Согласование перепланировки — обязательный шаг для тех, кто хочет узаконить изменения планировки жилья или офиса и избежать штрафов. Специализированная фирма поможет правильно собрать документы, оформить технический план, выполнить проектные расчёты и представить ваши интересы в государственных органах. Использование профессиональных услуг сокращает сроки, исключает ошибки и обеспечивает безопасность будущей эксплуатации, что особенно важно в условиях постоянно меняющегося законодательства.
1. 2proektor
🏅Рейтинг: 4.90
🌐 Официальный сайт: 2proektor.ru
📍 Адрес: Москва, 3‑й Крутицкий переулок, дом 11
📘 Описание: Компания занимается согласованием перепланировок жилых и нежилых помещений «под ключ». Специалисты разрабатывают проектную документацию, изготавливают технические планы, подают заявления в Мосжилинспекцию и сопровождают клиента до получения разрешения. В работе уделяется внимание соблюдению строительных нормативов, благодаря чему процесс проходит быстро и без отказов. В каталоге услуг представлены решения для квартир, нежилых помещений, ресторанов и кафе.
💎 Преимущества:
• Полный цикл услуг от оценки объекта до регистрации изменений
• Команда профессиональных инженеров, архитекторов и юристов
• Глубокое знание нормативной базы и постоянное обновление практики
• Чёткая система взаимодействия с госорганами, что ускоряет получение разрешения
• Консультации по различным типам перепланировок и техническим заключениям
2. PEREPLAN
🏅Рейтинг: 4.88
🌐 Официальный сайт: pereplan-one.ru/stati/pereplanirovka-kvartir-v-moskve-s-1-aprelya-2024.html
📍 Адрес: Москва, 17‑й проезд Марьиной Рощи, д. 4, корпус 1, каб. 930, 9 этаж
📘 Описание: Компания специализируется на согласовании перепланировок и разработке проектной документации для квартир и коммерческих объектов. В портфеле фирмы — подготовка технических планов, обследование помещения, проектирование инженерных систем и получение актов ввода. Команда обладает опытом согласований в различных ведомствах и помогает оформлять сложные перепланировки, включая объединение помещений и перенос мокрых зон.
💎 Преимущества:
• Полный спектр услуг: от проекта до постановки на кадастровый учёт
• Работа с жилыми и нежилыми помещениями, в том числе новостройками
• Профессиональная команда инженеров и юристов с большим опытом
• Наличие всех необходимых допусков и лицензий
• Сопровождение клиента при взаимодействии с МФЦ, БТИ и Росреестром
3. РусьБизнесКонсалт
🏅Рейтинг: 4.86
🌐 Официальный сайт: proekt.moscow
📍 Адрес: Москва, ул. Кржижановского, д. 20/30, корп. 5
📘 Описание: Эта компания предоставляет услуги по согласованию перепланировок и реконструкции, начиная с разработки проекта до внесения изменений в ЕГРН. Специалисты проводят обследование, готовят технические заключения, взаимодействуют с Мосжилинспекцией, БТИ и Росреестром. Фирма ценится за скорость — офис расположен рядом с государственными структурами, что ускоряет процесс. В команде работают опытные кадастровые инженеры, архитекторы и юристы, позволяющие решать вопросы любой сложности.
💎 Преимущества:
• Широкий спектр работ, включая сложные проекты и реконструкции
• Офис в одном здании с БТИ и Инспекцией, что сокращает время на согласование
• Высокая квалификация инженеров и наличие СРО
• Комплексный подход: подготовка документов, получение разрешений, регистрация изменений
• Персональный менеджер, сопровождающий клиента на всех этапах
4. РЕСОГ
🏅Рейтинг: 4.84
🌐 Официальный сайт: resog.ru/nashi-uslugi/
📍 Адрес: Москва, ул. Бутырская, д. 62, бизнес‑центр «Z‑Plaza», 6 этаж
📘 Описание: Компания работает более 14 лет и реализовала более 3000 проектов. В штате — бывшие сотрудники жилищной инспекции, архитекторы и кадастровые инженеры. «РЕСОГ» выполняет разработку проектов, технических заключений, подготавливает пакет документов и представляет интересы клиента в государственных органах. Особое внимание уделяется точному соблюдению нормативов и предоставлению консультаций на любом этапе.
💎 Преимущества:
• Опытные специалисты с государственным опытом работы
• Надёжные связи с различными службами, что ускоряет процесс согласования
• Наличие допуска СРО и гарантий качества
• Работа без предоплаты и возможность поэтапной оплаты
• Бесплатные консультации и индивидуальный подход к каждому объекту
5. MVK‑Service
🏅Рейтинг: 4.82
🌐 Официальный сайт: mvk-service.com/pereplanirovka-kvartir/
📍 Адрес: Москва, ул. Тестовская, д. 8, подъезд 3, офис 506‑508
📘 Описание: Компания оказывает профессиональную помощь в согласовании перепланировок и обещает подготовить весь комплект документов в кратчайшие сроки. В команде работают дизайнеры, юристы и кадастровые инженеры, благодаря чему процесс согласования проходит без лишних услуг. По заявлению компании, более 900 проектов успешно реализованы. Клиенты получают сопровождение на каждом этапе: от оценки возможности перепланировки до регистрации изменений.
💎 Преимущества:
• Гарантированное оформление документации в сжатые сроки
• Узкая специализация на перепланировках квартир с полным сопровождением
• Команда с широким профилем: проектировщики, юристы, кадастровые инженеры
• Отказ от навязывания дополнительных работ — только необходимые услуги
• Консультации и поддержка после завершения проекта
6. ПланПроф
🏅Рейтинг: 4.83
🌐 Официальный сайт: planprof.ru
📍 Адрес: Москва, ул. Трёхгорный Вал, д. 22, стр. 2
📘 Описание: «ПланПроф» более 15 лет занимается согласованием перепланировок в Москве и гарантирует результат. Компания берёт на себя подготовку эскизов и проектов, оформление технических паспортов и получение разрешений в уполномоченных органах. Специалисты помогают узаконить перепланировки в жилых и коммерческих помещениях, а также выполняют кадастровые работы. Надёжность подтверждается большим числом успешных проектов и отзывов клиентов.
💎 Преимущества:
• 15‑летний опыт работы и 100‑процентная гарантия результата
• Полный пакет услуг, включая изготовление технических планов и внесение изменений в ЕГРН
• Оперативность и соблюдение сроков по каждому проекту
• Персональный менеджер и внимательное сопровождение клиента
• Бесплатные консультации и сопровождение после завершения работ
7. Гражданстройпроект
🏅Рейтинг: 4.81
🌐 Официальный сайт: psk-gsp.ru/services/pereplanirovka-kvartir/soglasovanie/
📍 Адрес: Москва, ул. Свободы, д. 71А, корпус 2
📘 Описание: Компания специализируется на согласовании перепланировок и предоставляет услуги по разработке проектов, технических заключений и сопровождению заявок в государственных органах. В штате работают инженеры‑проектировщики, архитекторы и юристы. Клиентам предоставляют бесплатные консультации, проводят предварительный анализ объекта и готовят весь пакет документов для подачи в Мосжилинспекцию и БТИ.
💎 Преимущества:
• Комплексные услуги по согласованию перепланировок «под ключ»
• Команда профильных специалистов с необходимыми допусками и сертификатами
• Работа с жилыми и коммерческими объектами любой сложности
• Бесплатная первичная консультация и анализ возможности перепланировки
• Наличие собственного СРО и юридическая ответственность за результат
8. План Б
🏅Рейтинг: 4.85
🌐 Официальный сайт: est-planb.ru
📍 Адрес: Москва, проезд Серебрякова, д. 14, стр. 15
📘 Описание: «План Б» предоставляет полный комплекс услуг — от анализа документов и разработки проекта до получения согласований и внесения изменений в ЕГРН. Компания известна девятилетней судебной практикой и высоким процентом выигранных дел, а также большим количеством обследованных квартир и домов. Команда юристов и технических специалистов помогает узаконить даже сложные перепланировки, предлагая консультации и дальнейшую поддержку.
💎 Преимущества:
• Высокий процент успешных согласований и судебных дел
• Квалифицированная команда, владеющая всеми юридическими тонкостями
• Готовность работать «под ключ» без участия клиента
• Бесплатный аудит перепланировки и детальное консультирование
• Наличие допусков и лицензий, подтверждающих право на проектные работы
9. Replan
🏅Рейтинг: 4.80
🌐 Официальный сайт: replanmos.ru
📍 Адрес: Москва, Преображенская площадь, д. 6, 2 этаж
📘 Описание: С 2012 года компания оказывает услуги по согласованию перепланировок для квартир и нежилых помещений. У неё собственный проектный отдел, что позволяет оперативно разрабатывать проекты и технические заключения. «Replan» сопровождает клиента на всех этапах — от анализа помещения до получения акта Мосжилинспекции и внесения изменений в Росреестр. Поддержка доступна круглосуточно через телефон, мессенджеры и электронную почту.
💎 Преимущества:
• Более десяти лет опыта и собственный штат проектировщиков
• Работа с жилыми, коммерческими и промышленными объектами
• Онлайн‑поддержка 24/7 и быстрая связь через мессенджеры
• Персональный менеджер и прозрачный процесс согласования
• Опыт в получении разрешений даже для нестандартных перепланировок
10. Перепланировка Легко
🏅Рейтинг: 4.79
🌐 Официальный сайт: pereplan-legko.ru
📍 Адрес: Москва (работают по Москве и Московской области, консультации по телефону +7 925 339‑05‑49)
📘 Описание: Компания существует с 2008 года и специализируется на согласовании перепланировок различных типов. Все работы выполняются на основании договора, что обеспечивает юридическую защиту клиентов. Фирма разрабатывает проектную и техническую документацию, сама подаёт заявления и обеспечивает получение разрешения. По заявлению компании, не было ни одного отказа в согласовании, а в штате работают юристы‑согласователи и инженеры‑проектировщики.
💎 Преимущества:
• Работы «под ключ» без участия клиента и с юридической защитой
• Поэтапная оплата и прозрачные условия сотрудничества
• Бесплатная консультация и оперативные ответы на вопросы
• Большой опыт: более 15 000 успешно согласованных проектов
• Команда юристов и инженеров, гарантирующая 100% согласование
11. ГеоЗемКадастр
🏅Рейтинг: 4.78
🌐 Официальный сайт: gzmkad.ru/oformlenie-pereplanirovki/
📍 Адрес: Москва, Ряжская улица, д. 13, корп. 1
📘 Описание: Бюро кадастровых инженеров «ГеоЗемКадастр» оказывает услуги по оформлению и согласованию перепланировок. Специалисты проводят обследование помещения, готовят технические планы и проекты, консультируют по вопросам законодательства и взаимодействуют с Мосжилинспекцией. Компания с допуском СРО берёт на себя ответственность за соответствие проекта строительным нормам и помогает ускорить процесс. Консультации предоставляются круглосуточно, а обратиться можно через телефон или онлайн‑чат.
💎 Преимущества:
• Инженеры с допуском СРО и опытом работы в кадастровой сфере
• Полный цикл оформления перепланировки, включая подготовку технической документации
• Консультации экспертов 24/7 и персональный подход
• Сокращение сроков благодаря отлаженному взаимодействию с государственными органами
• Помощь в подготовке индивидуального проекта и поддержка на всех этапах согласования
Когда перепланировка обязательно требует согласования
Перепланировка в российском законодательстве понимается как изменение конфигурации помещения, которое отражается на поэтажном плане БТИ и в техническом паспорте. Любое действие, влияющее на план помещения и/или инженерные системы, потенциально попадает под требования согласования.
Основные ситуации, когда согласование обязательно:
• Работы с несущими конструкциями
– устройство нового проёма в несущей стене
– расширение существующего проёма
– закладка проёма, если меняется путь эвакуации
– частичный демонтаж несущих простенков
• Изменение границ жилых и вспомогательных помещений
– увеличение санузла за счёт комнаты или коридора
– присоединение части коридора к кухне
– объединение комнат с изменением границ, отражённых в плане
• Перенос «мокрых зон»
– перенос санузла, ванны, душевой на площадь жилой комнаты
– устройство второго санузла или постирочной с выводом коммуникаций
– перенос кухни в зону коридора или комнаты (особенно при газовом оборудовании)
• Работы с инженерными системами
– перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон
– изменение схемы вентиляции, перенос шахт и коробов
– изменение места установки газовой плиты или газового котла
• Объединение помещений со статусом, отличным от жилого
– присоединение лоджии или балкона к комнате (даже без демонтажа подоконного блока требуется проверка решений по остеклению и утеплению)
– объединение квартиры с нежилым помещением или апартаментами
• Изменение фасада и общедомового имущества
– устройство отдельных входов в нежилые помещения
– перенос и увеличение оконных и дверных проёмов на фасаде
– установка тяжёлых кондиционерных блоков, наружных лестниц и т. п.
⚙ Важный ориентир: если изменение нельзя нарисовать на плане БТИ без изменения контуров, если затронуты несущие стены, общедомовые инженерные системы или фасады, согласование становится не просто желательным, а юридически обязательным.
Какие изменения можно делать без согласования
Не все работы относятся к перепланировке. Часть изменений не затрагивает конструктив и планировку, относится к косметическому ремонту и не требует согласований и разрешений.
К изменениям, которые обычно не требуют согласования, относятся:
• Косметические работы
– замена напольного покрытия (ламинат, плитка, линолеум)
– покраска стен и потолков
– оклейка обоями и декоративными панелями
– установка натяжных потолков при соблюдении высоты и пожарных норм
• Замена оборудования на аналогичное
– замена ванны на душевую кабину в существующем помещении
– смена сантехники без изменения расположения стояков
– замена радиаторов в пределах существующих мест крепления (без выноса на лоджию)
• Работы с некапитальными перегородками
– демонтаж лёгких перегородок, не отмеченных в плане БТИ
– устройство раздвижных перегородок, ширм, зонирующих конструкций
– установка встроенных шкафов-купе, гардеробных систем
• Перепланировка мебели и света
– изменение расстановки мебели
– монтаж дополнительных светильников и розеток в рамках существующей группы
– установка систем хранения, подиумов, декоративных элементов
• Локальные изменения внутри одной зоны
– небольшой перенос раковины или плиты в пределах кухни при сохранении требований к вентиляции и длине подводок
– перенос дверного полотна в уже существующий проём
✳ При любом сомнении используется простое правило:
если изменение не отражается в официальном плане и не нарушает работу инженерных систем дома, его обычно относят к допустимому косметическому ремонту.
Пошаговая схема согласования перепланировки
Согласованный алгоритм действий помогает избежать хаотичных шагов и потери времени. Практическая схема часто выглядит так:
Шаг 1. Предварительный анализ и технический осмотр
• осмотр помещения инженером или архитектором
• фиксация существующей планировки и конструктивных элементов
• оценка допустимости планируемых изменений с учётом норм
Результат: понимание, какие решения возможны, а какие приведут к отказу.
Шаг 2. Разработка эскиза или дизайн-проекта
• формирование желаемого варианта планировки
• прорисовка стен, дверей, перегородок, мокрых зон
• увязка планировочных решений с инженерными системами
Этап важен независимо от того, делается ли полный дизайн-проект или только планировочное решение.
Шаг 3. Проект перепланировки и техническое заключение
• подготовка проекта перепланировки в соответствии с актуальными СП и СНиП
• выполнение технического заключения о допустимости и безопасности работ
• при необходимости — расчёт усиления проёмов в несущих стенах
Для типовых и простых случаев иногда допускается упрощённая схема (по эскизу), но для сложных перепланировок проект обязателен.
Шаг 4. Сбор пакета документов
Обычно требуется:
• правоустанавливающие документы на помещение
• поэтажный план и экспликация БТИ «до»
• проект и техническое заключение
• согласие всех собственников
• при необходимости — согласие залогодержателя, управляющей организации
Шаг 5. Подача документов в Мосжилинспекцию или через МФЦ
• формирование заявления установленного образца
• подача пакета документов
• регистрация обращения и получение номера дела
На этом этапе важно корректно указать все характеристики объекта, чтобы избежать возврата документов.
Шаг 6. Рассмотрение и выдача разрешения
• проверка проекта и документов специалистами
• при необходимости — запрос дополнительных сведений
• вынесение решения: разрешение, отказ или приостановка
При положительном решении выдаётся распоряжение о согласовании перепланировки, которое позволяет выполнять строительные работы.
Шаг 7. Выполнение работ и скрытые операции
• проведение работ в соответствии с проектом
• фиксация скрытых работ актами (усиление проёмов, армирование, перенос коммуникаций)
• соблюдение сроков и технологий, указанных в проекте
Шаг 8. Приёмка и акт о завершённой перепланировке
• вызов комиссии или инспектора для осмотра
• сверка фактической планировки с проектными решениями
• оформление акта о завершённой перепланировке
Шаг 9. Технический план и ЕГРН
• вызов кадастрового инженера
• подготовка технического плана помещения после перепланировки
• подача документов в Росреестр
• внесение изменений в ЕГРН
После завершения всех этапов перепланировка считается полностью узаконенной, а планировка — актуальной для любых сделок с недвижимостью.
Типичные ошибки, из-за которых отказывают в согласовании
Разбор распространённых ошибок помогает избежать повторения чужих неудач.
Ошибка № 1. Игнорирование несущих конструкций
• устройство проёмов «по месту» без расчёта
• демонтаж несущих простенков ради увеличения проёма
• штробление несущих стен под коммуникации
Такие действия рассматриваются как угроза устойчивости здания и почти всегда приводят к отказу или требованию восстановить конструкции.
Ошибка № 2. Перенос мокрых зон на жилую площадь
• совмещение санузла и спальни без технических решений
• устройство душевой или прачечной над комнатой соседей
• перенос кухни в зону комнаты без учёта требований к инженерным системам
Нарушается принцип «мокрые зоны над мокрыми». Инспекция внимательно отслеживает подобные решения.
Ошибка № 3. Проект «для галочки»
• проект выполнен не специализированной организацией
• отсутствуют ссылки на нормативы
• не учтены реальный конструктив дома и фактические размеры
Результат — многочисленные доработки, запросы и затянутое согласование.
Ошибка № 4. Несоответствие фактических работ проекту
• во время ремонта добавлены «мелкие» изменения, не отражённые в проекте
• изменены размеры проёмов
• перенесены перегородки отдельно от согласованной схемы
При приёмке инспектор сопоставляет фактическую планировку с проектом. Любые расхождения фиксируются и могут привести к отказу в подписании акта.
Ошибка № 5. Неполный пакет документов
• отсутствует согласие всех собственников
• не приложены актуальные поэтажные планы
• не представлены доверенности на представителя
Такие недочёты часто приводят к формальному отказу или приостановке рассмотрения.
Ошибка № 6. Нарушение требований по вентиляции и дымоудалению
• закладка вентиляционных отверстий
• установка мощной вытяжки с выбросом в шахту без расчёта
• перенос кухни и санузла с нарушением работы общедомовых систем
Система вентиляции дома — общедомовое имущество, вмешательство в её работу контролируется особенно тщательно.
✖ Сочетание хотя бы двух-трёх ошибок превращает согласование в долгий и трудный процесс, а иногда делает проект заведомо нежизнеспособным.
Санкции и риски за незаконную перепланировку
Незаконная перепланировка — это изменения в помещении, выполненные без разрешения или не в соответствии с согласованным проектом. Последствия затрагивают не только собственника, но и потенциальных покупателей, банк, управляющую организацию.
Основные риски:
• Административный штраф
– штраф за нарушение правил пользования жилым помещением
– возможное предписание вернуть планировку в исходное состояние
• Проблемы с регистрацией права и сделками
– сложности при регистрации сделки купли-продажи
– долгие согласования при ипотечных сделках
– отказ банков в кредитовании объекта с «красными линиями»
• Обязанность привести помещение в прежнее состояние
– судебное решение о восстановлении несущих конструкций
– демонтаж незаконных перегородок и инженерных изменений
– дополнительные расходы на новый ремонт
• Ответственность перед соседями и управляющей организацией
– риск протечек и повреждения имущества соседей при переносе мокрых зон
– претензии по нарушению шумового режима и безопасности
– обращения в Мосжилинспекцию, жилищную инспекцию, прокуратуру
• Снижение ликвидности квартиры
– потенциальный покупатель видит несоответствие планировки документам
– стоимость объекта снижается из-за необходимости узаконивания или перепланировки «обратно»
– сделки затягиваются, часть покупателей отказывается от покупки
⚖ Незаконная перепланировка превращается в постоянный источник рисков: от штрафов и требований инспекции до невозможности выгодной продажи объекта.
Перепланировка в новостройках: особенности и нюансы
Перепланировка в новостройке имеет свои плюсы и ограничения. Здания новые, инженерные системы рассчитаны с запасом, но застройщик, управляющая компания и контролирующие органы внимательно следят за изменениями.
Особенности работы в новостройках:
• Свободная планировка и реальность ограничений
– квартиры со статусом «свободная планировка» фактически уже имеют несущие стены, шахты и мокрые зоны
– планировочные решения ограничены техническим паспортом здания и техническими условиями
• Необходимость учёта гарантийных обязательств
– вмешательство в конструкции до окончания гарантийного срока может стать поводом для отказа в гарантийном ремонте
– застройщик зачастую предъявляет свои требования к работам внутри квартиры
• Согласование через застройщика или управляющую компанию
– на ранних этапах часть перепланировок оформляется через технического заказчика
– иногда застройщик предлагает собственный проектный отдел для разработки решений
• Инженерная интеграция
– новые дома часто оснащены сложными системами вентиляции, пожарной сигнализации, дымоудаления
– любое изменение планировки обязано учитывать эти системы, иначе высок риск отказа при согласовании
• Перепланировка до и после ввода в эксплуатацию
– до ввода дома изменение планировок иногда оформляется через изменение проектной документации
– после ввода — уже в общем порядке через Мосжилинспекцию и БТИ
Новостройки дают широкие возможности для грамотного зонирования, однако требуют максимально аккуратного подхода к документации и соблюдения требований застройщика и надзорных органов.
Перепланировка в старом фонде: панельные, кирпичные дома, хрущёвки, сталинки
Старый фонд — особая категория. Внешне квартиры похожи, но конструктив, состояние перекрытий и инженерных систем сильно отличаются.
Панельные дома
• несущие практически все внешние и многие внутренние стены
• жёсткие ограничения на устройство проёмов
• ограниченные возможности переноса мокрых зон
Любое нарушение несущих панелей опасно и часто запрещено. Основной акцент делается на зонировании интерьера за счёт лёгких перегородок и мебели.
Кирпичные дома
• более гибкий конструктив, несущие стены часто идут по периметру
• возможны проёмы в ненесущих перегородках, усиление проёмов в несущих стенах по проекту
• удобны для объединения комнат и увеличения санузлов
Главная задача — корректно определить, какая стена является несущей, а какая — перегородкой. Это требует обследования и технического заключения.
Хрущёвки
• небольшая площадь квартир и низкие потолки
• тонкие перегородки, часто не являющиеся несущими
• уязвимые стояки и старые коммуникации
Популярные решения: объединение санузла, совмещение кухни и комнаты (при электрических плитах), создание ниш и встроенных систем хранения. Важно учитывать состояние инженерных сетей и ограниченные возможности по усилению.
Сталинки
• высокие потолки, толстые стены
• часто — деревянные перекрытия или смешанные конструкции
• большие оконные проёмы и возможность создания просторных зон
Перепланировка в сталинских домах позволяет создавать впечатляющие пространства, но требует тщательного обследования перекрытий и опорных элементов. Нагрузка от новых перегородок и оборудования должна быть строго рассчитана.
Для старого фонда единое правило: чем старше дом, тем важнее техническое обследование и расчёты, особенно при работах с несущими стенами и перекрытиями.
Сроки согласования перепланировки
Сроки зависят от сложности проекта, типа дома, загруженности органов и полноты документов. Условно можно выделить несколько уровней.
Простая перепланировка
Примеры: объединение санузла, перенос ненесущих перегородок, несложные изменения в пределах мокрых зон.
• анализ и проектирование — 1–2 недели
• подготовка и подача документов — 1 неделя
• рассмотрение и выдача разрешения — 1–1,5 месяца
• работы и приёмка — 2–4 недели
• технический план и регистрация в ЕГРН — 2–3 недели
Итого: примерно 2–3 месяца от начала подготовки до регистрации.
Перепланировка средней сложности
Примеры: устройство проёма в несущей стене, перенос кухни в зону коридора, увеличение санузла.
• обследование и расчёты — 2–3 недели
• проект и техзаключение — до 4 недель
• согласование — 1,5–2 месяца
• работы и приёмка — 1–2 месяца
• ЕГРН — 2–3 недели
В среднем: 3–5 месяцев.
Сложные перепланировки и реконструкции
Примеры: объединение нескольких квартир, перепланировка с затрагиванием общедомовых систем, работы в нежилых помещениях с изменением входов и фасадов.
• обследование, расчёты, согласования с доп. организациями — от 1 до 2 месяцев
• проектирование — 1–2 месяца
• согласование — до 3–4 месяцев
• работы и приёмка — от 2 месяцев и более
• регистрация — 3–4 недели
Общий срок нередко достигает 6–9 месяцев.
Фактически на временную шкалу серьёзно влияет качество исходных документов: чем меньше возвратов и доработок, тем быстрее двигается процесс.
Полный комплект документов для согласования
Для согласования перепланировки используется структурированный пакет документов, где каждая позиция играет свою роль.
Стандартный набор обычно включает:
• Правоустанавливающие документы
– выписка из ЕГРН
– договор купли-продажи, мены, дарения, ДДУ и др.
• Техническая документация
– поэтажный план и экспликация БТИ
– технический паспорт помещения (при наличии)
• Проектная документация
– проект перепланировки с поэтажными планами «до» и «после»
– поэтажные разрезы, схемы инженерных систем (по необходимости)
– решения по усилению конструкций, если затрагиваются несущие элементы
• Техническое заключение
– заключение о допустимости и безопасности намечаемых работ
– ссылки на нормативные документы и расчёты
• Заявление установленной формы
– сведения о собственнике
– описание планируемых работ
– указание адреса и характеристик объекта
• Согласие собственников
– письменное согласие всех совладельцев
– протокол общего собрания (для общего имущества, если требуется)
• Дополнительные документы (по ситуации)
– согласие залогодержателя (банка), если квартира в ипотеке
– согласование с Роспотребнадзором, МЧС, другими органами для нежилых помещений
– заключения специализированных институтов для особо сложных конструктивных решений
После выполнения работ к этому пакету добавляются:
• акт о завершённой перепланировке
• новый поэтажный план БТИ
• технический план для внесения изменений в ЕГРН
Чёткая структура документов делает процесс понятным для всех участников — от собственника до инспектора.
Средние цены
Рынок услуг по согласованию перепланировок в Москве формируется под влиянием нескольких факторов:
• тип здания (панель, монолит, кирпич, старый фонд, новостройка)
• сложность работ и необходимость расчётов
• количество инстанций, через которые проходят документы
• объём выездов и согласований
Условно стоимость можно сгруппировать по основным видам работ (без привязки к конкретным компаниям):
• Проект перепланировки
– простые решения (без несущих стен) — от 8 000–15 000 ₽
– проекты с затрагиванием несущих конструкций — от 20 000–40 000 ₽
• Техническое заключение
– в стандартных домах — 15 000–30 000 ₽
– для сложных объектов, старого фонда, уникального конструктива — от 30 000–60 000 ₽
• Согласование в Мосжилинспекции
– подготовка и подача документов, сопровождение — 20 000–50 000 ₽
– при участии дополнительных органов и экспертиз стоимость увеличивается
• Технический план для ЕГРН
– квартиры и апартаменты — 7 000–15 000 ₽
– сложные объекты и нежилые помещения — дороже
• Комплексная услуга «под ключ»
– проекты без несущих стен и без сложных инженерных решений — в пределах 40 000–80 000 ₽
– сложные перепланировки с несколькими этапами и согласованиями — от 80 000–150 000 ₽ и выше
На итоговый бюджет влияет и «цена ошибки»: чем больше риск отказа и доработок, тем важнее изначально вложиться в качественный проект и грамотное сопровождение.
Законодательная база перепланировок (актуальная основа)
Перепланировка помещений в Москве регулируется целым рядом нормативных актов. Важно не только знать их названия, но и понимать общие принципы.
К ключевым документам относятся:
• Жилищный кодекс РФ
– базовые понятия перепланировки и переустройства
– обязанности собственника по сохранению помещения в безопасном состоянии
– порядок согласования и последствия незаконных перепланировок
• Градостроительный кодекс РФ
– общие принципы строительства и реконструкции
– требования к проектной документации и экспертизе
• Постановления правительства Москвы
– нормативы согласования перепланировок на региональном уровне
– регламент работы Мосжилинспекции
– особенности согласования перепланировок в столичных домах различных серий
• Строительные нормы и правила (СНиП, СП)
– требования к несущим конструкциям и перегородкам
– пожарная безопасность и пути эвакуации
– нормы по вентиляции, отоплению, водоснабжению и канализации
• Документы БТИ и Росреестра
– регламенты подготовки поэтажных планов и экспликаций
– порядок внесения изменений в техническую и кадастровую документацию
• Локальные правила и инструкции
– регламенты управляющих организаций
– внутренние стандарты застройщиков для новостроек
– требования ТСЖ и ЖСК по доступу к общедомовому имуществу
Юридическая основа постоянно уточняется: актуализируются строительные нормы, выходят новые разъяснения органов власти. Профессиональный подход к перепланировке предполагает не только знание законов, но и умение применять их к конкретному объекту с учётом конструктивных особенностей здания и истории эксплуатации.