История с признанием недействительной сделки по продаже квартиры Ларисы Долиной снова вскрыла старую проблему: конфликт между правами добросовестного приобретателя и человеком, заявляющим, что стал жертвой мошенничества. Хамовнический районный суд г. Москвы встал на сторону певицы, признав, что она была введена в заблуждение, а покупатель — утратившим право собственности. В итоге человек, действовавший формально правильно, по сути потерял и квартиру, и деньги.
На профессиональном жаргоне это уже называют «эффектом Долиной». Особенно уязвимы сделки с одинокими пожилыми людьми. Именно такие продавцы чаще всего становятся предметом последующих споров: давление, заблуждение, влияние третьих лиц, проблемы со здоровьем: все это основания, которые могут привести к отмене даже нотариально удостоверенной сделки.
Можно ли полностью защититься?
Универсальной страховки нет, но минимизировать риски можно:
▪️ расширенная выписка ЕГРН за 3–5 лет
▪️ проверка цепочки сделок
▪️ проверка продавца по ФССП и банкротству
▪️ справки из ПНД и НД
▪️ нотариальная сделка
▪️ видеофиксация хода (процесса) сделки
▪️ участие родственников продавца
▪️ отказ от подозрительно выгодных цен
▪️ расчет после государственной регистрации сделки
▪️письменное подтверждение продавцом отсутствия давления на него третьим лицом с целью принудить заключить сделку.
Эти меры не гарантируют, но помогают выстроить позицию покупателя в будущем споре. Дело Долиной не создало новую проблему, но ярко подсветило старую: в России по-прежнему нет механизма, который бы давал покупателю вторички железную защиту. Пока же единственный реальный способ снизить риски — это работать с профессионалами и документировать каждый шаг сделки.