Что мы имеем:
Имеется решение суда общей юрисдикции о признании договора купли-продажи квартиры недействительными (также в СМИ появляются примеры по продаже авто, домов и тп), в связи с двухсторонней реституцией покупатель получает право требования взыскания денежных средств.
Реальной возможности вернуть средства (особенно в короткий срок) практически нет. И продавцы квартир идут в банкротство, чтобы освободиться от долга и сохранить ранее проданную квартиру.
Покупатели бояться остаться без денег, так как повсюду реклама «гарантии списания долгов». Но именно тут надо активизироваться, чтобы защитить свои права (как минимум, при банкротстве продавца установить требование и искать основания для оспаривания сделок, розыска имущества, как максимум настаивать на неосвобождении от долга перед покупателем).
Ниже некоторые судебные акты по вопросу банкротств продавцов квартир, совершивших сделки под влиянием мошенников. Сохраните выводы судов, чтобы учесть как можно защищать свои права и законные интересы
Кратко, ниже суть и выводы судов
1. Продавец получил деньги от мошенников, но не отдал их покупателю, а пошел в банкротство
2. Покупатель просил отменить судебные акты о введении процедуры банкротства продавца, полгая, что цель такой процедуры идет во вред покупателю квартиры
3. Продавец не смог в СОЮ оспорить договор купли-продажи, попытка повторно оспорить по банкротным основаниям не увенчалась успехом.
Подробно обстоятельства дела и выводы судов
1.Договор купли-продажи признан недействительным, продавец смог вернуть переданные мошенникам средства через уголовное дело, но уклонился от их передачи покупателю. Вместо этого решил пойти в банкротство. Продавец хотел «втихаря от покупателя» обанкротиться, но суд указал на необходимость соблюдения прав покупателя.
Постановление 18 арбитражного апелляционного суда от 7.11.25 по делу 18АП-9860/2025
Результат: Отменить решение суда о завершении процедуры банкротства и освобождении продавца от долгов
Обстоятельства дела:
«как следует из пояснений апеллянта и представленных документов, в ходе следствия по уголовному делу № 12301750100002230 установлено, что гражданке Счастлив Т.А. в апреле 2024 года были возвращены денежные средства в размере 2 435 709 рублей, но она указанные средства не передала Попову С.Е., распорядилась ими по своему усмотрению и подала в суд заявление о собственном банкротстве, то есть, она обладала признаками платежеспособности на момент подачи заявления. Так, в ходе уголовного дела установлено, что в 2023 году Поповым С.Е. принято решение о приобретении жилой площади, в ходе поиска была найдена квартира по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, д.9, кв. 165, принадлежащая Счастлив Т.А.
06 октября 2023 года между Счастлив Т.А. и Поповым С.Е. заключен договор купли-продажи квартиры (стоимость имущества составила 3 000 000 рублей). Однако, на следующий день сделка была приостановлена. Далее Попову С.Е. стало известно, что Счастлив Т.А. обманули мошенники, по данному факту возбуждено уголовное дело.
Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 29 мая 2024 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, д.9, кв. 165. Данным решением с гражданки Счастлив Т.А. в пользу Попова С.Е. взысканы денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 06 октября 2023 года, в размере 3 000 000 рублей. При этом в рамках рассмотрения дела было установлено, что денежные средства в размере 2 435 709 рублей, которые обманным путем завладели мошенники, были возвращены гражданке Счастлив Т.А. следствием.
Задолженность Счастлив Т.А. по решению Калининского районного суда г. Челябинска от 29 мая 2024 года погашена не была даже частично, хотя Счастлив Т.А. имела возможность вернуть сумму и в полном объеме.
На основании решения Калининского районного суда г. Челябинска от 29 мая 2024 года, оставленного без изменения апелляционным определением Челябинского областного суда от 08.10.2024 по делу № 11-12639/2024, выдан исполнительный лист ФС №045448732 от 29.05.2024, который предъявлен Поповым С.Е. для принудительного исполнения в службу судебных приставов.
Исполнительное производство окончено 24.12.2024».
Выводы суда о преждевременности завершения и проверки на предмет растраты денег, фиктивного/преднамеренного банкротства продавц
«О наличии указанного исполнительного производства и его окончании ввиду возбуждения дела о банкротстве в отношении Счастлив Т.А. знал должник и должен был знать финансовый управляющий его имуществом при надлежащем исполнении своих обязанностей, в связи с чем, действуя разумно и добросовестно, данные лица могли принять исчерпывающие меры в целях доведения до сведения взыскателя информации о возбуждении настоящего дела о банкротстве и прекращении исполнительного производства, чего сделано не было.
Указанное лишило заявителя возможности своевременно предъявить соответствующие требования в рамках рассматриваемого дела и заявить свои возражения относительно освобождения должника от исполнения обязательств по завершении процедуры банкротства.
Из материалов дела следует, что у должника осталось в собственности имущество, а именно - автомобиль Субару Форестер 2009 года выпуска, VIN JF1SH9LL59G072705, грн. Р409КТ174 (л.д. 49-50). Автомобиль находится в залоге у Мелешко Анны Михайловны по договору залога от 28.11.2023, содержится запись в уведомлении о регистрации залога (л.д. 27-28). За счет реализации данного транспортного средства возможно частичное погашение задолженности перед Поповым С.Е.
Обстоятельства относительно расходования полученных денежных средств в рамках следствия должником не раскрыты, сведения о судьбе залогового транспортного средства финансовым управляющим не проверены, при этом, как поясняет податель жалобы, денежные средства в сумме 2 435 709 рублей растрачены должником на собственные нужды, а не возвращены Попову С.Е., как пострадавшей стороне, а в случае отчуждения транспортного средства, не исследовалось наличие оснований для оспаривания сделки, на какие цели были направлены денежные средства от продажи автомобиля.
Российской Федерации.Гражданским кодексомКроме того, из представленных финансовым управляющим сведений следует, что по данным налогового органа, имеется архивная запись о наличии у должника на праве собственности автомобиля Фольксваген Пассат, 2007 года выпуска, дата снятия с учета – 18.05.2019. Однако, документов, подтверждающих прекращение права собственности должника на данный автомобиль, в материалы дела не представлено. Финансовый управляющий не провел анализ сделки относительно оснований, предусмотренных
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что фактически финансовым управляющим не проведен исчерпывающий комплекс мер по уведомлению известного управляющему кредитора (учитывая сложившуюся ситуацию между должником и кредитором Поповым С.Е.), выявлению имущества должника с целью его реализации и проведению расчетов с кредиторами.
Должником не представлены пояснения относительно доводов кредитора о растрате средств.
Указанные обстоятельства, о которых сообщил апеллянт, также свидетельствуют о том, что завершение процедуры банкротства в отношении Счастлив Т.А. обжалуемым судебным актом являлось преждевременным. Более того, с учетом вышеуказанных обстоятельств, финансовому управляющему необходимо было провести анализ на предмет преднамеренного/фиктивного банкротства, оценить обстоятельства прекращения исполнения обязательств со стороны должника.
2.Покупатель оспаривал решение суда о введении процедуры банкротства продавца. Суд указал, что банкротство продавца возможно, но это не равно выводу об освобождению от долга (процедура не завершена, суд устанавливал только вопрос правомерности введения банкротства)
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7.10.25 по делу А46-12838/2024
Результат:Судебные акты о введении процедуры банкротства продавца оставлены в силе
По мнению кассатора, заявление о признании Таран Л.В. банкротом подано с единственной целью – освобождение ее от обязанности возвратить Билогорке И.В. полученные от нее денежные средства; при перечислении денежных средств, полученных от Билогорки И.В. в счет оплаты квартиры иным лицам (мошенникам, по утверждению должника), Таран Л.В. допустила грубую неосторожность. Ссылаясь на злоупотребление правом со стороны должника, Билогорка И.В. полагает, что введение процедуры банкротства приведет к нарушению ее прав, возложению на имущество должника дополнительных расходов. По мнению Билогорка И.В., заявление Таран Л.В. о признании банкротом направлено на списание одного долга – перед Билогоркой И.В. и такой долг не подлежит списанию, не подлежит применению ни одна из процедур, предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), а производство по делу подлежит прекращению.
Установив, что факт задолженности в сумме 2 150 000 руб. подтвержден решением суда, исходя из недостаточного дохода должника, учитывая, что должник не имеет достаточного источника дохода, за счет которого с учетом предусмотренной статьей 213.12 Закона о банкротстве отсрочки исполнения обязательств могут быть частично или полностью погашены требования кредиторов, а в деле отсутствуют сведения о планируемых поступлениях должнику значительных денежных средств суд пришел к верном выводу о введении процедуры реализации в отношении должника.
Кассация указала, что факт введения процедуры обоснован, но не лишает покупателя права возражать по вопросу освобождения от долгов:
Поскольку у Таран Л.В. имеются признаки неплатежеспособности, приняв во внимание размер задолженности (более 2 млн. рублей), отсутствие в материалах дела доказательств соответствия должника требованиям для утверждения плана реструктуризации долгов, установленным пунктом 1 статьи 213.13 Закона о банкротстве, арбитражный суд правомерно ввел процедуру реализации имущества гражданина.
В рассматриваемом случае судами первой и апелляционной инстанций верно отмечено, что признание должника банкротом и введение процедуры реализации имущества гражданина не влечет освобождения должника от долгов, а доводы заявителя о недобросовестности должника могут быть заявлены при рассмотрении судом вопроса о завершении процедуры реализации имущества должника и решении вопроса о наличии либо отсутствии оснований для освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств.
3. Районный суд отказал продавцу в признании договора купли-продажи недействительным, но финансовый управляющий продавца решил повторно оспорить сделку , через банкротство. Не получилось
Постановление 17 арбитражного апелляционного суда от17.04.2025 по делу А50-361/2024
Оставлено без изменения определение об отказе в признании сделки недействительной
Выводы судов
Решением Индустриального районного суда г. Перми от 17.06.2024 по делу №2-185/2024 в удовлетворении исковых требований Андриянова В.М. о признании недействительным договора купли-продажи от 21.06.2023, заключенного между Андрияновм В.М. и Шебзуховым Р.Ю.; признании недействительным договора купли-продажи от 31.07.2023, заключенного между Шебзуховым Р.Ю. и Кнаус О.А. и Кнаус С.В.; применении последствий недействительности сделки - привести стороны в первоначальное положение, восстановить право собственности Андриянова В.М.: истребовании квартиры из незаконного владения Кнаус О.А. и Кнаус С.В., отказано.
Разрешая исковые требования о признании договора купли-продажи от 21.06.2023 недействительным, суд пришел к выводу о том, что доказательств обмана истца со стороны ответчиков не представлено; поскольку факт подписания сторонами договора купли-продажи, наличие согласованного волеизъявления сторон относительно содержащихся в договорах условий установлен. Доказательств того, что истец, заключая договор купли-продажи, заблуждался относительно природы или предмета сделки, в частности таких его качествах, которые в обороте рассматриваются как существенные, в ходе судебного разбирательства представлено не было.
Финансовый управляющий повторно оспорить сделку, указывая, что продажа была на нерыночных условиях:
Финансовый управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил признать договор купли-продажи квартиры от 21.06.2023 недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника – Андриянова В.М. денежных средств в размере, равном разнице между рыночной стоимостью жилого помещения, назначение жилое, общей площадью 32,3 кв.м., этаж 4, адрес: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 112, кв. **, кадастровый номер 59:01:441*** и стоимостью по договору купли-продажи квартиры от 21.06.2023 (с учетом дополнительного соглашения от 21.06.2023) (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке стать 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
По мнению апеллянта, суд первой инстанции формально провёл анализ взаимоотношений контрагентов при совершении спорной сделки и в результате сделал вывод об отсутствии признака причинения вреда оспариваемой сделкой. В оспариваемом судебном акте не отражено, что заключение оспариваемого договора 21.06.2023 было совершено в условиях воздействия на должника третьих лиц («мошенников»), в результате чего в период 05 – 06 июня 2023 года он оформил кредитов на сумму 1 542 336,71 руб. (включены в реестр, других долгов у Андриянова В.М. нет), снял все свои сбережения, продал машину и спорную квартиру, которая для него являлась единственным жильем. Полагает, что судом не учтено, что на момент заключения оспариваемого договора (21.06.2023) просрочек по взятым кредитным обязательствам ещё даже не наступило, и заключение оспариваемого договора купли-продажи являлось цепочкой сделок, совершённых должником под влиянием «мошенников» в короткий срок. В обоснование своих доводов управляющий ссылается на постановление о признании Андриянова В.М. потерпевшим по уголовному делу №12301570057002106 и исковое заявление к Шебзухову Р.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры от 21.06.2023 недействительным (гражданское дело №2-185/2024 (2-3843/2023)). Заявитель отмечает, что судом не дана правовая оценка поведению сторон при указании фиктивной стоимости в договоре купли-продажи от 21.06.2023 в размере 3 100 000 руб., тогда как фактически сделка совершена по цене 2 700 000 руб., что подтверждается дополнительным соглашением от 21.06.2023 к оспариваемому договору. Пояснения представителя ответчика о том, что реальная цена была 2 700 000 руб., а разница – это стоимость косметического ремонта, не свидетельствует о добросовестности сторон при заключении сделки, такое поведение не укладывается в понимание нормальных взаимоотношений контрагентов при заключении договора купли-продажи недвижимости. Указание фиктивной стоимости в договоре купли-продажи от 21.06.2023 отличающейся от фактически уплаченной стоимости на 400 000 руб. в сторону уменьшения, привело, во-первых, к тому, что финансовый управляющий получил недостоверную информацию о действительной стоимости сделки из регистрирующего органа, а во-вторых, к уклонению ответчика от уплаты налогов, что к рассмотрению настоящего дела не имеет отношение, но влияет на характеристику обстоятельств заключения оспариваемой сделки и самого ответчика. Таким образом, судом не исследованы условия заключения оспариваемой сделки, что должник «мошенниками» был введён в заблуждение относительно последствий заключаемой сделки; поведение ответчика при заключении сделки не отвечало разумности и добросовестности; не дана оценка указания фиктивной цены в самом оспариваемом договоре с точки зрения добросовестности поведения сторон; что привело к вынесению необоснованного судебного акта. Кроме того, судом формально определён критерий неравноценности, со ссылкой на пункт 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), согласно которой, для целей налогообложения отклонение в сторону повышения или понижения цены в пределах 20% не является нарушением, и цена признается действительной для целей сделки. Для решения вопроса о существенности отклонения недостаточно одного сопоставления цены сделки (стоимостей отчуждаемого имущества и встречного представления) и рыночной стоимости (определения ВС РФ от 27.09.2021 №306-ЭС19-5887 (3), от 15.02.2019 №305-ЭС18-8671(2)). Помимо цены для определения признака неравнозначности во внимание принимаются и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы выводы о подозрительности являлись волне убедительными и обоснованными (определение ВС РФ от 05.05.2022 №306-ЭС21-4742), чего судом первой инстанции не сделано. Судом не учтено, что финансовым управляющим заявлены правовые последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника денежных средств в размере, равном разнице между рыночной стоимостью жилого помещения, назначение жилое, общей площадью 32,3 кв.м., этаж 4, адрес: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 112, кв. **, кадастровый номер 59:01:441*** и стоимостью по договору купли-продажи квартиры от 21.06.2023 (с учетом дополнительного соглашения от 21.06.2023). С учётом обстоятельств при которых была совершена сделка по отчуждению единственного пригодного для проживания жилого помещения, перехода права собственности на квартиру от ответчика к третьим лицам, ссылка суда на статус квартиры в качестве единственного для должника жилья, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не может являться основанием для отказа в признании такой сделки недействительной. Правовой статус части 1 статьи446 ГПК РФ распространяется только на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, в то время как спорная квартира на момент рассмотрения настоящего дела ни должнику, ни ответчику на праве собственности не принадлежит.
Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для признания оспариваемой сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку финансовый управляющий не доказал осведомленность покупателя о наличии у должника признаков неплатежеспособности на дату заключения договора купли-продажи квартиры, не предоставил доказательств заинтересованности, аффилированности сторон сделки, а также причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Выводы
Таким образом видны следующие цели продавцов, совершивших сделки под влиянием мошенников в банкротстве:
1. Попытка преодоления отказа районного суда признать сделку недействительной через дело о банкротстве 61.2, 61.3 Закона о банкротстве.
2. Цель- освобождение от долгов и попытки скрыть от покупателей информацию о своем банкротстве, вместо длительного нахождения на стадии исполнительного произодства.
3. Также на текущий момент есть одно дело, где покупатель сам пошел с заявлением о банкротстве продавца, пока нет результата-ожидаем решения суда
Важно, после признания сделки недействительной, покупатели вынуждены мониторить информацию на предмет банкротства продавца.
Увы, после признания сделки недействительной (и как видим даже если районный суд встал на сторону покупателя), покупатели вынуждены занимать активную позицию на стадии завершения дела о банкротстве и пробовать искать имущество, оспаривать сделки, обращаться с запросом к финансовому управляющему должника.
Без активной позиции покупателя велик риск освобождения продавца от долга, поскольку в условиях текущего объема процедур, без содействия суду в раскрытии обстоятельств дела, продавец может легко использовать процедуру банкротства граждан для освобождения от погашения долга перед покупателем.
Как результат: покупатель останется без денег, без жилья, а еще возможно с долгами за ремонт, на покупку жилья и т.п. (уже есть случаи,где среди потерпевших покупателей и использование материнского капитала, субсидий и т.п.)
Юрист, специалист по работе с проблемными активами и банкротству Королева Елена Владимировна, автор Телеграм-канала "Банкротство. Вектор Шепли"