Хотела это в Премиум разместить, но не могу, слишком многим надо это знать. Вот и не получается у меня заработать побольше
Купили квартиру, а ее могут отобрать? Что делать добросовестному покупателю
Представьте: вы долго копили, нашли свою «квартиру мечты», честно заплатили за нее все деньги, въехали и стали обустраивать жизнь. И вдруг — звонок в дверь, а на пороге судебные приставы с решением об изъятии вашего же жилья. Это не сценарий фильма, а суровая реальность, с которой могут столкнуться так называемые добросовестные приобретатели.
В этой статье простыми словами разберем, как такое возможно, как попытаться себя обезопасить и есть ли шанс получить компенсацию от государства, если худший сценарий все-таки случился.
Кто такой «добросовестный приобретатель» и почему у него могут забрать жилье?
Добросовестный приобретатель — это вы, если вы купили квартиру, не зная и не догадываясь о том, что продавец не имел права ее продавать. Вы действовали честно, провели все проверки, какие могли, и заплатили полную стоимость.
Но по закону существует несколько ситуаций, когда квартиру могут вернуть прежнему владельцу, даже если вы купили ее добросовестно. Основные из них:
- Квартира была продана без ведома хозяина. Например, ее украли (подделали документы) или она была утрачена собственником.
- Вам подарили квартиру от лица, которое не имело права этого делать. В случае безвозмездной сделки (дарения) квартиру заберут всегда.
Когда настоящий собственник обнаруживает пропажу, он обращается в суд. Ответчиком становитесь вы — текущий владелец. Если суд встанет на сторону истца, вам придется освободить жилье.
Самые частые случаи мошенничества.
1. Поддельный паспорт собственника
Мошенники могут сделать качественную копию паспорта настоящего хозяина, вклеить свою фотографию и подделать подпись. Вы, проверяя документы, можете не заметить подлога. Но когда обман вскроется (часто после обращения настоящего владельца в полицию), сделку признают недействительной, и квартиру придется вернуть.
2. Липовая доверенность
Если квартиру продает не собственник, а его «представитель» по доверенности, будьте предельно внимательны. Доверенность могут подделать, либо она может быть уже отозвана. Суд аннулирует сделку, даже если вы не знали, что доверенность недействительна.
3. Продавец был признан недееспособным
Бывают случаи, когда мошенники находят одинокого человека с психическим расстройством, который не отдает отчета в своих действиях. Они могут подделать договор купли-продажи с его подписью. Если суд установит, что на момент сделки продавец был недееспособен, квартиру изымут у вас, даже если вы заплатили полную сумму.
4. Проблемы с наследством
Вы купили квартиру у человека, который получил ее по наследству. Позже выясняется, что завещание было подделано или суд признал этого наследника «недостойным». Свидетельство о наследстве аннулируют, а вслед за ним — и вашу сделку купли-продажи.
5. Неправильная приватизация
Если квартира была когда-то приватизирована с нарушением закона (например, были ущемлены права кого-то из жильцов), этот договор приватизации могут оспорить через суд. В результате квартиру вернут муниципалитету, а вы останетесь ни с чем.
Важно: Во всех этих случаях вы теряете право на квартиру, но не теряете право потребовать компенсацию.
Когда государство заплатит вам компенсацию?
Закон предусматривает для добросовестных покупателей возможность получить денежную компенсацию из государственной казны. Это своего рода «финансовая подушка безопасности».
Условия для получения компенсации:
- Суд официально признал вас добросовестным приобретателем.
- Квартира была изъята у вас по решению суда в пользу того, кто потерял ее помимо своей воли (украли, мошенники и т.д.).
- Вы в течение 6 месяцев не смогли взыскать свои деньги с того, кто вам продал квартиру (обычно это мошенник, которого не могут найти или у которого нет денег)
Иногда суды идут навстречу и могут выплатить компенсацию, даже если формально не истекли 6 месяцев на взыскание с мошенника, если понятно, что найти его невозможно.
Как доказать, что вы — добросовестный покупатель?
Чтобы иметь право на компенсацию, нужно подтвердить свою добросовестность. Суды обращают внимание на следующие ваши действия при покупке:
- Вы обратились к юристу или риелтору для проверки юридической чистоты сделки.
- Лично осмотрели квартиру перед покупкой.
- Встречались и общались с продавцом лично.
- Внимательно изучили оригиналы всех документов: свидетельство о собственности, выписки из ЕГРН, паспорт продавца.
- Убедились, что на квартиру нет обременений (ипотека, арест) и споров.
- Подтвердили факт полной оплаты (через банковскую ячейку, перевод и т.д.).
Чем больше таких действий вы совершили, тем выше ваши шансы быть признанным добросовестным и получить компенсацию.
ДЕЛО ДОЛИНОЙ
Правовые основания отказа в статусе добросовестного приобретателя
Суды отказали Полине Лурье в статусе добросовестного приобретателя, руководствуясь следующими соображениями:
- Неприменимость статьи 302 ГК РФ: суды указали, что защита, предоставляемая добросовестному приобретателю статьей 302 Гражданского кодекса, в данном случае не действует. Эта статья защищает того, кто купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать (например, у мошенника с поддельным паспортом). Однако в деле Долиной квартира была продана непосредственно самим законным собственником (Ларисой Долиной), пусть и под влиянием обмана. Поскольку отчуждала сама владелица, а не неуполномоченное лицо, статья 302 ГК РФ не применяется.
- Применение последствий недействительной сделки (реституция): Поскольку сделка была признана недействительной по статьям 177, 178 и 179 ГК РФ (введение в заблуждение, обман), суд применил механизм двусторонней реституции по статье 167 ГК РФ. Это означает, что каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Однако уникальность ситуации в том, что суды утверждают Долина фактически не получала денег — они были похищены мошенниками. Поэтому суд постановил вернуть Долиной квартиру, но не возложил на нее обязанность возвращать деньги, которые она не получала. Все финансовые претензии были перенаправлены к виновным — мошенникам.
*мы на сделке не присутствовали, но из СМИ, которые могут и неверно написать, следует, что Полина Лурье передала деньги именно Ларисе Долиной, а не мошенникам, а певица уже потом их про... отдала. Так что тут я не понимаю решение суда. Ну, посмотрим, что там дальше будет.
💰 Почему не положена компенсация от государства
Отсутствие права на государственную компенсацию напрямую вытекает из непризнания покупателя добросовестным приобретателем в смысле, требуемом законом.
- Условие компенсации не выполнено: Право на единовременную компенсацию из государственного бюджета возникает у добросовестного приобретателя только в случае изъятия у него жилья по статье 302 ГК РФ (виндикационный иск), то есть когда имущество было приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать.
- Иная правовая природа спора: В данном деле жилье было изъято не по виндикационному иску (ст. 302 ГК РФ), а как последствие признания сделки недействительной (ст. 167 ГК РФ). Действующая статья 68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" четко распространяется только на первый случай. На ситуации, подобные делу Долиной, когда собственник продает жилье под психологическим воздействием мошенников, эта статья пока не распространяется.
Суды идут, и, как говорится, "будем посмотреть". Эмоции свои я в данной ситуации приберегу для рассказов.