С 2026 года рынок недвижимости в России столкнётся с несколькими важными изменениями, которые напрямую повлияют на цены жилья и доступность льготной ипотеки для семей.
Новые правила для компаний на УСН
До сих пор большинство компаний на упрощённой системе налогообложения платили либо 6% с доходов, либо 15% по схеме «доходы минус расходы». НДС для них был введён с 1 января 2025 года только для компаний с выручкой свыше 60 млн рублей в год — это затронуло всего 4% «упрощенцев».
С 2026 года порог снижается до 10 млн рублей в год. Это означает, что все компании и ИП с выручкой выше примерно 833 тыс. рублей в месяц становятся плательщиками НДС от 5% до 7%. В расчёт берутся именно фактические поступления на счёт или в кассу, а не прибыль.
Для строительного рынка это означает рост себестоимости. Подрядчики и поставщики, ранее работавшие без НДС, будут вынуждены повышать цены, что отразится на конечной стоимости жилья. Часть мелких компаний может уйти с рынка, снизив конкуренцию и ускорив рост цен.
Семейная ипотека: новые ограничения
С 1 февраля 2026 года вступают в силу изменения, которые ограничивают оформление льготной ипотеки для семей:
· Один кредит на семью. Ранее некоторые семьи могли оформить несколько займов по льготной ставке. С 1 февраля 2026 года будет доступен только один.
· Супруги — созаемщики. Льготный кредит могут получить только оба супруга, что делает программу более целевой.
Эти меры направлены на:
· снижение нагрузки на бюджет, так как государство субсидирует ставку;
· контроль за целевым использованием программы, чтобы льгота реально шла на улучшение жилищных условий;
· предотвращение злоупотреблений, когда ипотека использовалась как инвестиционный инструмент.
Донорская ипотека под вопросом
Существующая практика «донорской» ипотеки (когда третья сторона выступает созаемщиком для получения льготы) может попасть под ограничения. Пока нет официального подтверждения, что схема останется доступной после вступления новых правил, и эксперты предупреждают о возможных рисках мошенничества.
Изменения делают программу семейной ипотеки более строгой и целевой. С одной стороны, это ограничивает доступ к льготам, с другой — повышает прозрачность и эффективность. Для покупателей это сигнал: планировать покупку или инвестирование в жильё лучше уже сегодня, пока действуют прежние условия и ставки. Лучшее предложение на рынке Тулы ЖК «Всё и сразу» от группы компаний «Стройкомплект», который уже в декабре 2025 года вводит в эксплуатацию первую очередь строительства.