Disclaimer: пост основан на исследовательской гипотезе, проверяемой в рамках PhD работы в Еврейском университете. Гипотеза может быть как принята, так и отклонена - здесь описаны ее предпосылки.
С началом Covid гибридный график и его крайняя степень - удаленка - стали популярным сценарием работы офисных сотрудников во многих странах мира. Хотя от общего числа работоспособного населения процент удаленщиков сравнительно небольшой - 14% в целом, 22% в столицах (источник) с точки зрения вклада этих людей в городскую экономику, изменения могут быть значительными. С 2020 появилось уже десятки исследований, изучающих эти изменения.
Почему ожидаются изменения?
Для ответа на этот вопрос нужно сделать шаг назад к основам микроэкономики. Микроэкономическая теория построена на предположении о стремлении системы к равновесию - эквилибриуму. В точке равновесия, спрос равен предложению, существует идеальная конкуренция, и все объекты экономической среды максимизируют удовлетворение (satisfaction) в условии ограниченности ресурсов.
В городе эта идея трансформируется в urban equilibrium. В классической моноцентристской модели города, описанной Алонсо, urban equilibrium представлен в виде равновесия 3-х основных элементов города: Residential Equilibrium, Market Equilibrium и Firm Equilibrium. Описание каждого из них основано на нескольких допущениях (иногда довольно грубых, но это делает модель базовой):
- Рабочие места сосредоточены в центре города, поэтому все жители ежедневно ездят в центр
- Цены на жилье обратно пропорциональны расстоянию до центра города - чем дальше, тем дешевле квадратный метр
- Стоимость поездки монотонно возрастает с удалением от центра города и зависит только от расстояния (эта предпоссылка легко заменяется на зависимость от времени до центра)
Компоненты Urban Equilibrium
1. Residential Equilibrium. Каждый житель города делает выбор между размером арендуемой площади и расстоянием до центра города , стремясь максимизировать уровень удовлетворенности при ограниченном бюджете. Формально, точка равновесия достигается в тот момент, когда изменение удовлетворенности от замены старого блага на новое, равно изменению их стоимости. В реальности это может означать, что человек двигается к центру города до тех пор, пока удовлетворенность растет быстрее цены аренды. Как только прирост становится одинаковым - человек останавливается.
2. Market Equilibrium. Предложение недвижимости/земли в разных районах города равно спросу на нее. В равновесии нет ни одного не сданного в аренду участка земли, и нет ни одного жителя, который нигде не живет. Соответственно, единица жилой площади, продается по максимальной цене, по которой, на этом расстоянии от города, житель готов ее снять.
3. Firm Equilibrium. Из микроэкономики, фирма получает максимальную прибыль в состоянии, когда предельная прибыль равна 0, то есть дополнительно потраченный рубль приносит 1 рубль дохода (предельный доход равен предельным издержкам). В городской экономике это означает, что фирма (не важно ритейл или офис) выбирает такую дистанцию от центра города и такую площадь, при которых дополнительные затраты на аренду уже не окупят дополнительную прибыль, полученную в результате более центрального расположения или большей площади.
Как вы могли заметить в этой модели расстояние до центра города является одним из ключевых факторов в определении равновесия. В центре более высокая плотность населения, больше рабочих мест, больше сервисов, но и более дорогая земля. Жить в центре означает платить высокую стоимость арены ради хорошей доступности и экономии времени и денег на проезд.
И вот, с ростом популярности работы из дома и перехода сервисов в онлайн эта база стала ломаться - расстояние до центра больше не является решающим фактором: на работу теперь не нужно ездить каждый день, а еду можно заказывать через приложение.
Изменения, вызванные гибридным графиком
1. Изменение рынка жилой недвижимости. Самое очевидное и верифицированное последствие удаленки - если не нужно ездить на работу каждый день, то можно жить дальше от центра, но в лучших условиях. Этот факт вызвал дыру в спросе на жилье в центре больших городов - так называемый, "donut effect".
2. Изменение рынка коммерческой недвижимости. Уменьшение числа работников в офисе в день снизило спрос на офисные помещения - вместо офиса на 20 рабочих мест подойдет офис на 5 мест, вместо центральной локации можно выбрать более удаленную.
3. Изменение спроса на сервисы. Из предыдущих 2-х пунктов следует, что с удаленкой или гибридным графиком меньше людей живут или работают в центре. Для ритейла и уличных сервисов это означает снижение клиентского потока. Многие сервисы переезжают ближе к окраинам поскольку больше не могут платить высокую аренду в центре. С другой стороны после covid люди стали выше ценить локальную доступность и больше посещать сервисы у дома. В перспективе это должно дать буст развития локальных бизнесов.
Таким образом, все 3 изменения говорят о том, что старое допущение о важности близости к центру в городской экономике перестало быть валидным в городах с высоким процентом удаленных работников.
Гипотеза исследования: угрозы и возможности удаленки для районов города.
Основываясь на описанных выше изменениях, в своем исследовании я предполагаю, что на окраинах города с высоким процентом удаленщиков возникает дисбаланс между спросом и предложением на лучшее жилье и сервисы. Этот дисбаланс является потенциальными угрозой и возможностью для экономики районов.
Угроза
Если у жителя не получается увеличить свой уровень удовлетворенности настолько, насколько у него из-за удаленки увеличились свободное время и ресурсы в рамках одного района, то он будет стремиться переехать туда, где это удастся, а значит, район потеряет налогоплательщика, а арендаторы и сервисы - клиента.
Возможность
С другой стороны, для реализации угрозы требуется время - решение переехать оценивается экономистами как "life-changing" и потому считается редким. Это дает возможность локальным властям среагировать на изменившийся спрос и принять меры. Например, упрощая условия получения разрешения на строительство нового жилья, или, субсидируя общественные пространства и локальные бизнесы. Во-время принятые меры могут не только сохранить текущий уровень экономики, но и увеличить его, привлекая в район новых жителей и сервисы.
Эту гипотезу я буду исследовать в течение следующих 2-3 лет на основе данных 3 крупных городов мира и симулировать последствия удаленки для их кварталов.
А если вы сами хотите проводить такие исследования, вы можете начать с основ. Узнать о курсе и подать заявку: «Основы пространственного анализа в Python”