На фоне ужесточения услови семейной ипотеки под 6% активизировались посредники, предлагающие «заработать до миллиона рублей» или «помочь оформить льготную ипотеку через созаемщика».
Но давайте разберёмся честно: донорская ипотека — это не безопасный лайфхак, а схема, где рискуют ВСЕ.
🟦 Кто такие «ипотечные доноры»
В реальности это не реципиенты.
Есть основной созаемщик — человек, у которого нет права на льготную ипотеку.
И есть созаемщик-донор — тот, у кого дети и есть право на семейную ипотеку.
Схема выглядит так:
основной созаемщик хочет взять жильё под 6%, но не подходит под условия → он ищет человека, у которого есть право на льготную ставку → оформляет кредит вместе с ним.
Юридически всё корректно: законы позволяют включать созаемщиков, не подходящих под критерии программы.
Но на практике это ловушка для обоих.
🔥 Почему схемы с «донорами» — это опасно
❌ 1. Высокий риск мошенничества
«Профессиональные доноры» берут деньги за услугу.
Но никто не гарантирует, что после предоплаты человек не исчезнет.
А таких историй — масса.
❌ 2. Донор может обанкротиться
И это реальная, массовая ситуация.
Если созаемщик-донор подаёт на банкротство, банк включит ипотеку в реестр его долгов —
даже если основной платит исправно.
Дальше события идут по худшему сценарию:
- суд может обратить взыскание на квартиру;
- жильё продают на торгах;
- основной созаемщик остаётся без квартиры и без денег.
❌ 3. Основной созаемщик зависит от донора даже через годы
Даже если вы исправно платите, банк видит общую кредитную нагрузку.
Если у донора просрочки по другим кредитам — банк может:
- отказать вам в реструктуризации;
- потребовать досрочного возврата;
- ухудшить условия договора.
❌ 4. Опасность для донора
Донор официально становится должником по ипотеке.
И вот чем это грозит:
👉 банк видит огромную кредитную нагрузку →
ему могут отказать в собственном кредите или ипотеке
👉 если основной созаемщик не сможет платить (болезнь, увольнение, смерть), платить будет… донор
👉 и самое неприятное — просрочки основного ударят по кредитной истории донора, а не только основного
❌ 5. Юридические конфликты после погашения ипотеки
Некоторые банки требуют выделять долю созаемщику, если он обладает правом на льготу.
И тогда после закрытия кредита «донор» может начать:
- требовать выкуп доли;
- требовать прописать его в квартире;
- шантажировать.
Даже если он ничего не платил — его доля существует юридически.
🟦 Что изменится после 1 февраля 2026 года
Правительство уже ужесточает правила льготной ипотеки.
Новые требования направлены на то, чтобы перекрыть донорские схемы, которые выводят госденьги мимо целевых семей.
Ожидается:
- больше проверок реальности участия созаемщика;
- контроль источников платежей;
- ограничения по передаче собственности;
- банк будет более активно отслеживать «подставные» конструкции.
Иными словами:
госпрограмма будет работать только по назначению.
🔴 Вывод: донорская ипотека — не лайфхак, а риск потерять жильё, деньги и репутацию
Если схема выглядит слишком выгодной — она почти всегда оборачивается проблемами.
Ипотека — это не покупка телефона в кредит. Это обязательство на 20–30 лет,
где каждый подписант отвечает ВСЕМ своим имуществом.