1 февраля 2026 года в российской ипотечной системе случится поворотный момент: льготная семейная ипотека лишится одной из схем — возможности оформления двух льготных кредитов на семью (по одному на каждого супруга). После этой даты будет действовать правило: одна семья — один кредит, где супруги выступают созаемщиками.
Для рынка жилья это не просто корректировка условий, а смена логики: от массовой поддержки — к более адресной, от «чтобы воспользовались все» — к «выиграют те, кто успел».
Что изменится
Программа «Семейная ипотека» была запущена как мера поддержки молодых семей с детьми. Базовые условия: наличие ребенка, рожденного после 2018 года, ставка льготного кредита — до 6% годовых.
На семью можно взять два льготных кредита. Но при определенных условиях.
Оформить вторую льготную ипотеку получится, если первая была взята до 23 декабря 2023 года.Если же банк выдал жилищный кредит после этой даты, то для получения права на вторую льготную ипотеку нужно родить еще одного ребенка, а старый кредит — полностью погасить.
Другой вариант — оформить вторую ипотеку не на себя, а на супруга.Главное, чтобы у второго взрослого члена семьи был хороший доход, и он не был созаемщиком по первому займу. Именно этот вариант с 1 февраля станет недоступен: вступят в силу новые правила, по которым на семью — только один льготный кредит. Чтобы соблюсти это требование, банки будут обязаны включать обоих супругов в состав созаемщиков: исчезнет схема, при которой муж и жена оформляли по льготной ипотеке каждый на себя — формально как два независимых заемщика.
Ограничения затронут и так называемую донорскую ипотеку. Раньше в кредит можно было включить родственника или знакомого с правом на льготу — формального созаемщика, благодаря которому семья без детей получала ставку 6% или сохраняла право второго супруга на будущий льготный кредит. С 2026 года эта схема перестанет работать: льготный заем предназначен только для семей с детьми, и оформить его через «донора» будет нельзя.
При этом Минфин подчеркивает: если доходов семьи недостаточно, привлекать третьих лиц как созаемщиков по-прежнему можно, но только для подтверждения платежеспособности, а не для получения самой льготы.
Изменится и порядок работы с комбинированными ипотеками, когда часть кредита выдается по льготной ставке, а часть — по рыночной. Сейчас при рефинансировании банк рассматривает такой кредит как новый и назначает рыночную ставку на всю сумму. С 2026 года эта норма уйдет: при рефинансировании будет учитываться льготная часть, а снижение ставки станет возможным и по ней. Эксперты считают это улучшением условий — но многое будет зависеть от желания банков участвовать в таких сделках.
Почему меняют правила
Причин несколько.
Во-первых, стремление сделать программу более адресной. По оценкам Банка России, около 20% семейных ипотек использовалось не для улучшения жилищных условий, а как инвестиционный инструмент или для покупки «второго жилья».
Во-вторых, желание снизить нагрузку на бюджет. Поддержка льготной ипотеки — это огромный объем субсидий. В 2025 году государство направит на нее более 700 млрд рублей — рекордная сумма за все время действия программы. Новые правила должны снизить расходы и вернуть льготе первоначальную идею: помощь молодым семьям, которые покупают свое первое жилье.
В-третьих, важность «оздоровления» рынка: меньше зависимости от субсидий, больше самостоятельности и расчета.
Кому важно успеть
Если супруги планировали оформить две льготные ипотеки — по одной на каждого родителя, стоит поторопиться: сделать это можно лишь до конца января 2026-го (пока действуют текущие условия). Дальше — один кредит на семью, в котором супруги выступают созаемщиками; если один уже воспользовался программой, второй такое право теряет.
Рассматривается и дополнительное ограничение: льгота, возможно, будет предоставляться только по месту регистрации семьи.
Что на практике
Застройщики и банки уже отмечают рост интереса ко второй семейной ипотеке. Ведь разница между «успеть сейчас» и «купить потом» — это уже не абстрактные проценты, а реальные деньги.
Например, квартира в ЖК «Мичуринский» от «Группы ЛСР» — одном из популярных проектов у семей с детьми — сейчас стоит 6 147 312 рублей и доступна по льготной ставке от (ПСК 20,819–21,026%) 6% годовых. Ежемесячный платеж при сроке 20 лет в этом случае составит около 38 тысяч рублей.
Если же брать кредит на ту же квартиру по среднерыночной ставке (ПСК 19,009–26,74%) 19%, платеж составить почти 96 тысяч рублей в месяц. Разница — дополнительные 58 тысяч рублей из семейного бюджета каждый месяц на протяжении двух десятилетий.
То есть для семей, которые надеялись на вторую льготную ипотеку, «успеть» — это выбор между доступной покупкой и фактической невозможностью ее потянуть.
Как изменения повлияют на рынок
До конца 2025 года ожидается всплеск активности: ускорение сделок и рост числа выдач, особенно в эконом- и комфорт-сегментах. После февраля 2026 вероятна коррекция.
Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в течение первого квартала после вступления в силу изменений рынок может потерять до 20% сделок — прежде чем адаптируется к новым условиям. Ситуация похожа на 2023, когда заканчивалась господдержка под 7%: сначала спрос вырос почти на треть, затем последовала коррекция цен и объемов.
Именно поэтому участники рынка называют грядущие изменения не просто корректировкой, а финалом эпохи дешевого кредита.