Каждый год такое маленькое теплое южное побережье России переживает один и тот же цикл: летний бум, потом осеннее затишье, вновь зимний рост цен, а к весне проявляется паника “надо было покупать раньше!”.
Каждый год я слышу от инвесторов “Я в прошлом году думала, что это пик и дороже уже быть не может…”
Может!
И при этом почти каждый человек, который хоть раз бывал в Сочи, Геленджике, Анапе или Крыму, хотя бы на секунду думал:
«Вот бы купить здесь что-то и сдавать круглогодично…»
Но между мечтой и реальностью лежит пропасть — ЦИФРЫ! И вот здесь начинается самое интересное.
Откуда берутся нереальные ожидания?
Главная проблема рынка: доходность не такая, какой ее рисуют.
Риэлторы говорят:
“20–25% годовых, окупаемость за 4 года!”
Девелоперы говорят:
“Гарантируем доход! Когда придет управляющая компания, тогда дадим цифры”
Маркетологи добавляют красивых обещаний:
“Отель загружен 90% круглый год!”
Правда же в том, что большинство обещаний — это маркетинг БЕЗ МАТЕМАТИКИ!
И вот что мы видим каждый день в презентациях девелоперов:
1) Доходность считают по средней стоимости номера сезонной ценам, а не по среднегодовым
2) Загрузку берут “с потолка” — обычно из топового месяца прост занизив на 20% в несезон, что в корне не верно
3) В некоторых объектах условно рассчитывают комиссии управляющей компании “Когда управляющая компания зайдет - тогда она пересчитает…”
4) Расходы собственника на обслуживание объекта и затраты на покупку не считаются совсем (налоги, ремонт номера, экстра-ремонт спустя пару лет эксплуатации, коммуналка)
5) Мало кто рассказывает, как формируются котлы в котловом методе распределения прибыли. А клиент даже не догадывается, что есть какие-то котлы.
А самое главное — ни риэлторы, ни большинство участников рынка не считают ROI (return on investment) корректно. Агенты просто берут те расчеты, которые им предоставляют девелоперы, если они вообще есть. Только у едениц проектов есть серьезные аналитические отделы и они могут защитить каждую цифру.
FINVILAS считает.
Что происходит, если посчитать честно?
Вот простой пример из нашей практики (данные обезличены):
Обещание девелоперов:
— 22% доходности
— окупаемость 5 лет
Реальность по FINVILAS:
— 9.7% доходности
— окупаемость 9–10 лет
И самое главное — это не плохо. Это все равно выгодный показатель, но он в корне отличается от ожиданий клиента, который покупает доходный номер в премиальной гостинице.
И именно правда позволяет зарабатывать.
Почему южная недвижимость всё равно одна из самых прибыльных инвестиций?
Мы просчитываем независимые инвестиционные расчеты, учитываем каждую мелочь и дотошно коммуницируем со всеми девелоперами, чтобы вытащить у них реальные цифры затрат. Эти цифры + реальные статистические данные рынка + реальные известные затраты клиентов + насмотренность на тысячах лотов позволяют нашим аналитикам создавать реальные расчеты по каждому доходному номеру.
Благодаря обработке огромного массива данных, наши маэстро недвижимости обладают полной и реальной картиной рынка:
- Мы точно знаем у какого объекта реально положительная доходность в рамках 5 лет, а какой выйдет на нее только спустя 10 лет
- Мы реально можем сравнить не только доходность по объектам, но и по лотам внутри объекта. Номер номеру рознь.
- Мы собираем данные по локациям, где загрузку можно прогнозировать, а где она потенциально сомнительна
Когда в команде агентства есть независимый финансовый аналитик, то доходность создается математикой, аналитикой и возможностью выбирать правильный объект для инвестиций.
И да, реальность такова, что из сотни объектов, которые строятся на территории юга России, только единицы имеют инвестиционную привлекательность и открытые понятные цифры.
“Лот дня”: открытые расчёты для инвесторов в отельные номера
Каждую неделю в Telegram FINVILAS мы публикуем открыто реальный расчет на один лот и показываем до мельчайших подробностей из чего состоят затраты на покупку и содержание номера в отеле:
- реальный объект
- честный ROI
- фактическая цена затрат на инвестицию
- расходы на эксплуатацию
- риски
- прогноз роста
- наш профессиональный комментарий (не всегда позитивный)
Это — тот уровень прозрачности, которого рынку давно не хватает. Поэтому, если вы хотите увидеть честную доходность — зайдите в наш Telegram.
И помните:
Сочная доходность не падает с неба.
Она появляется там, где считают правильно.
Автор: Мария Ману, CEO Finvilas