Ипотека на квартиру: новостройка или вторичка — что выгоднее
За последнее время в России заметно изменилась динамика рынка жилья. Спрос сместился, ставки растут, условия программ кочуют из новостей в реальность. Вопрос «какая ипотека на квартиру выгоднее – новостройка или вторичка» теряет однозначность. Люди смотрят не только на цену самой квартиры, но и на ежемесячный платёж, риски и доступные льготы. Сегодня ипотечные условия в корне зависят от участия в госпрограммах и предпочитаемого сегмента рынка.
В городах-миллионниках разрыв в стоимости между новостройками и вторичкой достигает 60, а в Москве – и все 300 процентов. Но ставки по ипотеке на квартиру, особенно при поддержке программ, существенно отличаются в разных сегментах. Ипотека на новостройку всё чаще оказывается привлекательнее по переплате, несмотря на традиционно высокий порог входа по цене. Желающим рассчитать реальную выгоду приходятся по душе сравнительные сценарии.
Ставки и условия: почему ипотека на квартиру становится разной
Осенью 2025 года ключевая ставка Банка России составляет 17 процентов. Это задаёт фон для всех кредитов, включая ипотеку на квартиру: по данным Дом.РФ, средние ставки в конце ноября для новостроек по рыночным программам начинаются от 17,4 до 20,7 процентов годовых. По вторичному жилью диапазон чуть выше – 17,8 до 23,1 процентов. Для потребительских кредитов и кредитных карт ставки ощутимо жестче – от 22 до 55 процентов.
Но большая часть сделок по ипотеке на новостройку проходит по льготным схемам. Самая массовая – семейная ипотека. В ней ставка начинается с 5,1 процента и редко превышает 8,8. Это подтверждается условиями крупнейших банков и приказами правительства. Для IT-ипотеки лимиты чуть ниже – старт от 4,5 процента, но только для специалистов с соответствующим трудоустройством.
На вторичке льготные программы почти не действуют. Здесь доминирующие ставки – от 17,8 процента, если верить данным Сбербанка и Дом.РФ на ноябрь 2025 года. Это объективное отличие, и оно формирует структуру спроса на типы жилья в разных социальных группах.
Льготные возможности: семейная ипотека и IT-ипотека
Для семей с одним и более детьми, родившимися после 2018 года, семейная ипотека становится ключом к экономии: ставка 5,1-8,8 процента, первоначальный взнос принимается от 10 процентов. Максимальная сумма для Москвы и Санкт-Петербурга – 12 миллионов рублей, что даёт простор для выбора как стандартных, так и премиальных комплексов. Это подтверждается по данным Минфина и Дом.РФ.
Для IT-специалистов госпрограмма также актуальна. При ряде требований к стажу и занятости ставка стартует с 4,5 процента, а лимит по сумме составляет 6 миллионов рублей. Ограничения по региону практически отсутствуют, но банковские требования к подтверждённому доходу стали выше. Оба сценария дают ощутимую разницу по ежемесячному платежу в сравнении с рыночными продуктами.
Первичный vs вторичный рынок: цены, взносы, переплата
На практике размер кредита по ипотеке на квартиру, срок, размер первоначального взноса зависят от выбранного сегмента не меньше самой ставки. Согласно Постановлению Правительства РФ №1234 предельный размер кредита по новостройкам по льготным программам вырос до 90 процентов от стоимости объекта – достаточен минимальный взнос от 10 процентов. На вторичку чаще всего требуется внести не менее 15 процентов.
Россия отличается выраженным разрывом по стоимости квадратного метра. По данным СберИндекса на июль 2025 года, средний метр новостройки стоил 175,6 тысяч рублей, вторичка – 116,4 тысячи. В Москве этот разрыв драконовский: 510 400 против 300 000 за метр соответственно. Из-за этого итоговый платёж при покупке квартиры «с ключами» на вторичке часто бывает меньше, но только при коротком сроке ипотеки и отсутствии госпрограммы. В длинной перспективе переплата перекрывает экономию на цене.
Если квартира покупается с семейной ипотекой на новостройку, при кредите 5 миллионов рублей ежемесячный платёж составит примерно 47 тысяч, а на вторичке по базовой ставке – 62 тысячи. Эта разница становится решающей для семейного бюджета.
Рынок и спрос: почему вторичка теряет популярность
Объёмы выдач по ипотеке на квартиру в новостройках стабильно растут: за год на 5 процентов до 1,2 триллиона рублей. А вот вторичный рынок в отрицательной зоне – минус 12 процентов, объём снизился до 0,8 триллиона. Это невидимая рука рынка, как ни странно, но льготная ипотека резко меняет структуру спроса.
В восьми крупных городах спрос на вторичку упал втрое за второй квартал 2025 года, а в среднем по регионам цены на «готовое» жильё снизились на 1 процент год к году. Новостройки, напротив, демонстрируют умеренный рост плюс 4 процента. Это выражено в Москве, Санкт-Петербурге и ряде городов-миллионников, подтверждение есть у СберИндекса и ЦИАН.
Одновременно растёт средняя просрочка по ипотеке на вторичке: доля кредитов 90+ дней превысила 5 процентов, а одобрения сократились на 18 процентов за год. Банки жёстче подходят к оценке риска, официальный коэффициент долговой нагрузки должен быть не меньше 1,3, а стаж — от 6 месяцев на последнем месте работы.
Риски и нюансы: почему не всё решает ставка
Ипотека на квартиру раскрывает свои подводные камни уже на этапе документальной проверки. На вторичке больше юридических рисков: история квартиры сложнее, бывают арендаторы, неоформленные сделки, ограничения и долги по коммуналке. Проверка через ЕГРН и кредитные бюро обязательно нужна каждому покупателю.
Новостройки подкупают отсутствием «жилой истории», а риски сосредоточены, в основном, на этапе строительства. Важно выбрать надёжного застройщика, оценить статус объекта и соответствие сроков. Для страховки есть проектное финансирование и счёт эскроу. По рефинансированию: оформить рефинанс ипотечного кредита на вторичное жилье в льготную программу возможно, но одобрения выдаются только при полном соответствии новым требованиям.
Как выбрать ипотеку: детали, которые экономят сотни тысяч рублей
По факту вся «экономика» решения сводится к трём главным параметрам: ставка, размер первого взноса, класс жилья. В 2025 году ипотека на квартиру по семейной или IT-программе практически безальтернативно выгоднее в сегменте новостроек. Для тех, кто не попадает под условия госпрограмм, вторичка может стать компромиссом – стоимость самой квартиры ниже, но ставка и переплата серьёзно выше.
Важно помнить: расчёты должны включать стоимость жизни на этапе ожидания сдачи объекта, расходы на ремонт, транспортную доступность и инфраструктуру. Только в таком случае итоговая выгода релевантна именно вашей ситуации.
FAQ
Можно ли использовать материнский капитал для покупки вторичного жилья в 2025 году?
Материнский капитал в 2025 году можно направить на оплату первоначального взноса или досрочное погашение ипотеки при покупке квартиры на вторичном рынке. Важно, чтобы объект отвечал минимальным требованиям по площади и не имел условий, ограничивающих регистрацию детей по месту жительства. Перед оформлением сделки банк и Пенсионный фонд уточняют детали по документам.
Почему ставки по ипотеке на вторичное жилье выше, чем на новостройки?
Ипотека на квартиру во вторичном сегменте обычно дороже из-за меньшей доступности госпрограмм и повышенных рисков для банка. Льготные ставки предназначены в первую очередь для новых объектов – государство поддерживает застройщиков и экономику строительства. На вторичном рынке больше юридических нюансов, и банки компенсируют это риском невозврата, устанавливая ставку выше.
Какие документы нужны для ипотеки на новостройку от застройщика?
Для ипотеки на новостройку потребуется паспорт РФ, справка о доходах за последние 4-6 месяцев, копия трудовой книжки или трудового договора, и договор долевого участия. Застройщик должен быть аккредитован в выбранном банке, иначе потребуется более тщательная проверка. Часто банки дополнительно просят выписку по счетам для оценки платёжеспособности и кредитной истории. Полный перечень стоит уточнить заранее.
Можно ли оформить ипотеку на вторичное жилье с минимальным первоначальным взносом?
В 2025 году банки требуют по ипотеке на квартиру на вторичном рынке взнос не ниже 15 процентов от стоимости. Это закреплено в новых требованиях Банка России и соответствует повышенным рискам сегмента. В отдельных случаях допускается снижение до 10 процентов, если на то есть сопутствующие гарантии и высокий подтверждённый доход. Но в большинстве случаев условия по новостройкам остаются мягче.
Если нужна профессиональная консультация по теме, напишите в Онлайн консультант. Ответим без спешки и лишних слов.