Расскажу вам поучительную историю про дефицит. Как вы, наверное, уже поняли, у меня много друзей риэлторов. Это связано и с моей бывшей работой на застройщиков, и с тем что я лично очень много покупал и продавал недвижимости. Десятки квартир, помещений, участков, может быть под сотню. На этом можно было заработать и раньше, можно и сейчас. Разница лишь в том, что сейчас на это нужны собственные средства, а не кредитные, и ещё немножко терпения.
Так вот в 22, 23 и первой половине 24 года, был создан дефицит. У застройщиков были очереди на ликвидные квартиры. У людей брони отменяли, потому что застройщики переписывали цены. Это реальные истории, люди бронировали квартиры на две недели, а через неделю звонил застройщик и говорил +500 тыс или 1млн, либо возвращаем вам вашу бронь и до свиданья.
Берёшь клетки у застройщика, все продано. По секрету, только для своих, через риэлторов нет нет да и проскочит квартирка в литере на ближайшую сдачу. А так все продано, только на 2030 год с космическим ценником.
И все агенты верили в этот дефицит. Даже мои близкие друзья, которых я убеждал что это не так и застройщики просто манипулируют рынком, ограничивая продажи, мне не верили. Все были уверены что всё везде раскуплено. Буквально мои друзья называли меня сумасшедшим, ну типа в мягкой форме.
Я приводил официальную статистику Росреестра по ДДУ, сопоставлял с предложением, высчитывал нереальность такого количества продаж по каждому застройщику. Всё равно мне говорили: "Ты Миша, конечно, специалист, но здесь ошибаешься. Не могут застройщики сами себя лишать продаж, закрывая клетки как проданные". Так они себя и не лишали, они создавая этот искусственный дефицит повышали цены.
Увидев такой ажиотаж, наши излишне нервозные сограждане бежали скупать что дают, даже когда им не нужно было. Тем более ценники переписывались вверх постоянно создавая ощущение роста. Купи сейчас, завтра будет дороже, так рассуждали все. Я тоже пользовался этим мнимым дефицитом, купив квартиру у застройщика по сливной цене (застройщики периодически через риэлторов устраивают аттракцион невиданной щедрости, для пополнения эскроу или личной оборотки, но не обрушая цены официальными скидками).
Понимая что застройщик делает вид, что в этом литере (на фото) все продано, но зная что скоро у него закончатся лоты в остальных домах и он вынужден будет открыть сокрытое, я выставил квартиру сразу на продажу немного дороже. Она улетела моментально, потому что была ниже цены застройщика, а у покупателя была наличка. Прошло 3 мес и застройщик открыл в этом литере ещё два подъезда, которые якобы были проданы. Ещё и со скидкой. Если бы я не продал сразу сидел бы сейчас продавал эту квартиру дешевле чем купил.
Окончательно маски сорваны были во второй половине 24 и в 25 году, когда ажиотаж уже упал и застройщики вынуждены были показать весь товар лицом. Тогда уже и все неверующие агенты уверовали, что их тупо накалывали застройщики, так же как и обычных покупателей. Риэлторы почему-то всегда думают, что они заодно с застройщиком, свои ребята, но это не так.
Я, наверное, выгляжу очень умным во всей этой истории? Но это тоже не так. Я сам поверил застройщику "Метрикс", взяв клетки ЖК Славянка для оценки привлекательности района под коммерцию. Вот тут подробнее про эту ошибку. Мне нужно было понимать, как скоро заселится район, и я поверил. Точнее не стал проверять, потому что были какие-то рабочие отношения и мне дали клетки по свойски. По клеткам все было продано в 22 году. Сейчас в 25 вы все ещё можете купить там квартиру от застройщика. Парам парам пам, пиу!
Ошибка стоила мне 14 млн. руб. Неприятно, но самая большая ошибка была вообще поворачивать голову от недвижимости в которой я разбираюсь в малый бизнес в другой сфере, в которой я не разбирался. Я не потерял ни одного рубля на недвижимости, вообще за всю историю. Были сделки х2 и даже х3, были сделки с оборачиваемостью в неделю. Но никогда в минус. Но стоило уйти с этой дорожки и вот мне уже предлагают подъезды мыть. Так что автор тоже дурак, но теперь с огромным опытом ещё и в малом бизнесе, будь он трижды проклят.
