Ко мне, как к адвокату по наследственным делам, часто приходят не просто с юридическими вопросами, а с жизненными историями, полными страхов и надежд. Сегодня я хочу поделиться с вами одной такой историей (с разрешения клиентки, конечно), потому что в ней, как в зеркале, отражаются проблемы многих.
На днях порог моего кабинета переступила Антонина Петровна, энергичная женщина 78 лет. Но в глазах – тревога.
– Марина Александровна, помогите разобраться, – начала она. – Есть у меня «однушка» в Чертаново. Родственникам дела до меня нет, звонят на праздники, и слава богу. А помогает во всем соседка, Ирочка. Золотой человек! И продукты, и лекарства, и в МФЦ со мной сходит. Я ей хочу квартиру оставить. Но как? Ума не приложу.
– А какие варианты вы рассматривали, Антонина Петровна?
– Да какие тут варианты… Дарственную напишу – так я Ирочку знаю, она хорошая, но люди-то разные бывают. Выставит меня за дверь на следующий день, и всё, я – бомж. Я же перестану быть хозяйкой в своей квартире!
– Логично, – киваю я. – Право собственности перейдет к ней сразу. А завещание?
– Ой, завещание – это вообще филькина грамота! – всплеснула руками моя гостья. – Во-первых, пока я его напишу, Ирочка может и помогать перестать. А зачем? Бабушка еще лет десять проживет, может, передумает. А во-вторых, после моей смерти набегут мои племянники и оспорят его в два счета! Скажут, я из ума выжила. И что тогда Ирочке достанется за ее труды? Ничего.
Антонина Петровна озвучила главный страх: потерю контроля. Ей нужен был инструмент, который бы работал как часы: «Ты мне заботу – сейчас, я тебе квартиру – потом».
– Антонина Петровна, – говорю я, – то, что вы ищете, существует. И называется это наследственный договор.
– Договор? – она с недоверием посмотрела на меня. – Это что-то вроде ренты?
– И да, и нет. Давайте по порядку. Представьте, что вы с Ириной садитесь за стол переговоров и заключаете официальную сделку. Вы – наследодатель, она – наследник.
Вы обязуетесь, что после вашего ухода квартира перейдет ей.
- А она обязуется выполнять конкретные вещи для вас, пока вы живы.
И самое главное: вы остаетесь полноправной хозяйкой своей квартиры до последнего дня! Никто вас не выселит и не сможет продать квартиру у вас за спиной.
– Вот это уже интересно! – оживилась Антонина Петровна. – То есть мы можем прямо вписать в этот договор, что она должна мне покупать лекарства и оплачивать коммуналку?
– Именно! И не просто «осуществлять уход», а «покупать лекарства по списку от врача на сумму не более 15 000 рублей в месяц, с предоставлением чеков». Чем конкретнее, тем лучше. Это и есть главное отличие от завещания – у Ирины появляются не просто надежды, а юридические обязанности.
Ложка дегтя: о чем я обязана вас предупредить
– Звучит идеально, Марина Александровна. Где подвох?
Я сделала паузу. Моя задача – не просто предложить решение, а показать все риски. Разобраться во всех этих тонкостях самостоятельно бывает непросто, именно поэтому я всегда подробно разбираю такие риски на консультациях, о которых можно больше узнать на моем сайте advo-pma.ru.
– Подвох есть. И он серьезный, но скорее для Ирины, чем для вас. Вы, как наследодатель, по закону (статья 1140.1 ГК РФ) имеете право в любой момент прийти к нотариусу и в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Глаза моей клиентки округлились.
– Как это?.. Просто так?
– Просто так. Без объяснения причин. Единственное, что вы будете должны – возместить Ирине все документально подтвержденные расходы, которые она понесла, выполняя договор.
И тут я рассказала ей другую историю. Про молодого человека, который 3,5 года ухаживал по такому договору за тетей: возил ее на юг, оплачивал сиделку, делал ремонт. А она в один день всё отменила. Он смог вернуть деньги только по чекам на билеты и стройматериалы. А три года его жизни, его заботы, его времени – всё это просто испарилось.
– Боже мой… – прошептала Антонина Петровна. – Так это же обман!
– Это лазейка в законе, – поправила я. – Поэтому наследственный договор можно заключать только при высочайшей степени доверия. Но и для вас есть риск – обязательная доля. Если у вас есть нетрудоспособные дети или супруг, они все равно получат часть квартиры, даже вопреки договору.
Как сделать договор «железобетонным»: советы адвоката
– Так что же делать? – спросила она растерянно.
– Делать договор максимально защищенным! Вот что мы с вами можем предпринять, чтобы защитить и вас, и Ирину:
- 🎥 Видеофиксация у нотариуса. Обязательно! Это ваш главный козырь в суде, если кто-то из родственников попытается оспорить сделку, заявив, что вы были «не в себе».
- 🧾 Чеки, чеки и еще раз чеки. Я посоветую Ирине собирать абсолютно все подтверждения расходов. Это ее единственная страховка на случай, если вы передумаете.
- 🕵️♂️ Назначение душеприказчика. Мы можем вписать в договор третье лицо – например, вашу подругу или юриста – которое будет следить за исполнением договора. Это дисциплинирует обе стороны.
Наш план действий
– Итак, Антонина Петровна, если вы готовы, вот наш пошаговый план:
✅ Шаг 1: Вы с Ириной составляете подробный список взаимных прав и обязанностей. Прямо на бумаге.
➡️ Шаг 2: С этим списком и документами на квартиру вы вместе идете к нотариусу.
💰 Шаг 3: Оплачиваете госпошлину и услуги нотариуса (в 2025 году это обойдется примерно в 25–35 тысяч рублей в Москве).
✍️ Шаг 4: Подписываете договор в присутствии нотариуса, желательно с видеофиксацией. Всё! Вы по-прежнему собственник, но ваша квартира теперь имеет «целевое назначение».
Антонина Петровна уходила от меня совсем с другим выражением лица. Тревога сменилась уверенностью. Она получила не просто консультацию, а понятный и безопасный план.
Наследственный договор – это не панацея, а сложный инструмент. Но в умелых руках он помогает сотворить маленькое чудо: обеспечить достойную старость одному человеку и подарить заслуженную благодарность другому.
А вы сталкивались с подобными дилеммами? Как бы вы поступили на месте Антонины Петровны? Поделитесь своим мнением в комментариях! А если вам нужна помощь в вашей личной ситуации и подготовка сделки «под ключ» – записывайтесь на консультацию на моем сайте advo-pma.ru.