Ответ прост: там, где спрос сильнее любых курсовых колебаний. Рынок земли Москвы и Подмосковья в 2024-2025 годах формирует собственную динамику, нередко опережающую как инфляцию, так и валютные колебания. На фоне повышения ключевой ставки, удорожания строительства и изменившейся структуры спроса ключевыми вопросом становится: Что надёжнее – земля или валюта?
Фёдор Соломатин, основатель международного агентства элитной недвижимости Prime и девелоперской компании XALER, даст своё экспертное мнение про рынок.
Локации, формирующие опережающий рост стоимости
По наблюдениям Фёдора Соломатина, цена земли всегда следует за платёжеспособным спросом. Факт: земля растёт там, где есть деньги и падать не собирается. И если смотреть на реальный прирост стоимости, то картина однозначная:
Локации-лидеры Подмосковья
- Рублёво-Успенское направление
- Новорижское шоссе
- Киевское шоссе
- Рублёвка как отдельный подрынок
Рублёвка – это отдельная вселенная, где падения просто не существует. Ограниченность предложения делает эти территории устойчивыми даже в периоды рыночной турбулентности.
Москва: премиальный и бизнес-класс
- Запад Москвы
- Хамовники
- Юго-Запад
- Районы с новым строительством высокого класса
Рост здесь обусловлен теми же факторами: ограниченный свободный земельный фонд и концентрация востребованных проектов.
Стоит ли ждать падения цен в 2026 году
Фёдор Соломатин уверен: падения цен на землю в 2026 году не будет.
Это подтверждают следующие параметры рынка:
- Инфляция остаётся повышенной, а земля является внутренним активом, реагирующим на неё быстрее других инструментов.
- Объём качественных участков сокращается, особенно в премиальных зонах, где прирост предложения невозможен физически.
- Рост себестоимости строительства (импортные материалы, логистика, инженерные решения) автоматически «подтягивает» стоимость земли.
Ждать падения цен? Это всё равно что ждать, что Bentley станет дешевле Лады.
Почему земля растёт быстрее доллара и евро
Колебания валюты не оказывают прямолинейного влияния на стоимость участков. Наоборот, в премиальных зонах земля растёт быстрее валют по ряду причин.
1. Разница инфляции
Инфляция в России выше, чем в странах-эмитентах валют. Внутренние активы, включая землю, растут быстрее номинального курса доллара и евро.
2. Импортозависимость девелопмента
Строительство высокого класса включает значительный импортный компонент:
от инженерных систем до отделочных материалов. Удорожание девелопмента повышает стоимость земли как исходного ресурса.
3. Высокая стоимость финансирования
Повышенная ключевая ставка делает строительство дороже, что также приводит к росту стоимости участков.
Земля не спекулирует, она растёт системно и именно поэтому обгоняет валюту.
Земля или валюта: корректное сравнение инструментов
Фёдор Соломатин подчёркивает, что прямое сравнение валюты и земли, как таковое, некорректно. Они выполняют разные функции в структуре капитала.
Валюта
- инструмент высокой ликвидности,
- подходит для быстрых решений,
- прогнозировать курс невозможно.
Земля
- низкая ликвидность,
- ориентирована на долгосрочный прирост стоимости,
- требует экспертной оценки локации,
- растут только дефицитные, «высокоточные» участки.
Выбор между инструментами определяется инвестиционной стратегией:
операционная гибкость или долгосрочный рост?
Центр или за МКАД: распределение рисков
Для инвестора, ориентированного на устойчивость актива, различия между локациями внутри Москвы и за её пределами принципиальны.
Центральные районы
- исторически ограниченное предложение,
- спрос со стороны премиального покупателя,
- высокая сопротивляемость макроэкономическим колебаниям.
Здесь земля и объекты демонстрируют минимальные колебания в цене
За МКАД
Рост возможен, но он зависит от программ субсидирования, инфраструктурного развития и кредитной политики. Это делает сегмент менее предсказуемым.
Вывод
Земля в премиальных локациях – это актив, который не сдаёт позиции и сохраняет устойчивую восходящую траекторию благодаря экономическим факторам: инфляции, удорожанию строительства и ограниченности предложения в премиальных локациях. Эти факторы системны и не зависят от валют.
В то время как валюта обеспечивает ликвидность, земля остаётся инструментом долгосрочного накопления капитала, способным обгонять валютные колебания в горизонте нескольких лет.
Для инвесторов это означает, что качественные участки остаются одним из самых устойчивых и прогнозируемых инструментов, способных обеспечивать прирост даже при сложной макроэкономике.