных решений:
- Входные группы с пандусами, широкими дверями и местами для колясок (внедрение в 80 % новых проектов Москвы и Петербурга);
- Кладовые на цокольных этажах (спрос вырос на 50 % за 2 года);
- Зелёные дворы без машин (премиальность +5–7 % к цене квадратного метра).
Мнения экспертов
Анастасия Стройкова, коммерческий директор Atlas Development:
«Мы проанализировали 10 000 обращений жильцов за 3 года. Оказалось, что 70 % жалоб связаны не с дизайном, а с шумом, протечками и неудобными подъездами. Теперь проектируем „от проблемы“: сначала устраняем болевые точки, потом думаем о эстетике».
Алексей Попов, директор по развитию ГК «Эталон»:
«„Вау‑эффект“ продаётся один раз — на презентации. Функциональность работает годами. Наш KPI — не количество лайков в соцсетях, а индекс удовлетворённости жильцов через год после сдачи».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест‑Новострой»:
«Покупатели стали грамотнее. Они спрашивают не „что у вас есть красивого?“, а „как это будет работать через 5 лет?“. Девелоперам приходится доказывать ценность каждого рубля в себестоимости».
Глобальные аналогии
Тренд на «разумный премиум» наблюдается и за рубежом:
- Сингапур: приоритет — энергоэффективность и интеграция с общественным транспортом (проекты BCA Green Mark).
- Германия: фокус на «пассивные дома» с нулевым энергопотреблением.
- США: рост спроса на «micro‑apartments» с умной планировкой вместо просторных, но пустых пространств.
Выводы и прогнозы
- Эпоха «маркетинговой избыточности» завершена. Девелоперы переходят от продажи эмоций к доказательной пользе.
- Ключевые критерии выбора жилья сменились:было: «красиво и необычно»;
стало: «удобно, тихо, надёжно». - Инвестиции смещаются с декоративных элементов на:инженерные системы;
логистику;
эргономику. - Конкурентное преимущество получат те, кто:собирает и анализирует данные об эксплуатации;
вовлекает жильцов в проектирование;
делает ставку на долгосрочную ценность, а не на разовый эффект. - В 2026–2027 гг. ожидается:рост доли проектов с «умными» инженерными системами до 60 %;
стандартизация зон для курьеров и сервисов доставки;
появление рейтингов «функциональной эффективности» жилых комплексов.
Заключение
Девелопмент действительно «взрослеет»: из сферы зрелищ он превращается в индустрию качественного жизненного пространства. Этот переход болезнен для игроков, привыкших к агрессивной маркетинговой гонке, но открывает новые возможности для тех, кто готов инвестировать в реальный комфорт, а не в иллюзии.
Источник СтройфакЪ.
⏩ Оперативные новости, информация — в Tg СтройФакЪ.