Купля или продажа имущества (дома, квартиры, дачи, гаража и т.п) дело не простое. Особенно во времена активности мошенников и аферистов... В статье разъяснение функций риэлторов, юристов, нотариусов, сотрудников МФЦ в сделках с жильем.
Чем полезны риэлторы и агенты по сделкам с недвижимостью?
*в поиске для вас покупателя или продавца квартиры, дома, дачи и другого недвижимого имущества.
*в составлении договора купли-продажи недвижимости в простой письменной форме (т.е. без заверения нотариусом) и подскажут где и как этот договор регистрировать
* в оценке имущества
Некоторые риэлторы за отдельную плату могут взять на себя хлопоты по перевозке имущества, ремонту недвижимости.
Можно ли доверять риэлтору?
** Стать риэлтором может любой желающий человек с любым образованием. Лицензия на право риэлтерской деятельности подтверждает не компетентность человека, а просто удостоверяет, что он встал на учет в налоговой инспекции как риэлтор.
** Риэлтору важно получить от клиента оплату за посредничество. Поэтому хитрости, лукавство и прямой обман возможны.
Например,
В г. Кольчугино риэлтор предложил мне оформить сделку не договором купли-продажи, а договором дарения. Риэлтор умолчал, что одаряемый обязан заплатить большой налог на подаренное имущество, что сделку Суд признает притворной и заставит вернуть купленную недвижимость продавцу, который обязан вернуть деньги. Обязан, но не вернет. Нету!
В Свердловской области риэлтор предложил купить недвижимость у человека ограниченного дееспособного. Умолчал, что эту сделку Суд может признать недействительной и квартиру вернут продавцу. Но продавец может не вернуть деньги…
В городе Королеве риэлтор прописал в договоре с клиентом право получить наличные деньги от сделки для передачи от покупателя продавцу. Деньги он получит, но передать …. В том же договоре ловкий риэлтор прописал, что в течение 5 лет совершать сделки с недвижимостью я должен только с ним. Став монополистом, он может навязать любые условия.
На вопрос когда именно переходит право собственности на недвижимость, некоторые риэлторы лукаво отвечали, что переход права после подписания договора купли-продажи. Поэтому после подписания нужно передать наличные деньги продавцу, который после этого отдаст договор в МФЦ для регистрации перехода права собственности. На самом деле переход права происходит после внесения записи в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Получив деньги на руки, продавец может не отдать договор на регистрацию. Судиться с ним долго и убыточно…
Уточняю, что есть риэлторы честные и эффективные. Благодарные клиенты таких риэлторов «передают из рук в руки» своим знакомым.
Вывод: риэлтору доверять можно, но очень осторожно.
Юристы. Чем полезны в сделках с недвижимостью?
Юридические услуги оказывают люди с юридическим образованием. Поэтому они компетентнее в вопросах права и Законах, чем риэлторы. Договоры купли-продажи недвижимости составленные с участием юриста достаточно надежнее, чем составленные риэлторами. Добросовестный юрист разъяснит клиенту риски сделки и даст совет как эти риски уменьшить. Посоветует отказаться от слишком опасной сделки.
Открыть свое юридическое бюро или войти в состав юридической консультации достаточно сложно. Поэтому юристы дорожат своим местом и своей репутацией и обманом не занимаются.
Вывод:
Юристу доверять можно. Но и свои мозги тоже нужно включать.
Кто такие нотариусы? Их функции.
Закон о нотариате разрешает нотариусам от имени Государства удостоверять сделки и юридически значимые факты. Сапер на фронте удостоверяет: «Проверено. Мин нет». Надпись нотариуса на документе удостоверяет, что ошибок в документе нет. Нотариальное заверение сделки купли-продажи недвижимости делает сделку безопасной. Нотариально заверенные документы имеют высокую доказательственную силу для Суда.
Закон о нотариате возлагает на нотариусов ответственность личным имуществом за ошибки, злоупотребления при исполнении своих обязанностей.
Стать нотариусом очень сложно. Нужно иметь юридическое образование, пройти стажировку в течение нескольких лет у практикующего нотариуса, сдать квалификационный экзамен в нотариальной палате.
Почему нужно удостоверять сделки с недвижимостью у нотариуса?
При удостоверении сделки купли – продажи недвижимости нотариус обязан установить по документам личности сторон сделки. Проверить дееспособность сторон. Убедиться, что стороны совершают сделку добровольно, без принуждения и что стороны понимают сущность сделки. Нотариус проверяет законность владения имуществом. В случае сомнения в законности сделки нотариус обязан отказать в ее удостоверении. Заверив незаконную сделку, нотариус может стать ответчиком в Суде, который обяжет его возместить клиенту убытки своим имуществом. После этого нотариуса лишают права вести нотариальную деятельность.
Нотариус риски уменьшает, но не гарантирует безопасность сделки.
Пример: При банкротстве продавца имущества сделка купли-продажи имущества может быть признана Судом недействительной. Суд включает имущество, которое подал должник, в конкурсную массу для выплаты долгов кредиторам должника. Покупатель квартиры, изъятой судом в конкурсную массу, может подать иск в Суд. Ему вернут деньги, если после выплаты долгов всем кредиторам немного денег в конкурсной массе еще останется. Увы, так бывает редко….
При удостоверении сделки нотариус убеждается, что на момент удостоверения сделки продавец имущества не зарегистрирован банкротом и признаков банкротства не имеет. Однако нотариус не может предвидеть, что продавец имущества станет банкротом. Уточняю, что решение о изъятии имущества у покупателя для включения его в конкурсную массу Суд принимает редко. Если сделка купли-продажи нотариальная, то Суд как правило принимает решение о сохранении имущества у добросовестного покупателя. Добросовестным покупателем Суд признает того, кто принял все меры для безопасности сделки и удостоверил ее нотариально.
Есть и другие риски, по которым в будущем Суд признает сделку недействительной со всеми негативными последствиями для покупателя имущества.
Вывод:
1. Нотариусу доверять можно и нужно. Если это правильный нотариус, а не купленный мошенниками и дельцами, как это бывало в 90 е годы….
2. Нотариальное удостоверение сделки стоит не дешево. Но потеря имущества из-за мошенничества или глупой некомпетентности стоит гораздо дороже. Оплата услуг нотариуса устанавливается нотариальной палатой региона одинаково для всех нотариусов этого региона.
Регистрация сделки в МФЦ
Сделка купли –продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре имущества = ЕГРН. Договор купли-продажи имущества и другие документы продавец и покупатель подают в МФЦ. Сотрудники МФЦ безопасность сделки не проверяют. Они проверяют только подлинность и правильность документов. Поэтому сотрудники МФЦ не наказуемы, если в будущем суд признал сделку недействительной.
Нотариус проверяет сделку купли-продажи недвижимости на возможные риски. Удостоверив сделку, нотариус может сам передать договор купли-продажи и другие обязательные документы в МФЦ. Регистрация сделки в реестре происходит быстрее.
27.11.2025 автор текста Король П.И. иллюстрация из Яндекс картинки.