По данным девелопера, свободные мощности по электричеству и газу в ближнем Подмосковье исчерпаны. Это уже сейчас меняет логику строительства объектов и провоцирует рост цен на землю до 25% в год
Крупный девелопер индустриальной недвижимости констатировал исчерпание ключевых ресурсов для производства в ближнем Подмосковье и прогнозирует смещение спроса в сторону мультиформатных объектов. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев, выступая на форуме «Склады России: итоги года», заявил, что в зоне от МКАД до ЦКАД практически недоступны новые подключения к электричеству, газу и воде значительных объемов. Это ограничение, по его мнению, будет определять формат будущего развития промрынков.
История вопроса:
Бахчеев видит растущий спрос на объекты формата Light Industrial в ближнем Подмосковье, в радиусе 20-40 км от МКАД. Его компания, развивающая около 450 гектаров промышленных земель, отмечает, что портрет клиента изменился: 75-80% резидентов их парков в Ногинске и Чехове – производственные компании. Их ключевой запрос – не столько площади, а обеспеченность ресурсами. В парках «Промплана» типичный пакет включает 20 МВт электричества, 10 тыс. кубометров газа и столько же воды. При этом большинство производственников совмещают цеха со складами, поскольку современное оборудование часто не требует больших производственных зон.
Второй критически важный ресурс, который могут предложить локации вблизи крупных городов Подмосковья, – это трудовые ресурсы. Бахчеев привел в пример агломерацию вокруг Ногинска с населением 300 тысяч человек. Компании в его парках нанимают до 90% сотрудников локально и конкурируют с Москвой не столько зарплатой, сколько экономией времени и денег на дорогу. Это позволяет предлагать зарплату на 10% ниже столичной и оставаться привлекательным работодателем.
Девелопер подтвердил высокий интерес крупного ритейла к локациям у ЦКАД, где уже реализуются многоэтажные склады высотой до 27 метров. Он прогнозирует, что в ближайшие два года спрос в этой зоне вырастет кратно. Текущая стоимость земли с коммуникациями в зависимости от пакета ресурсов составляет от 25 до 40 млн рублей за гектар. Бахчеев ожидает роста этих цен на 15-25% в 2026 году. Основной драйвер – нарастающий дефицит качественных земель промышленного назначения.
По словам управляющего партнера, свободные «беспроблемные» земельные массивы вблизи Москвы уже освоены. Новые проекты требуют работы со сложными участками, решения вопросов логистики и инженерной инфраструктуры. Один из вариантов – мультиформатный подход, который применяет «Промплан». Компания построила объект площадью 5000 кв. м со статусом производственно-складского здания. На этапе ввода в эксплуатацию выяснилось, что проект можно быстро адаптировать под нужды конкретного производителя: добавить вентиляцию или усилить электроснабжение. Это расширяет пул потенциальных арендаторов или покупателей.
Бахчеев обратил внимание на смещение структуры спроса. Если два года назад e-commerce занимал 75% в портфеле заявок, то сейчас его доля упала до 45%. Освободившуюся нишу заняли производственники, чей спрос ранее недооценивали. Однако классический одноэтажный формат light industrial в зоне ЦКАД, по его мнению, исчерпает себя в ближайшие полтора-три года. Проблема в том, что такие здания не всегда подходят для более «тяжелых» производств с особыми санитарными или экологическими требованиями, которым нужно отдельно стоящее здание.
В заключение Бахчеев отметил фактор госрегулирования. Неопределенность с процедурой перевода земель под промышленное использование и бюрократическая сложность этих процессов усугубят дефицит предложения. Этот эффект, по его мнению, в полной мере проявится к 2027-2028 годам и окажет дополнительное давление на стоимость земельных ресурсов.
Напомним, объем сделок с московскими складами классов А и В за январь-сентябрь 2025 года упал в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. По данным NF Group, инвесторы и девелоперы заключили контракты лишь на 947 тыс. кв. м. Столь резкое снижение вызвано перераспределением структуры спроса. Доля e-commerce в сделках сократилась до 34% против 65% годом ранее. Одновременно производственные компании нарастили свое присутствие до 30%, формируя новую волну устойчивого спроса. LR