Покупка недвижимости — серьёзное вложение, и ключевая задача покупателя — убедиться в надёжности продавца. Разберём, как проверить собственника квартиры и избежать рисков на каждом этапе сделки.
Шаг 1. Проверьте документы на квартиру
Начните с базового пакета:
- выписка из ЕГРН (актуальная, не старше 1 месяца) — подтвердит право собственности и отсутствие обременений;
- паспорт продавца — сверьте данные с выпиской;
- правоустанавливающий документ (договор купли‑продажи, дарения, свидетельство о наследстве) — выясните, как собственник получил квартиру;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ — исключит претензии от УК после сделки.
Важно: требуйте оригиналы. Копии легко подделать.
Шаг 2. Убедитесь в дееспособности продавца
По закону, сделка может быть оспорена, если продавец:
- признан недееспособным;
- находится под влиянием алкоголя/наркотиков;
- не осознаёт последствия действий из‑за болезни.
Что делать:
- попросите справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД);
- обратите внимание на поведение: путаница в ответах, несвязная речь — повод насторожиться;
- при сомнениях настаивайте на нотариальном удостоверении сделки (нотариус проверяет дееспособность).
Шаг 3. Проверьте юридическую чистоту истории квартиры
Изучите цепочку переходов права собственности за последние 3–5 лет. Опасные сигналы:
- частые перепродажи (более 2–3 раз за год);
- сделки между родственниками с последующей быстрой перепродажей;
- разрывы в документах (например, отсутствие договора при смене собственника).
Где искать информацию:
- выписка из ЕГРН (раздел «История переходов прав»);
- архивные справки из Росреестра.
Шаг 4. Проверьте продавца на долги и судебные споры
Даже честный собственник может оказаться в сложной ситуации, которая повлияет на сделку.
Как проверить:
- База ФССП (fssp.gov.ru) — введите ФИО и регион, чтобы узнать о долгах и исполнительных производствах.
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — проверьте, участвует ли продавец в банкротных процедурах.
- ГАС «Правосудие» (sudrf.ru) — ищите гражданские иски к продавцу.
На что обратить внимание:
- долги свыше 500 тыс. руб. — риск ареста имущества;
- дела о банкротстве — квартира может быть включена в конкурсную массу;
- споры о наследстве — третьи лица могут заявить права на жильё.
Шаг 5. Уточните семейное положение и согласие супругов
Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Даже если в ЕГРН указан один собственник, без согласия второго супруга сделка может быть отменена.
Что требовать:
- нотариальное согласие супруга на продажу (если квартира приобретена в браке);
- свидетельство о браке/разводе (чтобы понять, действовал ли режим совместной собственности).
Исключение: если квартира получена по дарению, наследству или до брака — согласие не требуется.
Шаг 6. Проверьте доверенность (если продавец действует через представителя)
Если вместо собственника присутствует доверенное лицо:
- убедитесь, что доверенность нотариальная и действующая (срок не истёк);
- проверьте реквизиты в реестре нотариальных действий (reestr-dover.ru);
- свяжитесь с нотариусом, удостоверившим документ (контакты есть в тексте доверенности).
Шаг 7. Дополнительные меры безопасности
- Видеофиксация. Запишите на видео процесс передачи денег и подписание документов (с согласия сторон).
- Нотариальное сопровождение. Особенно важно для сделок с долями, наследственным имуществом или при участии несовершеннолетних.
- Банковская ячейка или аккредитив. Используйте безопасные способы расчёта — это защитит вас от мошенничества.
Что делать, если нашли риски?
- Приостановите сделку и запросите дополнительные документы.
- Получите консультацию юриста — специалист оценит, можно ли устранить проблему.
- Рассмотрите другие варианты — на рынке достаточно квартир без «подводных камней».
Важные выводы
- Проверка продавца занимает 1–3 дня, но экономит годы судебных разбирательств.
- Не доверяйте устным заверениям — только документы и официальные базы данных.
- Если что‑то кажется подозрительным, лучше отказаться от сделки.
Помните: безопасность сделки зависит от вашей внимательности. Не экономьте время на проверке — это инвестиция в ваше спокойствие.