Стрит-ритейл (уличная торговля) — это не просто коммерческие площади, а основной интерфейс взаимодействия города и человека. В мире он прошел путь от стихийных рынков до архитектурно выверенных «пассажей» и смешанной застройки (mixed-use).
Российский рынок уникален тем, что пережил «клиническую смерть» стрит-ритейла в советскую эпоху микрорайонов и хаотичное возрождение через «перевод квартир» в 90-е. Современный этап (с 2015 г.) характеризуется возвращением к мировым стандартам: активный первый этаж, высокие потолки и профессиональное управление пулом арендаторов.
История кратко:
Стрит-ритейл формировался из древних рынков и базаров, эволюционируя к организованным уличным торговым зонам под влиянием урбанизации и транспорта. Его развитие прошло несколько этапов: античность (открытые рынки в Греции, Риме, Азии), Средневековье (цеховые лавки и ярмарки в Европе), XIX век (бутики с витринами на бульварах Парижа, Лондона, Нью-Йорка), середина XX века (пешеходные улицы вроде Lijnbaan в Роттердаме после WWII) и постмодернизм (с 1980-х возврат к смешанным фасадам с кафе и опытом).
В Европе (Париж, Лондон) ключевыми были grands magasins вроде Le Bon Marché (1852) и аркады (Palais Royal, 1784), где стрит-ритейл интегрировался с культурой прогулок; в США (Нью-Йорк, Пятая авеню) акцент на масштабе и офисах с зонированием высот (1916), но после 1950-х доминировали моллы; в Азии ранние базары (Шелковый путь) перешли к современным улицам вроде в Токио. Особенности: в Европе — витрины и пешеходность, в США - автоориентированность, в развивающихся странах - гибкость и низкие цены. После нефтяного кризиса 1973 и идей Джейн Джакобс вернулся фокус на соразмерные человеку улицы с "гостеприимством".
В России стрит-ритейл взорвался в 1989-м с киосками после перестройки, заменяя советскую торговлю; 1990-е — приватизация, переоборудование цоколей под магазины в центрах Москвы, Питера; 2000-е — влияние глобальных трендов (ТЦ-моллы), но встроенные помещения в ЖК выросли из-за спроса малого бизнеса (сервис, HoReCa, 60-150 м²). Пандемия усилила тренд "город в городе" с третьими местами, где стрит-ритейл в жилых комплексах обогнал ТЦ по вводу (до 50 тыс. м² на проект).
Ниже представлен исторический анализ и практический гайд для девелоперов.
Часть I. Глобальный генезис: как мир учился торговать
Мировой стрит-ритейл формировался тремя ключевыми путями, каждый из которых оставил след в современной архитектуре.
1. Европейский путь: рождение «Витрины» и Пассажа (XIX век)
Агора — это древнегреческая рыночная площадь в центре полиса, служившая местом торговли, народных собраний, судебных разбирательств и общественной жизни. Она обычно окружалась галереями с лавками, храмами и статуями, эволюционируя от стихийной открытой зоны к регулярной планировке с воротами, как в Афинах или Малой Азии. В контексте стрит-ритейла агора считается прототипом уличной торговли, где смешивались коммерция и социум, повлияв на римские форумы и европейские пассажи.
До XIX века торговля была грязным делом в буквальном смысле: рынки были шумными, улицы — немощеными. Революция произошла в Париже и Лондоне с появлением Пассажей (Arcades).
- Суть: архитекторы начали накрывать торговые улицы стеклянными крышами, защищая богатых горожан от дождя и грязи.
- Влияние: именно здесь зародился концепт flâneur (фланера, прогуливающегося наблюдателя, отсюда и слово "фланировать"). Торговля превратилась из обмена товаров в досуг. Появились первые витрины (до этого товары хранили в глубине лавки).
- Пример: Passage des Panoramas в Париже или Burlington Arcade в Лондоне - это прямые предки современных торговых галерей в ЖК премиум-класса.
Passage des Panoramas, Париж. Прообраз современного крытого променада.
Burlington Arcade в Лондоне -
Торговая галерея внутри клубного дома "Тихвин" в Екатеринбурге - современная упрощенная интерпретация европейских галерей -
2. Азиатский путь: шопхаус (Shophouse) и тотальная плотность
Пока Европа строила универмаги, Азия (Сингапур, Малайзия, Южный Китай) совершенствовала модель Шопхауса.
- Концепция: узкое здание, где первый этаж — лавка/мастерская, а второй и третий — жилье владельца.
- Ключевая деталь: «Пятифутовый путь» (Five-foot way). Сэр Стэмфорд Раффлз в плане Сингапура (1822 г.) обязал всех владельцев делать крытую галерею шириной 5 футов вдоль улицы. Это создало непрерывный пешеходный маршрут, защищенный от тропического солнца и ливней.
- Урок для РФ: шопхаус — идеальный пример того, как частная собственность формирует общественное благо (крытый тротуар) без участия бюджета.
Классические шопхаусы в Сингапуре. Жилье сверху, бизнес снизу
3. Американский путь: От Main Street к Strip Mall
С появлением автомобиля США пошли по пути децентрализации.
- Strip Mall (Стрип-молл): Длинная полоса магазинов вдоль шоссе с парковкой перед фасадом. Это убило пешеходный трафик, превратив поход в магазин в целевую поездку на авто.
- Кризис даунтаунов: В 1950-80-х традиционные улицы вымерли из-за моллов (эффект Грюна). Возрождение началось только в 2000-х с концепцией «Нового урбанизма», которая призывает вернуть плотную уличную сетку.
Контраст подходов: Европейская плотность vs Автомобильная ориентация.
Часть II. Российская специфика: "травма" и ренессанс
Российский стрит-ритейл развивается не эволюционно, а скачкообразно, преодолевая наследие плановой экономики.
Этап 1. Советская «пустота» (1960–1990)
Это самый важный этап для понимания проблем старого фонда. Советская градостроительная доктрина (микрорайонирование) отменила улицу как место торговли.
- Логика микрорайона: Человек не должен гулять вдоль улицы. Он должен зайти вглубь квартала в отдельно стоящий «Дом быта» или «Универсам» (стеклянный куб).
- Результат: первые этажи жилых домов (хрущевок и брежневок) проектировались жилыми. Уровень пола был поднят на 1.5 метра (для приватности жильцов), что сделало их непригодными для современной торговли (нужны ступеньки, нет витрин).
Универсамы в СССР
Советский универсам. Отдельно стоящее здание, оторванное от жилого фронта.
Этап 2. «Дикий» ритейл и красные линии (1990–2010)
Рыночная экономика пришла в города, архитектурно к ней не готовые.
- Эпоха перевода: бизнес начал массово выкупать квартиры на первых этажах, переводить их в нежилой фонд, прорубать двери и лепить крылечки.
- Проблемы: разношерстные фасады, конфликты с жильцами из-за разгрузки товара во дворах, низкие потолки (2.70 м), нехватка электрических мощностей. Это создало «лоскутное одеяло» российского стрит-ритейла.
Этап 3. Эра моллов (2005–2015)
Девелоперы увлеклись строительством гигантских ТЦ. Стрит-ритейл по сути стагнировал, оставаясь уделом алкомаркетов и салонов красоты эконом-класса.
Этап 4. Современность (2015 – н.в.)
Введение стандартов КРТ (Комплексное развитие территорий) и спрос на «15-минутный город» изменили правила.
- Подиумная застройка: Жилые башни теперь ставятся на 1-2 этажный стилобат (подиум), спроектированный специально под торговлю.
- Возвращение улицы: Девелоперы поняли, что качественный стрит-ритейл повышает стоимость квадратного метра жилья на 10–15%.
Современный стилобат (подиум). Витринное остекление, высокие потолки, вход с уровня земли (пример - ЖК "ЗИЛАРТ", Москва.
Современная торговая улица в ЖК
Часть III. Стратегические выводы для девелоперов (2025+)
Исторический опыт показывает, что помещения, спроектированные по «остаточному принципу», становятся неликвидом. Чтобы создать успешный продукт, необходимо учитывать следующие параметры:
1. Технические характеристики
Ошибки здесь невозможно исправить после постройки.
- Высота потолков: минимум 4.5 метра «в чистоте». Это позволяет делать антресоли (+40% полезной площади для арендатора) и обеспечивает качественный воздухообмен. Стандарт 3.5 м уже считается экономом.
- Загрузка (логистика): уход от загрузки «со двора». В современных ЖК должны быть проектируемые дебаркадеры или загрузочные шлюзы с торцов зданий, чтобы не пересекать потоки жильцов и курьеров.
- Технологическая вытяжка: для общепита обязательна отдельная вентшахта («свечка»), выведенная выше конька кровли жилой секции. Без нее сдать помещение под ресторан законно невозможно.
- Энергомощность: закладывать 0.2–0.25 кВт на 1 кв.м. Стандартные 15 кВт на помещение убивают возможность открытия пекарен или кафе полного цикла.
2. Продуктовые и концептуальные решения
- Глубина помещений: избегать «вагонов» (узких и глубоких). Оптимальная глубина — до 12–15 метров. Всё, что глубже, становится «слепой зоной».
- Принцип «On-grade»: вход должен быть строго с уровня земли. Никаких ступеней и пандусов. Это урок азиатских шопхаусов и европейской безбарьерной среды.
- Витрины: остекление «в пол». Глухая стена на уровне глаз пешехода снижает трафик на 30-40%.
3. Управление функцией (программирование)
Исторический опыт (особенно опыт Пассажей) учит нас, что улицей надо управлять.
- Отказ от мелкой нарезки: не продавать все помещения по 50 кв.м. инвесторам. Оставлять крупные лоты (300+ кв.м.) для «якорей» (супермаркет, фитнес, медцентр).
- Зонирование: создавать кластеры. Шумные бары и рестораны — на внешнем периметре (на улицу). Тихие сервисы (быт, детские центры) — во внутриквартальных проездах или на второй линии.
Резюме по истории
Российский стрит-ритейл завершил цикл от «барахолки» до системного девелоперского продукта. Успешный проект сегодня - это гибрид азиатской плотности (жилье над коммерцией) и европейского комфорта (пешеходные галереи, витрины). Для девелопера коммерческие помещения перестали быть «нагрузкой» к жилью и стали главным инструментом создания атмосферы, за которую покупатель готов переплачивать.
Что дальше?
Стрит-ритейл продолжит эволюционировать от статичных коммерческих подиумов к динамичным, многофункциональным экосистемам, интегрированным с технологиями и изменением образа жизни. Ключевой драйвер — демографический сдвиг (рост урбанизации, миллениалы и Gen Z предпочитают "15-минутные города"), цифровизация, где оффлайн становится дополнением к онлайн. В мире ожидается переход к гибридным форматам с долей опыта 40-50% к 2030 году, в России — ускорение за счет импортозамещения и господдержки КРТ.
Глобальные тренды трансформации (2025–2035)
- Гиперлокальные хабы (Micro-hubs): Уменьшение масштаба до 500–1000 кв.м на 3000 жителей. Вместо универсальных ТЦ — кластеры с персонализацией (3D-принтинг товаров, локальные фермы). Пример: "Ghost kitchens" с доставкой + мини-кафе для лояльных клиентов.
- Опытно-развлекательные зоны (Experience Retail): Торговля как шоу. 60% площади под аттракционы, поп-апы, AR-туры. В Европе (High Street revival) растет сегмент "pop-up villages" — временные фестивальные улицы.
- Метавселенная-оффлайн: Цифровые близнецы улиц для виртуального шопинга с "warp" в реал. Тестируется в Китае (Alibaba's street metaverses, на фото выше).
Российские сценарии: от подиума к "умному кварталу"
Рынок РФ опережает глобальный за счет высокой доли новостроек (70% стрит-ритейла в ЖК). Советское наследие (пустые первые этажи) будет преодолено реконструкцией.
- Этап 2025–2028: "Подиум 2.0" — многоэтажные коммерческие этажи (1–3) с rooftop-террасами под коворкинги/фитнес. Доля общепита вырастет до 35% (локальные бренды типа "Даблби"). В Москве/СПб — 20% новых ЖК с "активным цоколем".
- Этап 2028–2035: " Интеграция с дронами-доставкой через roof-пады. Крым и ДВ — туризм-ритейл (спа+шопы).
- Региональные особенности: В миллионниках (Екб, Новосиб) — фокус на light industrial (офисы+склады+магазины). В малых городах — "Смарт-витрины" с бесконтактным доступом.
Свяжитесь с Neomaker для консультации
Наша команда помогает:
- Девелоперам: спроектировать эффективную концепцию встроенной коммерции в ЖК
- Инвесторам: подобрать оптимальные помещения и проекты
- Собственникам: управлять коммерческой недвижимостью и максимизировать доход
📍 Москва и Екатеринбург
📞 Телефон +79221100101
Алексей Коноплев