Это неофициальный термин, появившийся в российском правовом поле и СМИ осенью 2025 года, связанный с судебным делом о мошенничестве с недвижимостью, в котором фигурировала певица Лариса Долина.
- Суть явления: Термин описывает ситуацию, когда сделки купли-продажи жилья, особенно на вторичном рынке, признаются недействительными через суд, а добросовестные покупатели остаются и без квартиры, и без денег. Это связано с тем, что суды стали чаще вставать на сторону предыдущих владельцев (часто пожилых людей, ставших жертвами мошенников), которые оспаривают законность продажи своей недвижимости, даже если текущий покупатель не знал о предыдущих махинациях.
- Последствия: Этот "эффект" вызвал обеспокоенность на рынке недвижимости и привел к тому, что покупатели стали требовать дополнительных проверок и гарантий при совершении сделок.
Лариса Долина вернула квартиру через суд, став жертвой мошенников
Певица Лариса Долина успешно отсудила свою элитную квартиру в центре Москвы, которую ранее продала под влиянием мошенников. Суд признал сделку недействительной, оставив покупательницу, заплатившую более 100 миллионов рублей, без жилья и денег.
Несколько месяцев артистка находилась под воздействием мошенников. Она полагала, что участвует в спецоперации по задержанию преступников, согласившись на фиктивную продажу своей квартиры.
Схема выглядела убедительно: риелторы разместили объявление, и на него откликнулась Полина Лурье. Покупательница осмотрела квартиру, внесла задаток и заключила с Долиной предварительный, а затем и основной договор купли-продажи. Сделка была успешно зарегистрирована в Росреестре.
Ситуация обострилась, когда Лурье потребовала освободить жилплощадь. Выяснилось, что Долина не собирается съезжать, считая себя законной владелицей. Вернуть деньги она также не могла, так как их забрали посторонние лица в рамках той самой «спецоперации».
В итоге обе стороны обратились в суд. Долина настаивала на признании сделки недействительной и возврате квартиры. Лурье же требовала выселить и выписать из жилья Долину, ее дочь и внучку.
Решение суда: Квартира возвращена Ларисе Долиной
Районный суд вынес решение в пользу артистки Ларисы Долиной. Суд признал сделку по продаже квартиры недействительной, лишив Полину Лурье права собственности на нее и передав это право Ларисе Долиной.
Городской суд поддержал это решение, оставив его без изменений и отклонив апелляцию Полины Лурье.
Несмотря на кассационную жалобу покупательницы, кассационный суд также оставил предыдущие решения в силе.
Почему суд признал сделку недействительной
Суд аннулировал сделку Ларисы Долиной, установив, что она была заключена под влиянием существенного заблуждения. Закон позволяет расторгнуть сделку в таких случаях, если бы певица объективно оценивала ситуацию и знала истинное положение дел, она бы не стала ее совершать.
Очевидно, что Долина не стала бы продавать квартиру, если бы знала, что ее контрагенты — мошенники, а не представители правоохранительных органов.
Факт заблуждения был подтвержден в ходе психолого-психиатрической и деструктологической экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела. Суд принял их результаты во внимание, поскольку покупательница в гражданском процессе не ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.
Однако закон предусматривает еще одно условие: заблуждение должно быть очевидным для покупателя. В противном случае суд может отказать в признании сделки недействительной. Считается, что заблуждение не очевидно, если добросовестный и осмотрительный покупатель, исходя из условий сделки, всех обстоятельств и особенностей сторон, не мог предположить, что продавец находится в существенном заблуждении.
Покупательница знала о заблуждении артистки? Разбираемся в деталях дела
В своем иске артистка Лариса Долина утверждала, что Полина Лурье, будучи зарегистрированной как индивидуальный предприниматель с основным видом деятельности в сфере аренды и управления недвижимостью, должна была распознать обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли продавца. По мнению Долиной, это означает, что покупательница не проявила должной осмотрительности и осторожности.
Однако суд в своих решениях не приводит ни собственных аргументов в поддержку этой позиции, ни контраргументов со стороны покупательницы. Более того, некоторые интернет-источники ставят под сомнение профессиональный опыт Лурье в сфере недвижимости. Например, юрист Владимир Мнацаканов отмечает, что Лурье не является риелтором, а статус ИП получила для сдачи в аренду собственного нежилого помещения.
Из имеющейся в судебных решениях информации, вызывающей вопросы, можно выделить лишь один момент: сделка была заключена до того, как Долина выписалась из квартиры вместе с членами семьи, включая несовершеннолетнюю внучку. Обычно покупатели соглашаются на такие условия, когда продавец оказывается в безвыходном положении – например, не имеет другого места для регистрации и планирует приобрести новое жилье на вырученные от продажи средства. Однако, как представляется, это не тот случай, когда речь идет о Ларисе Долиной.
С другой стороны, Лурье могла рассчитывать на особое положение продавца. Ведь Долина – народная артистка России, публичная фигура с высоким авторитетом не только в творческой среде, но и в общественной жизни, являясь доверенным лицом президента. Логично предположить, что она не стала бы действовать недобросовестно или поддаваться влиянию мошенников.
Потенциально насторожить покупательницу могла цена сделки, если она существенно отличалась от рыночной стоимости аналогичных квартир – на что указывают многие СМИ. Однако суды в своих решениях не упоминают это обстоятельство. Также отсутствует информация о том, проводилась ли оценка рыночной стоимости квартиры в рамках уголовного дела или по инициативе самой Долиной или Лурье.
Таким образом, суды не пришли к однозначному выводу о том, что покупательница знала о заблуждении Долиной. Тем не менее, аннулировав сделку, они, вероятно, исходили из того, что у Лурье имелись веские основания для проявления бдительности.
Почему покупательницу не признали добросовестным приобретателем: разъяснение ситуации
При аннулировании сделки купли-продажи квартиры, покупатель может сохранить право собственности в двух случаях:
- Если его признают добросовестным приобретателем.
- Если будет установлено, что имущество выбыло из владения собственника против его воли.
Однако, защита добросовестного приобретателя действует, когда имуществом распоряжается не настоящий владелец. Например, арендатор, подделав документы, продает помещение, выдавая себя за собственника.
В деле же Долиной ситуация иная: артистка являлась законным собственником квартиры и имела полное право ею распоряжаться. Следовательно, судебное решение в данном случае не влияет на институт добросовестного приобретателя и не ставит его под сомнение. Эта норма по-прежнему эффективно защищает покупателей, столкнувшихся с мошенническими действиями лиц, выдающих себя за собственников.
Почему покупательница не получила назад деньги за квартиру?
Этот вопрос возник у специалистов после изучения судебных решений по делу Ларисы Долиной.
При признании сделки недействительной обычно применяется двусторонняя реституция: стороны возвращают друг другу все полученное, как если бы сделки и не было.
Однако в деле Долиной суд применил одностороннюю реституцию. Артистке вернули квартиру, но взыскать с нее полученные деньги суд отказался. Мотивировка: покупательница может требовать возмещения убытков с преступников, похитивших средства у Долиной.
Возникает закономерный вопрос: почему покупательница должна ввязываться в уголовное дело и годами ждать возврата денег с призрачными шансами на успех, если их украли из-за неосмотрительности самой Долиной?
Отказ взыскивать деньги с продавца был бы понятен, если бы суд доказал связь покупательницы с мошенниками. Тогда можно было бы утверждать, что, несмотря на передачу денег продавцу, они фактически остались в распоряжении покупательницы. Но в судебных решениях такая связь не установлена.
Остается надеяться на пересмотр судебной практики или прояснение ситуации в следующей инстанции.
Пока же суд восстановил справедливость для Долиной, но оставил покупательницу без защиты. Теперь обе они станут потерпевшими по уголовному делу, ведь, по словам артистки, сумма за квартиру – лишь часть денег, переданных мошенникам.