Ставки по ипотеке меняются, банки конкурируют, появляются новые программы.
И вот вы смотрите на свой платёж и думаете: «А может, уже давно можно платить меньше?»
Рефинансирование — это не магия, а замена старого кредита на новый, более выгодный. Но делать его «потому что ставка ниже» — ошибка. Важно понять, когда это действительно экономия, а когда лишняя суета и траты.
Давайте разберём по шагам, как понять выгоду и прикинуть цифры без сложной математики.
1. Что такое рефинансирование простыми словами
По сути вы:
- берёте новую ипотеку под более выгодную ставку
- на эти деньги закрываете старую
- дальше платите уже по новому договору
Меняется:
- ставка
- ежемесячный платёж
- иногда срок кредита
Не меняется главное: у вас всё так же есть ипотека и обязательства перед банком. Ваша задача — сделать так, чтобы общая переплата стала меньше, а не просто «платёж выглядел приятнее».
2. Когда вообще стоит задуматься о рефинансировании
Есть несколько типичных ситуаций, когда имеет смысл хотя бы посчитать:
- ставки по ипотеке в банках заметно ниже, чем ваша текущая
- с момента выдачи прошло 1–3 года и больше, и вы всё ещё должны крупную сумму
- вы планируете жить в квартире ещё несколько лет, а не продавать её через полгода
- у вас нет постоянных просрочек и совсем испорченной кредитной истории
Если по ощущениям вы ещё долго будете платить эту ипотеку, есть шанс сэкономить на процентах.
Микро-пример:
У Марии ставка 14%, осталось платить 18 лет. Банки уже дают 10–11%. Она понимает, что жить в этой квартире планирует минимум 7–10 лет. В такой ситуации цифры точно стоит посчитать.
3. Не только ставка: какие расходы нужно учесть
Рефинансирование почти никогда не бывает «совершенно бесплатным». Часто есть:
- комиссия за оценку квартиры
- госпошлина за регистрацию
- страховка (может отличаться по цене)
- иногда комиссия банка за выдачу нового кредита
Поэтому важен не только факт, что ставка ниже, а насколько ниже и за сколько месяцев окупятся все сопутствующие расходы.
4. Простой способ прикинуть выгоду
Шаг 1. Узнать свою текущую ситуацию:
- остаток долга
- текущую ставку
- ежемесячный платёж
- сколько лет осталось платить
Шаг 2. Посмотреть предложения по рефинансированию:
- какая ставка
- на какой срок готов дать новый банк
- какие разовые расходы (оценка, страховка, услуги)
Шаг 3. Приблизительный расчёт «в плюс или в минус».
Очень грубо можно ориентироваться так:
- снижение ставки хотя бы на 1–1,5 процентных пункта уже имеет смысл считать
- если вы экономите по платежу, к примеру, 5–8 тысяч в месяц, а разовые расходы на рефинансирование — около 20–30 тысяч, то окупаемость — примерно 4–6 месяцев
Дальше всё, что после точки окупаемости, — ваша чистая экономия на процентах.
Микро-пример:
Иван платит 35 000 ₽ в месяц, после рефинансирования платёж будет 29 000 ₽.
Экономия — 6 000 ₽ в месяц.
Разовые расходы на новое оформление — примерно 24 000 ₽.
24 000 / 6 000 = 4 месяца окупаемости.
Если он планирует жить и платить в этой квартире ещё много лет, это вполне разумный шаг.
5. На каком сроке ипотеки рефинансировать особенно выгодно
Самые большие проценты вы платите в первые годы ипотеки.
Поэтому рефинансирование особенно интересно, когда:
- с момента выдачи прошло не слишком много времени (1–5 лет)
- долга ещё много, и в платеже большая часть — проценты
Чем ближе вы к концу срока, тем больше в платеже доля «тела кредита», а не процентов — и тем меньше потенциальная экономия.
Иногда выгодно при рефинансировании не только снижать ставку, но и не растягивать срок, а оставлять прежний (или даже сокращать). Тогда платеж может остаться примерно тем же, а общая переплата уменьшится заметнее.
6. Важный момент: смотрим не только на платёж, но и на переплату
Ситуация-ловушка:
банк предлагает снизить платёж, но за счёт того, что сильно увеличивает срок.
На первый взгляд классно: вместо 40 000 ₽ платите 30 000 ₽.
Но если посчитать общую сумму процентов за все годы, может оказаться, что вы в итоге переплатите больше, чем по старому договору.
Поэтому смотрим не только на комфорт ежемесячного платежа, но и на:
- общую сумму выплат до конца срока по старой ипотеке
- общую сумму выплат по новой
Только сравнив эти две цифры, можно честно сказать: выгодно вам или просто психологически приятнее.
Рефинансирование ипотеки — это не обязательный шаг «для всех», а финансовый инструмент. Он работает, когда:
- ставка у вас заметно выше рынка,
- до конца выплаты ещё далеко,
- новая ипотека действительно снижает общую переплату, а не только цифру в платёжке.
Если статья была полезной — подпишись на «Метры и Миллионы». Здесь простыми словами о том, как принимать решения по жилью с калькулятором, а не только на эмоциях.
А вы уже смотрели свои условия ипотеки глазами 2025 года или всё ещё платите «как оформили тогда»? Напишите в комментариях.